АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-46404/2022

г. Краснодар

6 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 6 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным уведомления об отказе регистрации прав Управления Росреестра по Краснодарскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.12.2022 № КУВД-001/2022-39591314/6 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенного относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе; об обязании Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществить погашение записи обременения права аренды общество с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2», и ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе,

при участии в заседании представителя заявителя ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – россреестр) о признании незаконным уведомления об отказе регистрации прав росреестра от 14.12.2022 № КУВД-001/2022-39591314/6 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенного относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе; об обязании Анапского отдела росреестра осуществить погашение записи обременения права аренды общества с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2», и ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе (с учетом изменения предмета заявленных требований принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» (далее – общество, ООО «РПК ПРОМ»).

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении исковых требований

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании государственного акта КК-2 № 203802000699 Северо-Кавказскому зональному научно-исследовательскому институту садоводства и виноградарства в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 5 775,83 га, для сельхозиспользования.

Согласно распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 № 496-р «О предоставлении земельного участок в аренду ГНУ Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства вдоль Анапского и Суисехского шоссе г. Анапа» на основании постановления главы города-курорта Анапа от 15.07.1999 № 799 «Об утверждении плана границ землепользования СКЗНИИСиВ», государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей серия КК-2 № 203802000699, приказов комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.06.2006 №.№ 1474, 1475 «Об утверждении размеров и границ земельного участка вдоль Анапского и Супсехского шоссе г. Анапа» государственному научному учреждению Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства в аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки из земель поселений, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе: общей площадью 976 144 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0025; общей площадью 353 728 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0109002:0026.

На основании указанного выше распоряжения комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и государственное научно учреждение Северо-Кавказский зональный научно-исследовательский институт садоводства и виноградарства Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.07.2006 № 3700002953 (далее – договор от 21.07.2006 № 3700002953).

Согласно пункт 1.1 договора указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:37:0109002:0025, для сельхозиспользования, общей площадью 976 144 кв. м. Срок аренды установлен до 17.07.2031 (пункт 2.1 договора).

29 июня 2007 года в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 976 144 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0109002:0025 между территориальными управлением и администрацией заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного использования от 21.07.2006 № 3700002953.

27 марта 2008 года ГНУ СКЗНИИСиВ в соответствии с соглашением №3-97Г/2008 уступило ООО «Открытые инвестиции» все права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 3700002953.

На основании соглашения от 09.02.2009 № 97Г/2009 ООО «Открытые инвестиции» уступило права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 3700002953 ФИО3

Согласно служебной записки управления имущественных отношений от 22.04.2020 № 2705-2730 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:25 преобразован в земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329.

5 сентября 2014 года между управлением имущественных отношений и ФИО3 заключено соглашение, согласно которого пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 изложен в следующей редакции: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 976 144 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с видом разрешенного использования: комплексная жилая и общественно-деловая застройка».

По акту, утвержденному 13.03.2015 во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 13.03.2015 № 183-р «О безвозмездной передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Анапа» территориальное управление передало администрации земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, площадью 976 144 кв. м.

Решением от 17.08.2016 № 1/2016 единственного участника ООО «Терра Менеджмент-2» в уставный капитал общества внесен вклад в виде прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.07.2006 № 37000002953.

На основании постановления администрации муниципального образования город- курорт Анапа от 19.05.2016 № 1902 «Об утверждении проекта межевания территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1329, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе» (далее – постановление от 19.05.2016 № 1902) соглашением от 21.04.2017 в пункт 1.1 договора от 21.07.2006 № 3700002953 внесены изменения: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 138 793 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, с кадастровым номером 23:37:00000001329, с видом разрешенного использования: комплексная жилая и общественно-деловая застройка».

21 сентября 2016 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома средней этажности (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:0109002:117, спорный земельный участок, участок). В отношении участка зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа, запись государственной регистрации права от 22.11.2016.

