АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6890/24 

Екатеринбург

05 февраля 2025 г.

Дело № А60-7541/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2024 по делу № А60-7541/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – ФИО1 (доверенность от 30.11.2023 № 08-31/1685);

общества с ограниченной ответственностью «Проспект Групп», общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент» – ФИО2 (доверенность от 09.11.2021).

Общество с ограниченной ответственностью «Проспект Групп» (далее – заявитель, общество «Проспект Групп») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным (незаконным) решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, выраженного в уведомлении № КУВД-001/2023-58119829/2 от 21.12.2023, о устранении допущенного нарушения прав заявителя путем обязания Управления Росреестра зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218.  

На основании статей 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Проспект Девелопмент», ФИО3.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2024 признано незаконным уведомление Управления Росреестра по Свердловской области от 21.12.2023 № КУВД-001/2023-58119829/2. На Управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности общества «Проспект Групп» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218. С Управления Росреестра по Свердловской области в пользу общества «Проспект Групп» взысканы 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Обществу «Проспект Групп» возвращена из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе приведены доводы о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось, государственная регистрация прав на земельный участок приостановлена правомерно. Управление Росреестра указывает на то, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218 помимо многоквартирных домов находятся нежилые здания и сооружения, не имеющие отношения к многоквартирным домам и не предназначенные для их обслуживания, эксплуатации и благоустройства, определение размера долей в праве общей собственности на земельный участок не входит в компетенцию Управления, законодательством не установлен такой размер доли как «доля на земельный участок, пропорциональная площади нежилого (трехэтажного) здания, отсутствуют данные о наличии или отсутствии соглашения всех участников долевой собственности об определении размера долей, размер доли общества не определен в акте приема-передачи, ввиду чего государственная регистрация права приостановлена в соответствии с законом. Настаивает на том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимая для признания решения о приостановлении государственной регистрации прав незаконным. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Проспект Групп» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу «Проспект Групп» на праве собственности принадлежит здание - силовой цех (литера М6, М7) приспособление для современного использования под фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ), с кадастровым номером 66:41:0206014:6372, расположенное по адресу: 

<

...> строение 22/5, общей площадью 1271,5 кв.м, что подтверждается выпиской ЕГРН от 04.06.2021.

Ранее здание принадлежало на праве собственности обществу СЗ «Проспект Девелопмент» (далее - застройщик), имело иной кадастровый номер 66:41:0000000:66680, впоследствии 66:41:0206029:2491.

Застройщик выполнял работы по сохранению объекта культурного наследия согласно разрешению на строительство № RU 660392999-38-05-32/03- 2018 от 23.03.2018, заявитель принимал участие в строительстве в качестве инвестора согласно договору инвестирования от 12.10.2020.

Здание введено в эксплуатацию 18.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод № 66-302000-38-05-33/05-2020, передано застройщиком заявителю по акту приема-передачи 12.04.2021.

Согласно пункту 3.1 договора инвестирования цена договора включает в себя возмещение затрат на строительство объекта - многофункциональный комплекс общественно-жилого назначения с сохранением объекта культурного наследия. 1 очередь строительства. 2 этап. «Силовой цех (Литера М6, М7) Приспособление для современного использования под Фитнес-центр (№ 5 по ПЗУ)», оплату услуг застройщика, оплату доли инвестора в общем имуществе объекта, оплату доли в праве на земельный участок.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218 площадью 19033 кв.м (местоположение – 

<

...>, категория земель – земли насенленных пунктов, разрешенное использование – под существующие здания и сооружения). По сведениям ЕГРН на 08.12.2017 проведена государственная регистрация права собственности общества «Проспект Девелопмент» на указанный земельный участок 25.08.2015, 07.12.2017. По сведениям ЕГРН на 27.07.2023 реестр актуальных записей о правах на участок не содержит.  

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, помимо здания заявителя с кадастровым номером № 66:41:0206014:6372, находятся иные объекты недвижимости: многоквартирный дом - ФИО4, 22/2, проходная - ФИО4, 22/3, здание мельницы - ФИО4, 22/4, здание детского клуба - ФИО4, 22/6, многоквартирный дом - ФИО4, 22/7, многоквартирный дом - ФИО4, 22/8, входящие в состав ЖК «Мельница» (7 зданий).

 11.12.2023 общество «Проспект Групп» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 66:41:0206014:5218. Согласно описи к заявлению приложен акт приема-передачи от 19.04.2022.   

