ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

05.05.2023

                        Дело № А40-9354/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2023 года 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,  

судей Кочергиной Е.В., Архиповой Ю.В. 

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.09.2021

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.02.2023

рассмотрев  27 апреля 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Литерам»

на решение от 20.05.2022 Арбитражного суда города Москвы,

и на постановление от 29.08.2022

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску ПАО «Сбербанк России»

к ООО «Литерам»

о взыскании задолженности по договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Литерам» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в сумме 34 964 141, 62 руб., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по возврату переплаты по договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что в соответствии с п.9.11.1 договора, в случае досрочного прекращения договора по иным основаниям, чем это указано в п.9.11 договора, сумма обеспечительного платежа, удерживаемая арендодателем на дату такого прекращения договора, не подлежит возврату арендатору. Заявитель указывает на то, что сопоставляя условия договора аренды, суд пришел к ошибочному выводу о том, что по условиям п. 9.11, п. 9.11.1, п. 12.2, п. 12.5, п. 12.6 Договора аренды не установлена плата за односторонний отказ от исполнения договора. Суд ошибочно счел, что установленный п. 12.5 договора срок обеспечивает возможность поиска ответчиком нового арендатора, и покрытие возможных убытков в случае нарушения истцом такого срока за счет суммы, предусмотренной п. 12.6 договора неустойки. ООО «Литерам» ссылается на то, что пункт 12.6 Договора, устанавливающий обязанность арендатора оплатить неустойку в случае направления уведомления о досрочном расторжении договора менее чем за 6 месяцев до истечения 5 летнего срока действия договора никак не связан с условием о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, а лишь гарантирует арендодателю оплату при досрочном расторжении договора за 6 месяцев для минимизации финансовых потерь после расторжения при необходимости поиска нового арендатора, таким образом, вывод суда о том, что увеличение получаемых ответчиком денежных средств при одностороннем отказе истца от договора и на сумму обеспечительного платежа очевидно не соответствует неблагоприятным последствиям такого отказа арендатора для арендодателя, является ошибочным. Ответчик указывает на то, что обстоятельства, при которых сумма обеспечительного платежа подлежит зачету либо возврату арендатору, не наступили, так как договор аренды был прекращен досрочно. ООО «Литерам» указывает на то, что обязательство по оплате последних трех месяцев срока аренды прекратилось в связи с досрочным прекращением договора, однако на этот случай сторонами в соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  достигнуто соглашение о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату. Кроме того, ответчик указывает на то, что в период действия договора с декабря 2019 по апрель 2020 арендатор допускал неоднократные нарушения сроков внесения платежей по Договору, что повлекло за собой начисление неустойки в размере 282 936,18 руб., что подтверждается решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022 по делу №А40-26040/2022 о взыскании в пользу ООО «Литерам» с ПАО «Сбербанк» пени за нарушение сроков внесения арендных платежей. ООО «Литерам» указывает на то, что судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о том, что толкование условия пункта 9.10.16 Договора аренды, предложенного ООО «Литерам», являющимся профессионалом в указанной деятельности, должно быть осуществлено в пользу ПАО «Сбербанк России», поскольку истец не является профессионалом в области аренды. Принимая указанные объяснения в качестве доказательств по делу и основывая на них выводы, суд необоснованно отказал ООО «Литерам» в приобщении дополнительных доказательств. Заявитель указывает на то, что  решением Арбитражного суда города Москвы от 29.04.2022 по делу А40-9364/2022, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении исковых требований ПАО «Сбербанк» к ООО «Андорэй-Инвест» о взыскании неосновательного обогащения вследствие оплаты аренды за последние 3 месяца до расторжения договора аренды. Предметом рассмотрения по данному делу стал Договор аренды, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Андорэй-Инвест», условия и спорные пункты которого полностью идентичны договору аренды между ПАО «Сбербанк» и ООО «Литерам». Таким образом, по двум аналогичным делам с одним и тем же предметом иска, идентичными спорными условиями договора, рассматриваемыми судом, вынесено два противоположных судебных акта.

Ходатайство истца о прекращении производства по кассационной жалобе, в связи с пропуском срока на подачу кассационной жалобы,  судом отклонено, исходя из положений статей 117, 276, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Документы, приложенные к кассационной жалобе, подлежат возвращению заявителю, поскольку к полномочиям суда кассационной инстанции не относится сбор, исследование и оценка доказательств (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика  поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. 

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, представил отзыв на кассационную жалобу.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на  жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.  

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 15.04.2013 №001/Д аренды нежилого помещения общей площадью 1 495, 9 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...> и стр. 5, в редакции дополнительных соглашений, сроком на 10 лет.

Объект аренды передан арендатору по акту от 15.04.2013.

Во исполнение п.9.10.1 договора, истцом ответчику перечислен обеспечительный платеж в сумме 966 491, 28 долларов США в рублевом эквиваленте в сумме 34 964 141, 62 руб.

