2325/2017-103314(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29459/2012

город Ростов-на-Дону

19 декабря 2017 года

15АП-14156/2016 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2017 года. 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Емельянова Д.В.,  

судей Стрекачёва А.Н., Шимбаревой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

при участии: 

эксперта общества с ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест»  ФИО2,  

от общества с ограниченной ответственностью «Аннар»: представителя ФИО3  по доверенности от 02.09.2017,  

от публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация «Открытие»:  представителя ФИО4 по доверенности от 30.08.2017,  

от общества с ограниченной ответственностью «Авио»: представителя ФИО3  по доверенности от 27.01.2014,  

от общества с ограниченной ответственностью «Гамма-Профсистемы»: представителя  ФИО3 по доверенности от 27.01.2016,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Авио»  на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2016 по делу   № А32-29459/2012  

об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога  по заявлению ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»  

о разрешении разногласий 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Холдинговая компания  «Гамма» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  

принятое в составе судьи Крылова А.В., 

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Холдинговая компания «Гамма» (далее – должник,  ООО «Холдинговая компания «Гамма») публичное акционерное общество «Ханты- Мансийский банк Открытие» (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения  

Порядка и начальной продажной стоимости имущества должника, находящегося в  залоге у заявителя и просил утвердить начальную продажную стоимость залогового  имущества в сумме 137 894 224 руб. из расчета 80% от установленной экспертом  рыночной стоимости имущества, а также утвердить уточненный порядок продажи  имущества должника (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2016 по делу   № А32-29459/2012 установлена начальная продажная стоимость имущества  ООО «Холдинговая компания «Гамма», находящегося в залоге у ПАО «Ханты- Мансийский банк Открытие», в следующем размере:  

Наименование объектов 

Начальная продажная стоимость (руб.)  

Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, Приморская, 34, 

Инв. № 00000063 

27 918 400 

Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 

35, Инв. № 00000061 

28 155 200 

Жилой дом лит. А, 

<

...>, 

Инв. № 00000062 

36 193 600 

Хозяйственно-бытовое здание СВ, Инв. № 00005415  

37 525 424 

Земельный участок для индивидуального жилищного  строительства. Категория земель: земли поселений.  Площадь: 1 800 кв. м. КН: 23:33:0107002:0067  

3 156 000 

Земельный участок для индивидуального жилищного  строительства. Категория земель: земли поселений.  Площадь: 1 800 кв. м. КН: 23:33:0107002:0066  

3 156 000 

Земельный участок для индивидуального  жилищного строительства. Категория земель: земли  поселений. Площадь: 1 000 кв. м., КН:  23:33:0107002:0065  

 1 789 600 

Итого 

 137 894 224 

В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с определением суда от 11.08.2016 по делу № А32-29459/2012,  общество с ограниченной ответственностью «Авио» (далее - заявитель жалобы,  кредитор, ООО «Авио») обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и  принять по делу новый судебный акт, которым установить начальную продажную  цену заложенного имущества соответствующую действительной рыночной стоимости.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при  принятии обжалуемого определения необоснованно отказал заявителю жалобы в  удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, не  приняв во внимание недочеты, с которыми была проведена первоначальная  экспертиза. В частности, эксперт не применил затратный метод к следующим  объектам:  

- Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 34, Инв. № 00000063;  - Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 35, Инв. № 00000061;  - Жилой дом лит. А, 

<

...>, Инв. № 00000062.  

Эксперт отказался от применения доходного метода. 

При применении сравнительного метода в отношении земельного участка и  зданий эксперт некорректно подобрал объекты-аналоги, поскольку стоимость одной  сотки земли в с. Ольгинка составляет 500 000 руб., а эксперт определил ее стоимость в  размере 219 000 руб. Приведенные экспертом минигостиницы аналогами  оцениваемого имущества не являются, поскольку отличаются по категории,  инфраструктуре, площади и количеству номеров.  

Эксперт не оценил хозяйственно-бытовое здание сравнительным подходом.  

Также заявитель жалобы указывает, что в судебном заседании эксперт пояснил,  что осмотр имущества был осуществлен не им, а его помощником.  

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского  края от 11.08.2016 по делу № А32-29459/2012 проверяется Пятнадцатым арбитражным  апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

В отзыве на апелляционную жалобу публичное акционерное общество Банк  «Финансовая корпорация Открытие» просит обжалуемое определение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании суд повторно разъяснил эксперту ФИО2 уголовно-правовые последствия дачи заведомо ложного заключения  при проведении экспертизы.  

Эксперт ФИО2 пояснил, что уголовно-правовые последствия дачи  заведомо ложного заключения при проведении заключения ему были разъяснены  судом при назначении экспертизы, о чем он дал соответствующую подписку.  

Эксперт ФИО2 дал пояснения и ответил на вопросы суда. 

Представитель ООО «Авио» поддержал доводы, изложенные в апелляционной  жалобе, просил определение суда отменить.  

Представитель ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» поддержал  доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему, просил  установить начальную продажную стоимость имущества в соответствии с  заявленными уточнениями.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав  представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по  следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского  края от 09.10.2013 (резолютивная часть от 21.08.2013) должник признан  несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2013 в реестр  требований кредиторов должника включены требования банка в сумме  60 184 069,44 руб., обеспеченных залогом имущества должника, в том числе  54 447 810,47 руб. основного долга и отдельно 5 736 258,97 руб. неустойки.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 в реестр  требований кредиторов должника банка включены требования заявителя в сумме  50 790 582,64 руб., обеспеченных залогом имущества должника, в том числе  45 517 762,56 руб. основного долга и отдельно 5 272 820,08 руб. неустойки.  

Руководствуясь статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), банком было  направлено в адрес конкурсного управляющего должника Положение о порядке и  условиях продажи имущества ООО «Холдинговая компания Гамма». Однако от  конкурсного управляющего должника банку поступило Положение о порядке, сроках  и условиях реализации залогового имущества должника с условиями, отличающимися  от условий предложенных банком.  

Поскольку между кредитором и конкурсным управляющим должника возникли  разногласия относительно определения начальной продажной цены, а также порядка  реализации залогового имущества должника, кредитор обратился в Арбитражный суд  Краснодарского края с заявлением о разрешении возникших разногласий.  

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно  удовлетворены требований банка в части исходя из следующего.  

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве)  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с  особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 -  19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом  положений настоящей статьи.  

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с  законодательством Российской Федерации о залоге.  

В пунктом 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58  «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя  при банкротстве залогодателя» разъяснено, что полученная оценка заложенного  имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога  в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункта 4  статьи 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе  конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего  дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех  кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть  указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.  

По смыслу указанных разъяснений изменение начальной продажной цены  залогового имущества относительно результатов оценки, проведенной в порядке  статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», возможно по тем же принципам,  по которым суд вправе изменить порядок, сроки и условия продажи имущества: если  предложения по стоимости способны негативно повлиять на возможность получения  максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ  публики к торгам. При этом суду необходимо учитывать, что предлагаемая к  утверждению цена является начальной ценой и может быть несколько ниже рыночной  с расчетом на то, что определение истинно рыночной цены произойдет в будущем в  ходе осуществления торгов (при очевидном условии, что торги организованы в форме,  обеспечивающей максимально возможное участие в них всех заинтересованных лиц).  Установление очевидно завышенной цены является недопустимым, поскольку может  снизить привлекательность продаваемого объекта для потенциальных покупателей.  

В соответствии со статьей 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской  Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее  вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом  рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;  

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих  интересах;  

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,  типичной для аналогичных объектов оценки.  

В материалы дела представлен отчет об оценке О-14-141/7 от 01.10.2014  проведенный привлеченным специалистом в рамках конкурсного производства. В  соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость находящегося в залоге у  заявителя имущества составила 124 820 610 руб.  

