ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                      Дело № А23-9993/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   17.07.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    18.07.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Егураевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н.,  при участии от ответчика –  общества с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (г. Владимир, ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.10.2023), в отсутствие истца –   индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2  на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.03.2024 по делу № А23-9993/2023 (судья Чехачева И.В.),

 

                                        УСТАНОВИЛ:

 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (далее – общество)  о взыскании               1 094 371 рубля 78 копеек,   в том числе задолженности по арендной плате в размере 801 444 рублей и  неустойки в сумме 292 927 рублей 78 копеек.

Решением суда от 22.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе  предприниматель  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что условиями договора   предусмотрена возможность изменения (увеличения)  арендной платы на индекс потребительских цен путем уведомления арендодателем арендатора о таком изменении. Считает, что при заключении договора стороны  определили, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы оформляется лишь в случае, если индекс потребительских цен превысит 10 %, а в иных случаях арендодатель, вправе лишь уведомить арендатора о повышении арендной платы.

В отзыве общество  просит  решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения. Указывает, что  постоянная часть  арендной платы установлена в твердом размере, а переменная часть  определяется в зависимости от объема потребленных ресурсов на основании показаний счетчиков либо пропорционально занимаемой площади; пересмотр постоянной части  возможен не чаще  одного раза в год на индекс потребительских цен, о чем одна из сторон должна направить предложение  об изменении арендной платы не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемого изменения; изменение арендной платы  оформляется дополнительным соглашением.  Сообщает, что  соглашения об изменении арендной платы на величину индекса потребительских цен сторонами  не заключалось. Отмечает, что пункт 3.2  договора о возможности изменения  твердой  величины  арендной платы  на индекс потребительских цен является лишь  указанием на  применяемый сторонами механизм такого  изменения, устанавливая возможные пределы, как  увеличения, так и уменьшения арендной платы при обоюдном  согласии сторон  путем   фиксации   такого изменения  дополнительным соглашением.    

В судебном заседании  представитель ответчика  поддержал  позицию,  изложенную в отзыве на  апелляционную жалобу.

 Истец,   извещенный надлежащим образом о времени и месте   рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителя не направил. С учетом мнения представителя ответчика, судебное  заседание проводилось  в его  отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика,   Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 20.12.2017 между  обществом (арендатор) и ООО «Клуб Красоты» (арендодатель) заключен договор аренды № АВл-632-10/2017, по условия которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) сроком на 10 лет нежилые помещения 429, 430, общей площадью 111,4 кв. метров (приложение № 1 к договору), этаж 1, кадастровый номер 40:27:030503:2892, по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 105 000 рублей в месяц, НДС не предусмотрен, и  рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит. 

Согласно пункту 3.1.2 договора аренды переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы являются компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащим техническом состоянии инженерных сетей тепло/водоснабжения и водоотведения, а также электросетей), и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений. 

Пересмотр постоянной арендной платы возможен не чаще раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Калужской области, но не более 10 %. Повышение постоянной части аренды возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной пунктом  3.1.1  договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия  договора (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи от 24.01.2018 арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре имущество.

Дополнительным  соглашением от 01.10.2018  стороны определили, что во временное владение и пользование (аренду) передается нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. метров, этаж № 1, кадастровый номер: 40:27:030503:2892, находящееся (расположение помещения указано в приложении № 1 к  дополнительному соглашению к договору и выделено на плане).

На основании  договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.05.2021 предприниматель стал собственником  нежилого помещения с  кадастровым  номером  40:27:030503:2892, находящегося в аренде у  общества. Государственная регистрация перехода права собственности за истцом  осуществлена 26.05.2021. 

О состоявшемся переходе права собственности на спорное имущество  арендатор  уведомлен 26.05.2021.  

Уведомлением от 02.07.2021  предприниматель, сославшись на  пункт 3.1.1 договора аренды,  известил  общество   об изменении размера постоянной арендной платы до 147 000 рублей,  приложив  проект дополнительного соглашения.

 Ссылаясь на то, что  ответчиком не исполнены обязательства  за период с 01.12.2021 по 31.12.2023, составляющие  разницу между увеличенной арендной платой и арендной платой, установленной договором, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002       № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее – информационное письмо № 66).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Факт передачи объекта ответчику и его нахождение в пользовании арендатора в спорный период (с 01.12.2021 по 31.12.2023) подтвержден актом приема-передачи от 24.01.2018  и не оспаривается обществом.

Согласно  пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Возражая против заявленных требований, общество сослалось на то, что надлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором, а соглашения сторон  об увеличении арендной платы сторонами не  заключалось. 

Согласно  пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 названного Кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом  договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения  общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из совокупного толкования условий договора, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу об отсутствии у  арендодателя права на изменение арендной платы в одностороннем порядке путем  уведомления арендатора.  

Вопреки позиции заявителя,  пункт  3.2 договора о  возможности  изменения  постоянной  части   арендной платы  на   индекс потребительских цен, является лишь указанием на применяемый сторонами механизм такого изменения по соглашению сторон, а не право арендодателя на  такое  одностороннее изменение (в связи с изменением индекса потребительских цен заинтересованной стороной направляется  письмо с предложением об изменении размера арендной платы не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения). 

Поскольку соглашения об изменении  арендной  платы    сторонами не  достигнуто, суд обоснованно отказал в удовлетворении  иска.

Факт оплаты арендных платежей в соответствии с условиями пунктов 3.1.1, 3.3.1 договора аренды за спорный период  истцом не оспаривается и подтверждается расчетом самого предпринимателя, содержащимся в исковом заявлении. 

Ссылка заявителя на необходимость  применения к  возникшему спору  пункта 11 информационного письма  № 66  не принимается судом,  поскольку   указанное разъяснение  относится к ситуации, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (исчисляется по каждому сроку платежа), при том индексация является составляющей в механизме расчета арендной платы, что позволяет не рассматривать фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации как изменение в соответствии с пунктом 3 статьи 614 кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №  1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 данного Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку в настоящем  случае стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно посредством заключения дополнительного соглашения по письменному предложению стороны;  условия об уведомительном порядке изменения  арендной платы на индекс потребительских цен договор не содержит.

Аналогичный  правовой подход изложен в постановлении  Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2022 № Ф09-6235/22 по делу № А50-18034/2021 (определением Верховного Суда РФ от 14.02.2023 № 309-ЭС22-28852 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ), постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2023 № Ф10-2296/2023 по делу № А14-9801/2021 (определением Верховного Суда РФ от 26.09.2023 № 310-ЭС23-17591 отказано в передаче дела  в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ). 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежит отнесению на  заявителя.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.03.2024 по делу № А23-9993/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         И.Ю. Воронцов             

                         Н.В. Егураева