Соглашением от 21.04.2017 управление имущественных отношений и ООО «Терра Менеджмент-2» расторгли договор аренды земельного участка от 21.07.2006 № 37000002953, в том числе в части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117 площадью 52 195 кв. м.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 03.03. 2021 по делу №А32-46666/2019, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции и постановлением арбитражного суда кассационной инстанции признал отсутствующим право аренды общества с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Москва, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -многоквартирные жилые дома средней этажности указав на ничтожность договора аренды от 21.04.2006 № 3700002953, дополнительных соглашений, договоров уступки прав и иных сделок к нему, в том числе и договора от 21.04.2017 № 3700007711.

Управление 08.09.2022 обратилось с заявлением в адрес заинтересованного лица с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в отношение объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе предъявив при этом решение Арбитражного суда Краснодарского края решением от 03.03. 2021 по делу №А32-46666/2019.

15 сентября 2022 года была произведена приостановка действий по регистрации прав ввиду того, что резолютивная часть решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2021 по делу № А32-46666/2019 не содержит сведения о погашении регистрационной записи об ипотеке (от 25.03.2021 №23:37:0109002:117-23/228/2021-8) не представляется возможным осуществление действий по прекращению обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, г Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе.

14 декабря 2022 года № КУВД-001/2022-39591314/6 заинтересованным лицом выдан отказ в государственной регистрации прав, органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик.

Полагая, что у управления не имелось правовых оснований для отказа (выраженного в письме от 14.12.2022 № КУВД-001/2022-39591314/6) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 72 Конституции Российской Федерации относит регулирование земельных отношений к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и Краснодарского края как субъекта Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты Краснодарского края в соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Согласно статье 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также иными документами обстоятельства, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается, в частности, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П). 

Государственным регистратором сделан вывод о недостаточности судебных актов о признании отсутствующим права аренды, а договора аренды земельного участка ничтожным, указав на необходимость заявления залогодержателя о погашении ипотеки.

Отказ от действий по регистрации прав от 15.09.2022 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда, которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого   акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №о 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, с учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Данный подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 № 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 № 310-КП5-1724, от 07.03.2017 № 304-КП7-375, от 28.03.2019 № 304-ЭС19-1680)

Сохранение в настоящее время регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, препятствует как публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению и пополнять бюджет муниципального образования денежными средствами полученными от сдачи в аренду данного земельного участка.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона №218-ФЗ, вступившего в силу с 01.01.2017.

Прекращение права залога находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права, в данном случае права аренды.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Исходя из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

В случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

Оценивая основание отказа в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды – наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации залога прав аренды по спорным договорам и непредставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих прекращение залога права аренды, суд признает значимым то, что наличие договора залога права аренды, и, соответственно, обременения прав арендатора по договору аренды земельного участка не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка; данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре.

Законодательство Российской Федерации не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки (залога).

Регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка должен погасить запись об ипотеке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означает автоматическое (вне зависимости от дополнительных соглашений сторон или заявлений) прекращение залога (ипотеки) права аренды земельного участка.

В гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон №106-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка регистрация в Едином государственном реестре недвижимости расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым.

В соответствии с положением Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие предусмотренных пунктом 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (совместное заявление залогодателя и залогодержателя) не является препятствием для регистрации прекращения права залога с учетом подтвержденного факта расторжения договора аренды, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Само по себе погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В связи с отсутствием иного способа защиты прав и законных интересов, разрешение вопроса во внесудебном порядке не представляется возможным.

Таким образом, у управления отсутствовали законные основания для отказа от 14.12.2022 № КУВД-001/2022-39591314/6 по государственной регистрации прекращения обременения в виде ипотеки в отношение объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, в связи с чем названный выше отказ является незаконным.

С учетом изложенного, суд считает, что требования управления подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021 по делу№А32-8573/2021.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи удовлетворением требований управление и освобождением заинтересованного лица от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 170 – 176, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 14.12.2022 № КУВД-001/2022-39591314/6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить погашение записи обременения права аренды общество с ограниченной ответственностью «Терра Менеджмент-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), и ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0109002:117, площадью 52 195 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Анапский район, г. Анапа, вдоль Анапского и Супсехского шоссе».

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов