﻿ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-21917/2020

Дело № А41-84742/16

24 марта 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2021 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Терешина А.В.,

судей  Шальневой Н.В, Досовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Джафаровым Ш.М.,

при участии в заседании: 

конкурсный управляющий ООО «Ипотечный жилищный фонд» - Сусекин Е.Ю.,

решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2017;

от остальных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО «Русский строительный Банк»  на определение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2020 по делу  № А41-84742/16,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2017 года в отношении ООО «Ипотечный жилищный фонд» (141304, МО, Сергиево-Посадский р-н, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 52; ОГРН 1055008002279, ИНН 5042079594) введена процедуру банкротства – конкурсное производство. 

Конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Сусекин Евгений Юрьевич (ИНН 222301994686, регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО – 0003, адрес для направления корреспонденции: 129090, г. Москва, а/я 111), член саморегулируемой организации саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Союз менеджеров и арбитражных управляющих». 

Сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 122 от 08.07.2017.

Конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московской области с ходатайством об утверждении Дополнения № 1 к Положению о порядке и сроках продажи имущества должника, а также об установлении начальной продажной цены имущества.

Определением от 23.11.2020 Арбитражный суд Московской области утвердил Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО «Ипотечный жилищный фонд» в редакции конкурсного управляющего. 

Утвердил начальную цену продажи имущества ООО «Ипотечный жилищный фонд» согласно Приложению № 1 к предложению о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО «Ипотечный жилищный фонд»

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Русский строительный Банк» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неполное выяснения судом обстоятельств дела при вынесении обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2017 года по делу № А41-84724/16 требования АО «Русский Строительный Банк» были включены в третью очередь реестра требования кредиторов должника в размере 701 901 217,41 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.10.2020 по делу № А41-84742/2016 суд признал требования АО «Русский Строительный банк» в сумме 813 548 503, 73 руб., как обеспеченные залогом имущества должника, на основании Договора об ипотеке №7410/И от 25.08.2010 г. (в редакции Дополнительного соглашения №2 от 22.09.2014 г.).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2020 года определение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2020 по делу № А41-84742/16 оставлено в силе.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02 марта 2021 года определение Арбитражного суда Московской области от 09.10.2020 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2020 года оставлены без изменений.

Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом залога является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоэтажного жилого комплекса, общая площадь 18 971 кв. м, адрес объекта: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30А, кадастровый номер: 50:05:0070202:105. Согласованная сторонами оценка недвижимого имущества составляет 380 800 000 руб. 00 коп.

Запись об ипотеке N 50-50-05/105/2010-387 на основании заключенного договора внесена в ЕГРП (ЕГРН) 31.08.2010.

На данном земельном участке Заемщиком (Должником) как застройщиком на кредитные средства Банка возведены:

многоквартирный жилищный дом с подземным гаражом по адресу: Московская обл., Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30, стр. 3 (ЖК "Премьер-Посад", общая площадь 27 279,9 кв. м, в т.ч. жилые помещения 16 771,5 кв. м). 05.06.2015 объект был введен в эксплуатацию. (Кадастровый номер: 50:05:0070202:3058);

многоквартирный жилищный дом с подземным гаражом по адресу: Московская обл., Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30А, стр. 2 (кадастровый номер: 50:05:0070202:2159);

многоквартирный жилищный дом с подземным гаражом по адресу: Московская обл., Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30А, стр. 2 (кадастровый номер: 50:05:0000000:17352).

Таким образом, следующие объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, считаются обремененными ипотекой, установленной в пользу Банка, и являются предметом обеспечения по настоящему заявлению:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоэтажного жилого комплекса, общая площадь 18 971 кв. м, адрес объекта: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30А, кадастровый номер: 50:05:0070202:105;

- газопровод низкого давления, назначение: газоснабжение, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, улица Пограничная, д. 30а, кадастровый номер: 50:05:0070202:2103;

- жилое помещение (квартира), площадь: 43,9 кв. м, Этаж N 2, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, улица Пограничная, дом 30а, стр. 3, квартира 299, Кадастровый номер: 50:05:0070202:3189;

- жилое помещение (квартира), площадь: 43,9 кв. м, Этаж N 2, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, улица Пограничная, дом 30а, стр. 3, квартира 3, Кадастровый номер: 50:05:0070202:3193.

Помещения, расположенные по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский р-н, г Сергиев Посад, ул Пограничная, д. 30а, корп. 1, строен. 1 (многоквартирный дом с кадастровым номером: 50:05:0000000:17352, количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, а также подземных 1).

Помещения, расположенные по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, улица Пограничная, д. 30а, стр. 2 (5-этажный жилой дом с кадастровым номером: 50:05:0070202:2159, количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, а также подземных 1).

Помещения, расположенные по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, ул. Пограничная, д. 30а, стр. 3 (Многоквартирный дом с кадастровым номером: 50:05:0070202:3058, количество этажей, в том числе подземных этажей: 9 - 11, а также подземных 1).

Судом установлено, что обязательства перед АО "Русский Строительный Банк" обеспечены залогом недвижимости на основании Договора об ипотеке N 741 О/И от 25.08.2010 г. (в редакции Дополнительного соглашения N 2 от 22.09.2014 г.).

Согласно п. 4 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В силу пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" оценка заложенного имущества учитывается при Определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 9 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Согласно п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту также - Закон о банкротстве) продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что на основании абзаца второго п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй п. 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Таким образом, по смыслу упомянутых норм Закона о банкротстве и разъяснений Пленума ВАС РФ, содержащихся в Постановлении N 58, утверждение арбитражным судом начальной продажной цены заложенного имущества должника является обязательным, тогда как положение о порядке, условиях и сроках проведения торгов по реализации заложенного имущества должника подлежит утверждению арбитражным судом лишь при наличии разногласий между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

Проанализировав представленные доказательства, а также разногласия сторон, относительно стоимости заложенного имущества, суд пришел к выводу о том, что положение о сроках, порядке и условиях реализации залогового имущества в редакции конкурсного управляющего не отвечает требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что утвержденный порядок не содержит информации о том, что продаваемое имущество является предметом залога.

Судом первой инстанции было утверждено Предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в то время, когда в суде апелляционной инстанции рассматривался вопрос о признании статуса залогового кредитора АО «Русский строительный банк», что в свою очередь повлекло к нарушению прав залогового кредитора.

Учитывая право залогового кредитора определять порядок и условия проведения торгов, в том числе и начальную продажную цену предмета залога, а также то обстоятельство, что продажа имущества по наиболее высокой цене отвечает интересам залогового кредитора и интересам иных кредиторов, поскольку данное обстоятельство влияет на размер конкурсной массы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2020 по делу  №А41-84742/16 отменить.

Заявление конкурсного управляющего ООО «Ипотечный Жилищный Фонд» оставить без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий cудья 

 

А.В. Терешин

Судьи 

 

Н.В. ШальневаМ.В. Досова