В п.9.10.16 договора установлено, что при условии добросовестного исполнения арендатором своих обязательств по договору, сумма полученного обеспечительного платежа засчитывается в счет оплаты арендных платежей за последние 3 месяца срока аренды по договору.

В п. 12.5 договора предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке по истечении пятого года срока аренды, при условии предварительного письменного уведомления арендодателя о своем намерении за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения.

При этом арендатор вправе направить письменное уведомление арендодателю не ранее чем по истечении 60 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 18.03.2021.

На основании указанного уведомления сторонами заключено соглашение от 21.09.2021 об установлении взаимных обязательств в связи с прекращением договора аренды, в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению о прекращении договора с 22.09.2021.

Объект аренды возвращен арендатором по акту от 21.09.2021.

Период пользования помещением с 22.06.2021 по 21.09.2021 оплачен истцом платежными поручениями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 10, 310, 329, 330, 381.1, 431, 450.1, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 16, 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условиями договора,  сопоставив  условия пункта 9.11, пункта 9.11.1, пункта 12.2, пункта 12.5, пункта 12.6 договора, исходили из того, что условиями договора не установлена плата за односторонний отказ от исполнения договора, установив необходимость зачета суммы обеспечительного платежа в счет последних трех месяцев аренды, пришли к выводу о том, что дополнительно перечисленные истцом за такой период денежные средства, являются неосновательным обогащением на стороне ответчика и в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возврату истцу, а потому, заявленные требования удовлетворили.

При этом суды исходили из того, что пункт 12.5 договора в совокупности с пунктом 12.6 договора предоставляют истцу право одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора без осуществления платы за односторонний отказ. Порядок и основания удержания суммы обеспечительного платежа в случае допущенных нарушений предусмотрены пунктом 9.10.13 договора. Предусмотренного указанным пунктом договора уведомления в адрес истца ответчиком направлено не было.

Судами также указано на то, что, приведенные условия договора не могут быть признаны судом справедливыми, поскольку позволяют арендодателю удержать сумму обеспечительного платежа не как плату за односторонний отказ от договора, а во всех случаях, кроме окончания срока действия договора по истечении срока, установленного пунктом 13.2 договора или возникновения оснований, предусмотренных пунктом 9.11 договора. Однако, формулировка пункта 9.10.16 договора не содержит указания на прекращение договора именно по истечении срока, установленного пунктом 13.2 договора, что давало истцу право полагаться на зачет суммы обеспечительного платежа за последние три месяца аренды и в случае прекращения договора на основании пункта 12.5 договора. Заключая соглашение на основании уведомления истца, и, подписывая акт возврата помещения, ответчиком не было указано на допущенные нарушения при выполнении одностороннего отказа от исполнения договора истцом.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

 При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, толкование условий договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которые стороны с очевидностью не могли иметь в виду, условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, при этом суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела, в том числе баланса интересов сторон.

Делая вывод о том, что пункт 12.5 договора в совокупности с пунктом 12.6 договора предоставляют истцу право одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора без осуществления платы за односторонний отказ, судами не дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о том, что пункт 12.6 Договора, устанавливающий обязанность арендатора оплатить неустойку в случае направления уведомления о досрочном расторжении договора менее чем за 6 месяцев до истечения 5 летнего срока действия договора никак не связан с условием о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, а лишь гарантирует арендодателю оплату при досрочном расторжении договора за 6 месяцев для минимизации финансовых потерь после расторжения при необходимости поиска нового арендатора.

Также не получили надлежащей правовой оценки доводы ответчика о том, что согласно пункту 9.10.16 договора, предусмотрено, что при условии добросовестного исполнения арендатором своих обязательств по договору сумма полученного обеспечительного платежа зачитывается в счет оплаты арендных платежей за последние три месяца срока аренды по договору, при этом  согласно пункту 13.2 Договора аренды срок аренды составляет 10 лет с даты подписания сторонами Акта приема-передачи, тем самым, срок аренды установлен сторонами до 15.04.2023 включительно, и соответственно по соглашению сторон обеспечительный платеж мог быть зачтен в порядке пункта 9.10.16 только в оплату трех последних месяцев срока аренды (то есть ноябрь, декабрь 2022 и январь 2023).

Установив, что положения пункта 9.11.1 договора аренды, условиями которого согласовано право арендодателя не возвращать обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, не исключают его обязанность произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства (оплаты трех последних месяцев аренды) на основании пункта 9.10.16 договора аренды, судами не дана оценка доводам ответчика о том, что  в пункте 9.11.1 стороны пришли к соглашению о том, что при досрочном расторжении договора аренды по основаниям, не связанным с непригодностью помещения к использованию по вине Арендодателя, сумма обеспечительного платежа не возвращается, обстоятельства, при которых сумма обеспечительного платежа подлежит зачету либо возврату арендатору, не наступили.

Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и входящие в предмет доказывания, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, на основании установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права установить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа  2022 года по делу №А40-9354/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судьяН.Н. Кольцова 

Судьи:                                                                            Е.В. Кочергина                                                  

                                                                                                   Ю.В. Архипова