При этом по инициативе самого должника была произведена оценка данного  имущества по состоянию на 01.11.2012 (отчет от 10.11.2012 № 111/12), согласно  которой рыночная стоимость составила 424 670 000 руб.  

В соответствии с представленным ООО «МегаСтрой» отчетом об оценке  спорного имущества от 27.07.2015 № 13/15 рыночная стоимость по состоянию на  17.07.2015 составила 437 044 000 руб.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2016 судом  удовлетворены ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по  определению рыночной стоимости залогового имущества. Проведение экспертизы  поручено эксперту ЗАО «Бизнес-Фактор» ФИО5.  

В соответствии с экспертным заключением № 030916.04 от 23.03.2016  стоимость спорного имущества по состоянию на 23.03.2016 определена в сумме  172 367 780 руб.  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016  по делу № А32-29459/2012 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (с учетом определения от 05.05.2017 (т.6 л.д. 32-33))  произведена замена залогового кредитора ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»  на его правопреемника ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».  

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016  по делу № А32-29459/2012 назначена повторная судебная экспертиза. При  удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы  судебной коллегией были приняты во внимания доводы апелляционной жалобы.  Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Кубаньстройэксперт» ФИО6. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:  Какова рыночная стоимость залогового имущества, а именно:  

1) Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 34,  Инв. № 00000063,  

2) Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 35,  Инв. № 00000061,  

3) Жилой дом лит. А, 

<

...>, Инв. № 00000062,  4) Хозяйственно-бытовое здание СВ, Инв. № 00005415,  

5) Земельный участок для индивидуального жилищного строительства.  Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв.м. КН: 23:33:0107002:0067,  

6) Земельный участок для индивидуального жилищного строительства.  Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв.м. КН: 23:33:0107002:0066,  

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория  земель: земли поселений. Площадь: 1 000 кв.м., КН: 23:33:0107002:0065?  

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением   № 326 от 21.03.2017 стоимость спорного имущества составила 293 188 434 руб.  

При этом ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» не согласился с  заключением эксперта, указал на то, что оно выполнено с нарушением норм  Федеральных стандартов оценки и ФЗ «Об оценочной деятельности», в связи с чем, не  может служить надлежащим доказательством.  

В частности в заключении указано, что площади хозяйственных блоков  приняты по результатам визуального осмотра. Визуальный осмотр, произведённый без  измерения использованных в экспертизе ценообразующих факторов, - площади  объектов, - ставит под сомнение дальнейшие расчеты стоимости, основанные на  площади объектов.  

В заключении указано, что «транспортная доступность хорошая -  осуществляется посредством общественного транспорта», что более сопоставимо с  расположением комплекса «Гамма» на ул. Морской, с расположением в центре  

населенного пункта, неподалеку от автомагистрали. Состав объекта, описанный в  заключении и используемый для поиска сопоставимых объектов (аналогов),  отличается от состава объектов, по которым поставлены вопросы.  

Также указано, что для дачи заключения используются сведения о стоимости  путевок в пансионат «Светлана». В заключении приведена неверная (не работающая)  гиперссылка. По гиперссылке https://gamma-lux.ru/svetlana уточнен состав услуг,  входящих в используемую при экспертизе стоимость. Стоимость по данным  использованного сайта включает в себя стоимость путевки в составе: Проживание в  номере выбранной категории; 3-х разовое питание по системе «шведский стол» (при  проживании в Пансионате менее 30 Гостей питание производиться по сет-меню);  Пользование открытым детским и взрослым бассейном; Пользование оборудованным  пляжем (шезлонг, зонт); Тренажерный зал; Бильярд; Беспроводной интернет (wi-fi);  Детская игровая площадка; Библиотека. Состав выручки по объекту, использованный  в Заключении отличается от выручки, относящейся к объектам, по которым  поставлены вопросы как по набору услуг, так и по самим объектам. Параметры не  однозначны.  

Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что  увеличивает погрешность в расчетах. Данные по формированию дохода вне понятий  санаторного обслуживания не исследованы и не представлены.  

База для формирования денежного потока от объекта, как объекта  недвижимости, отличается от базы формирования денежного потока от бизнес- деятельности «пансионата» (недвижимость и движимое имущество), что выявляет  несоответствие использованного в заключении решения поставленному вопросу.  Достоверные данные по доходной части объекта не сформированы, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

В составе расходов заключения учитываются понятия «условно-постоянные» и  «условно-переменные» расходы. При этом не указываются источники формирования  используемого понятийного аппарата.  

Структура расходов в расчёте не соответствует структуре расходов по  заявленным вопросам. Достоверные данные по расходной части не сформированы. Не  представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

Достоверные данные по доходной и расходной части объекта не сформированы,  поэтому расчет чистого операционного результата, не относится к рассматриваемому  объекту.  

В ходе затратного подхода в заключении описан общий случай  последовательности определения стоимости недвижимости. Приводится общая теория  для нескольких методов определения стоимости земельного участка, используется  метод сравнения продаж без объяснения применимости метода и параметров,  уместных для сравнения в рассматриваемом объекте. Не представлена однозначная  идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.  

В соответствии с п. 226 ФС07 «в качестве объектов-аналогов используются  объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом  сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Анализ рынка  земельных участков (по п. 11 ФС07) в Заключении не произведен, определение  сегмента рынка (по п.116 ФС07), критерии выбора аналогов и подтверждение  уместности выбора применённых ценообразующих факторов отсутствуют, поэтому  невозможно определить, соответствуют ли представленные объекты критериям  (ценообразующим факторам по п.226 ФС07), которые уместно использовать для  расчета. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что  увеличивает погрешность в расчетах.  

В постановке вопросов указаны жилые дома и хозяйственные постройки, для  расчета стоимости возведения которых должен применяться справочник «Жилые  дома», а в расчетах фактически использован справочник «Общественные здания».  Увеличение погрешности в расчетах.  

Для пересчета цен из уровня 2005 года в текущий уровень цен используются  письма Департамента строительства Краснодарского края, которые самими письмами  рекомендуются к использованию в отношении к статьям прямых затрат в базисных  ценах по МДС 81-35.2004: не применимая база, и не уместные показатели. Для  корректного учета изменения стоимости строительства, поставщик информации,«Ко-инвест», - ежеквартально выпускает сборники «Индексы цен в строительстве» для  своих сборников Укрупненных показателей стоимости строительства. Данные  сборники в Заключении не применены для расчета индекса изменения стоимости. Не  представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

Для учета износа используется несколько параметров. Оставшийся срок  владения заявлен более 40 лет, «размер расходов на замещение мы будем считать  нулевым».  

В совокупности, предполагается, что за 40 лет ни разу не возникнет  необходимость использования расходов на замещение, что выходит за рамки  возможностей обычной эксплуатации объектов с заявленным уровнем доходов от  эксплуатации. Либо состояние объекта (износ) не соответствует заявленным  параметрам, либо затраты на замещение в реальности отличаются от нулевого уровня.  Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

В заключении указано, что был проведен мониторинг и анализ земельного  рынка района расположения оцениваемой собственности, а затем приведены пять  объектов без указания использованных критериев отбора, что не позволяет узнать,  соответствуют ли данные объекты объекту оценки по ценообразующим факторам (по  п.226 ФС07), не выявленным в неосуществлённом (обязательным по п. 10 ФС07)  анализе рынка. Не представлена идентификация характеристик сегмента рынка  объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.  

В качестве основного ценообразующего фактора использована площадь,  уместная для расчета стоимости жилой недвижимости. При этом площадь  рассматриваемого объекта принята по результатам визуального осмотра, включая  хозпостройки, а объекты аналоги - по площади основного строения. Таким образом,  искажены удельные показатели стоимости, на которых основана стоимость объекта.  

