Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-20369/20

30 июля 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 22 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 

к ООО "ЮВЕНА" о взыскании денежных средств, расторжении договора и выселении

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «ЮВЕНА» (далее – ООО «ЮВЕНА», общество, ответчик) с исковыми требованиями:

- взыскать задолженность в размере 25705620,41 руб., из которых 21062353,00 руб. долг по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2019; 4643267,41 руб. пени за период с 21.01.2015 по 30.06.2019;

- расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 370,10 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> от 24.02.1993 № 06-00175/93, заключенный с ООО «ЮВЕНА»;

- выселить ООО «ЮВЕНА» из нежилого помещения площадью 370,10 кв.м. по адресу 

<

...> этаж помещение II комнаты 1-1, 10а, 11-15, 15а, 16-26; 2 этаж помещение  № 0 комнаты А, В) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от требований в части расторжения договора № 6-175/93 от 24.02.1993 и выселении ООО "ЮВЕНА" из занимаемого помещения, площадью 370,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 2. Отказ от иска принят судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ, в порядке ст. 150 АПК РФ производство по делу подлежит прекращению в данной части.

Суд рассматривает требования истца о взыскании с ООО «ЮВЕНА» в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 21 062 353 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, 4 643 267,41 руб. неустойки по состоянию на 30.06.2019.

Представитель истца в судебном заседании уточненные  исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Возражений по иску не представил.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, прбитражный суд установил следующее.

Между Территориальным агентством Москомимущества (арендодатель) и ТОО «Дюна» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы № 6-175/93 от 24.02.1993 (далее – договор, л.д. 20). 

По условиям договора, в аренду передано имущество – помещение общей площадью 338,7 кв.м. + 38,8 кв.м. по адресу г. Москва, ФИО2, ш. Варшавское д. 144 строение а, для использования под парикмахерскую (п. 1 договора). Срок аренды установлен на 25 лет с 02.11.1992 по 02.11.2017 (п. 2).

Разделом 3 договора установлены порядок расчета и внесения арендных платежей. Согласно п. 5,  за имущество арендатор производит оплату Комитету по управлению имуществом г. Москвы в соответствии со сводной таблицей расчета аренднйо платы, являющейся неотъемлемой частью договора за каждый квартал вперед с оплатой 1 числа первого месяяца каждого квартала. Согласно расчета (л.д. 23), размер арендной платы определе на момент заключения договора в размере 397665 руб. в год, по формуле: (Сс х Киз х Км х Кт х Кз х Кнж) / 10 х S.

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 8).

Предложением  от 24.12.2014 № 33-А-138304/14-(0)-0 департамент известил арендатора  о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и от 25.12.2012 № 800-ПП арендная плата с 01.01.2015 за арендуемое имущество установлена в размере 4099190,59 руб., вносится ежемесячно до 5 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой арендной платы (л.д. 29). Согласно уведомлению от 14.01.2014 № 33-А-53612/14, расчет за помещение площадью 370,1 кв.м. производится следующим образом: ставка предыдущего года – 4140,35 руб. за 1 кв.м. в год, рыночная ставка с учетом коэффициента дефлятора 10069 руб./кв.м. в год, средняя арендная плата за 1 кв.м. в год за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 – 5340,6 руб., с 01.07.2014 – 10069 руб. (л.д. 39).

Предложением № 33-6-101983/16-(0)-1 от 20.12.2016 департамент известил арендатора о размере годовой арендной платы  за помещение с 01.01.2017 в размере 4960020,98 руб. (л.д. 33).

Предложением № 33-6-322080/18-(0)-2 от 29.12.2018 департамент известил арендатора о размере годовой арендной платы  за помещение с 01.01.2019 в размере 5208021,64 руб. (л.д. 30).

Также были составлены дополнительные соглашения между арендодателем (департаментом) и ООО «Дюна» (арендатором) об изменении порядка расчета и внесения арендных платежей по договору аренды от 24.12.2014, 20.12.2016, 29.12.2018 (л.д. 31-33).

24.05.2016 ООО «Дюна»  было реорганизовано путем присоединения, правопреемником является ООО «ЮВЕНА» (ответчик по делу).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2015 по делу № А40-3041/15, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015, договор аренды был расторгнут. Этим же решением с арендатора в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 2214210,70 руб. за период с января 2013 по декабрь 2014, и 156514,99 руб. неустойки.

Между тем, арендуемое помещение не освобождено, что послужило основанием для начисления ответчику арендных платежей за период с 01.01.2015 по 30.06.2019 и неустойки за просрочку оплаты.

В претензии к ответчику  от 05.07.2019 № 33-6-286669/19-(0)-1 истец потребовал погасить задолженность, после чего обратился в суд с иском.

В соответствии с п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). 

Передача здания или сооружения и его принятие его осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Кроме того, договором аренды предусмотрен порядок расчета арендной платежей за нежилое помещение, находящегося в собственности города Москвы, в соответствии с формулой, учитывающей определенный законодательством г. Москвы базовый размер 1 кв/м помещения, коэффициенты износа, типа здания, типа деятельности, качества строительного материала, территориальной зоны, качества нежилого помещения, расположения помещения, степень технического обустройства, использования прилегающих территорий, высота потолков в помещении, удобство коммерческого использования.

25.12.2012 Правительством города Москвы № 800-ПП вынесено постановление                   "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (далее – постановление № 800-ПП), в соответствии с которым (в редакции соответствующих постановлений) определяется (изменяется) базовый размер арендной платы на последующие годы.

Порядок определения размера арендной платы за арендуемое имущество, находящееся в собственности города Москвы, также предусмотрен Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП   "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (вместе с "Перечнем случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях").

Предложениями, уведомлениями ответчику сообщалось о размере арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства города Москвы с 01.01.2015, с 01.01.2017, с 01.01.2019.

Договор аренды расторгнут 07.07.2015 по решению суда.

Доказательств передачи ответчиком истцу помещения до 30.06.2019 в материалы дела не представлено.

Следовательно, в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ ответчик несет обязанность по внесению арендных платежей по 30.06.2019.

Как видно из представленного истцом расчета (л.д. 14-19), он произведен за период с января 2015 года по июнь 2019 года, с учетом ненормативных правовых актов Правительства города Москвы, а именно, в 2015 году – исходя из годовой арендной платы в общей сумме 4099190,59 руб., в 2016 году - 4509109,68 руб., в 2017 году - 4960020,96 руб., в 2018 году - 4960020,96 руб., в 2019 году - 5208021,60 руб., с учетом установленного договором порядке ее внесения по 1/12 ежемесячно.

Расчет неустойки за просрочку оплаты арендных платежей произведен истцом в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ и п. 8 договора аренды, в размере действовавших ставок рефинансирования ЦБ РФ.

Расчет задолженности и неустойки ответчиком не оспорены, а судом проверены и признаны верными.

Доказательств надлежащего внесения ответчиком арендной платы в период пользования арендуемым помещением, погашения задолженности, мотивированных возражений против ее взыскания, контррасчет, ответчик не представил (ч. 1 ст. 65, ч. 3.1                  ст. 70 АПК РФ).

Оснований к снижению размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

При данных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ от требований в части расторжения договора № 6-175/93 от 24.02.1993 и выселении ООО "ЮВЕНА" из занимаемого помещения, площадью 370,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, стр. 2. В данной части прекратить производство по делу. 

Взыскать с ООО "ЮВЕНА" в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 21 062 353 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, 4 643 267,41 руб. неустойки по состоянию на 30.06.2019.

Взыскать с ООО "ЮВЕНА" в доход федерального бюджета 151 528 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                                                     О.В. Анисимова