 21.12.2023 Управлением Росреестра заявителю направлено уведомление № КУВД-001/2023-58119829/2 о приостановлении государственной регистрации прав. В уведомлении указано на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации прав, расположение на земельном участке, помимо здания заявителя, иных зданий, направление регистратором прав запросов в подразделение Администрации иг.Екатеринбурга, МУГИСО о формировании земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:5218 в качестве общего имущества собственников помещений в зданиях (нежилого назначения и многоквартирных домов), о том, является ли участок неделимым либо необходимо формирование участков под каждым зданием, получение ответов, в том числе о том, что участок в качестве общего имущества собственников помещений в зданиях не формировался, о наличии проекта межевания территории, в соответствии с которым участок является неделимым. Для устранения причин приостановления заявителю рекомендовано обратиться в компетентный орган с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 66:41:0206014:6372, в качестве общего имущества многоквартирного дома. 

Полагая, что решение о приостановлении принято с нарушением закона, общество «Проспект Групп» обратилось в суд.  

Разрешая спор, признавая принятое Управлением Росреестра решение о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что закон не содержит запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок; на земельном участке застройщиком осуществлено в соответствии с проектом строительство многофункционального комплекса общественно-жилого назначения, участок сформирован в качестве неделимого, в соответствии с градостроительной документацией, единый комплекс общественно-жилого назначения включает многоквартирные дома, автостоянки, объекты инженерно-технического обеспечения, нежилые объекты, объект культурного значения. Суд пришел к выводам о том, что нахождение на участке наряду с многоквартирными домами нежилых зданий не исключает возможности возникновения на него права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, если они являются составными частями единого жилого комплекса, образуя его инженерно-техническую инфраструктуру, возникновение у участника строительства права собственности на нежилое здание или его составную часть сопровождается возникновением права собственности на земельный участок, при необходимости земельный участок может быть разделен собственниками на отдельные участки, ввиду чего регистрирующий орган не имел права требовать образования земельного участка под здание заявителя. В резолютивной части решения на Управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности общества «Проспект Групп» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218. 

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, оснований для отмены решения не установил.  

Суд округа полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене.   

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.   

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 42 указанного Федерального закона определены особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. 

Так, пунктом 2 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).

В силу статьи 26 указанного Федерального закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.  

По настоящему делу судами установлено, что земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206014:5218, помимо здания заявителя с кадастровым номером № 66:41:0206014:6372, находятся иные объекты недвижимости - многоквартирный жилой дом - ФИО4, 22/2, проходная - ФИО4, 22/3, здание мельницы - ФИО4, 22/4, здание детского клуба - ФИО4, 22/6, многоквартирный жилой дом - ФИО4, 22/7, многоквартирный жилой дом - ФИО4, 22/8, застройщиком осуществлено в соответствии с проектом строительство многофункционального комплекса общественно-жилого назначения, единый комплекс общественно-жилого назначения включает многоквартирные дома, автостоянки, объекты инженерно-технического обеспечения, нежилые объекты, объект культурного значения, при этом участок сформирован проектом межевания территории в качестве неделимого и по сведениям ЕГРН не разделен, в то же время актуальных записей о государственной регистрации права собственности на указанный участок реестр не содержит, запись о праве собственности застройщика на участок погашена. 

С учетом указанных установленных обстоятельств суды пришли к выводам о том, что нахождение на участке наряду с многоквартирными домами нежилых зданий не исключает возможности возникновения на данный участок права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В резолютивной части решения суд первой инстанции возложил на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности общества «Проспект Групп» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218. 

Частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. 

Судом первой инстанции собственники недвижимого имущества, расположенного на земельном участке (зданий, жилых и нежилых помещений), за исключением заявителя, к участию в деле не привлечены, в то же время в обжалуемых судебных актах сделаны выводы о возникновении права общей долевой собственности указанных лиц на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:5218.  

С учетом изложенного в данном случае следует признать, что судами приняты судебные акты, которыми непосредственно затрагиваются права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле.

Принимая решение по существу спора без участия указанных лиц в его рассмотрении, суд первой инстанции, по существу, принял судебный акт о их правах и обязанностях, что в соответствии с положениями пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Указанное нарушение судом первой инстанции норм процессуального права не исправлено судом апелляционной инстанции, что не соответствует требованиям части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. 

В связи с установлением судом округа допущенных судом первой инстанции нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые не были устранены апелляционным судом, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При новом рассмотрении дела суду необходимо определить круг участвующих в деле лиц, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке (зданий, жилых и нежилых помещений), рассмотреть спор в соответствии с законом. 

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2024 по делу № А60-7541/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

ПредседательствующийЕ.И. Гуляева 

СудьиВ.А. Купреенков 

 А.С. Полуяктов