ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-55486/2015

07 июля 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     29 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 июля 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Южаковой В.Д.,

при участии:  

от истца (заявителя): Гусев А.О. (доверенность от 13.07.2016г.)

от ответчика (должника): не явился, извещен 

от 3-х лиц: 1 – не явился, извещен, 2 – Мороз Н.Г. (доверенность от 31.05.2017г.), Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-30825/2016, 13АП-30828/2016)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2016 по делу № А56-55486/2015 (судья Вареникова А.О.), принятое 

по иску ООО "Макс"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора                         купли-продажи объекта недвижимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Макс» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, определении условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения кадастровый №78:31:0001130:4434, общей площадью 98,2 кв. м, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Жуковского, д. 45, литера А, пом. 3-Н и периоде рассрочки, путём изложения пункта 2.1. и абзаца первого пункта 2.2. договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге  в следующей редакции: 2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета №272/15 от 22.06.2015, выполненного независимым оценщиком ООО «ЭсАйДжи Оценка» составляет 15 400 000 (пятнадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, без НДС. 2.2. (первый абзац) Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет №30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 06.10.2016г.  определены условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения кадастровый № 78:31:0001130:4434, общей площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Жуковского, д.45, литера А, пом. 3-Н, и периоде рассрочки, с изложением пункта 2.1. и абзаца первого пункта 2.2. Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 15 970 000 рублей, без НДС.»; «2.2. (первый абзац) Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца №40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» кор. счет №30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН 7838332649, КПП 783801001.»

Не согласившись с решением, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» обратились с апелляционными жалобами в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

В суде апелляционной инстанции ГУП ГУИОН заявило о проведении повторной экспертизы  для определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда- помещения 3-Н общей площадью 98.2 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 45, литера А, кадастровый номер 78:31:0001130:4434, по состоянию на 24.02.2015? 

Апелляционный суд на основании ст.ст. 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ признал ходатайство о назначении экспертизы подлежащим удовлетворению и определением от 02.02.2017г. назначил судебную экспертизу. 

Перед экспертом ООО «СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС» Бычковой О.В. для разрешения поставлен следующий вопрос:

какова рыночная стоимость нежилого помещения 3-Н общей площадью 98.2 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 45, литера А, кадастровый номер 78:31:0001130:4434, по состоянию на 24.02.2015? 

	По результатам проведения экспертизы в апелляционный суд поступило заключение эксперта  № 1 от 05.04.2017г.

	Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

	Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, пояснения эксперта Бычковой О.В. и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд установил следующее.

Общество на основании договора аренды от 10.11.2006 № 10-А172808, заключенного с КУГИ (правопредшественником Комитета), является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Жуковского, д. 45, литера А, пом. 3-Н, общей площадью 98,2 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

24.02.2015 Общество обратилось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

На основании распоряжения КУГИ от 20.04.2015 № 723-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Жуковского, д. 45, литера А, пом. 3-Н» определен способ приватизации Обществом данного помещения - продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения, и в адрес Общества был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения. Цена продажи объекта недвижимости установлена в размере 19 600 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 06.04.2015 № 31-8-0119(095)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.

Общество, получив 29.05.2015 проект договора и не согласившись с ценой продажи помещения, направило 24.06.2015 в Фонд и Комитет протоколы разногласий к договору купли-продажи, в которых указало, что цена продажи объекта, по его мнению, должна составлять 15 400 000 руб., также к протоколу разногласий был приложен график платежей с учетом данной суммы.

Письмом №2525/30 от 13.07.2015 Фонд ответил Обществу, что изменение цены объекта не входит в его компетенцию.

Общество, не согласившись с установленной в проекте договора ценой выкупа объекта недвижимости, 04.08.2015 обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В обоснование своей позиции Общество представило отчет независимого оценщика – ООО «ЭсАйДжи Оценка», в соответствии с которым стоимость спорного имущества составляет 15 400 000 руб.

	Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

	При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

	В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

	При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

	В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

	При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

	Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

	Апелляционный суд определением от 02.02.2017г. в соответствии со ст.ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ назначил экспертизу на предмет установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 24.02.2015

	Согласно экспертному заключению № 1 от 05.04.2017г.  рыночная стоимость спорного нежилого помещения по стоянию на 24.02.2015г. составляет 16 200 000 руб.

Документально обоснованных возражений относительно данного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа апелляционный суд признал экспертное заключение № 1 от 05.04.2017г.  надлежащим доказательством, подтверждающим цену продажи спорного объекта.

 	С учётом изложенного решение следует изменить. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.10.2016г. по делу №  А56-55486/2015  изменить.

	Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения кадастровый № 78:31:0001130:4434, общей площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Жуковского, д.45, литера А, пом. 3-Н и периоде рассрочки, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

	«2.1. Цена продажи Объекта составляет 16 200 000 рублей, без НДС.».

В остальной части решение оставить без изменения.

	Взыскать с ООО "Макс" в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» 30 000 руб. 00 коп. расходов на экспертизу, 3 000 руб. 00 коп. расходов по апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 Ж.В. Колосова