В качестве аналогов используются гостиницы, но в расчетах игнорируется факт  удельного показателя стоимости комнаты или «койко-места», которое является  стандартом отрасли (если рассматривать объект как гостиницу, что заявлено в  результатах анализа наиболее эффективного использования). С учетом показателей  «койко-мест», объекты, использованные в качестве аналогов, по количеству койко- мест отличаются от рассматриваемого объекта. При этом поправки на масштаб нет.  

Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что  увеличивает погрешность в расчетах.  

Анализ рынка по п. 10 ФС07 не произведён в объеме, необходимом для  выявления необходимого для расчетов (по п.22б ФС07) набора ценообразующих  факторов. Поэтому невозможно судить, входит ли в состав ценообразующих факторов  возраст гостиниц, который по некоторым использованным в Заключении объектам в  три раза меньше рассматриваемого объекта, а также состояние объектов, например,  «евроремонт» по сравнению с «хорошим» состоянием рассматриваемого объекта.  

Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

В качестве аналогов в Заключении использованы имущественные комплексы  готовых к эксплуатации гостиниц, состоящие из объектов недвижимости и движимого  имущества. Указано, что в стоимость объектов оценки по собственной инициативе  включена стоимость объектов движимого имущества, что не соответствует составу  объекта, - недвижимости, - обозначенному на с. 5 Заключения. Состав исследуемого  объекта отличается от состава объекта, заявленного в поставленных эксперту  вопросах.  

В ходе обоснования использования данных сравнительного подхода в  заключении заявляется о расположении достаточного количества «информации по  продажам объектов, аналогичных оцениваемому». Между тем, ранее в расчёт приняты  не продажи, а оферты по предложениям к продаже. Фактов продаж по объектам,  имеющим сопоставимые характеристики, в Заключении не зафиксировано.  

В ходе сравнения показателей стоимости, достигнутых в рамках подходов и  методов, производится сравнение. Утверждается, что действенность в отношении  инвестиций для результатов затратного подхода нулевая; «не характеризуется». Это  противоречит сути использования затратного подхода, как совокупности методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и  устаревания, по п. 18 ФС01. В остальных случаях акценты также смещены.  Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает  погрешность в расчетах.  

В материалы дела экспертом представлены письменные пояснения на  поставленные банком вопросы.  

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом  наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для  арбитражного суда заранее установленной силы.  

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014  N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами  законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71  АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и  подлежит оценке наряду с другими доказательствами.  

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из  требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки  доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или  отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71 , пункт 2 части 4 статьи  170 АПК РФ).  

В соответствии со статьей 11 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности  в РФ», отчет оценщика не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в  заблуждение, в отчете должны быть указаны: стандарты оценки для определения  стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта  оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении  оценки объекта оценки допущения.  

Принимая во внимание, что результаты экспертиз, проведенных в рамках  обособленного спора существенно отличаются, определением Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 по делу № А32-29459/2012 назначена  судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества.  Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной  ответственностью «Терра Докс Инвест» ФИО2.  

В соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением   № 578Э от 22.09.2017 стоимость залогового имущества составляет 149 162 000 руб.  

В судебном заседании эксперт общества с ограниченной ответственностью  «Терра Докс Инвест» ФИО2 пояснил, что при изготовлении  экспертного заключения была допущена техническая ошибка, ввиду чего эксперт не  подставил подпись о подписке об уголовной ответственности. С определением о  назначении по делу судебной экспертизы эксперт ознакомлен, ответственность за дачу  заведомо ложного заключения понятна. Учитывая изложенной суд апелляционной  инстанции счел возможным отобрать у эксперта общества с ограниченной  ответственностью «Терра Докс Инвест» ФИО2 подписку  об уголовной ответственности, предусмотренную статьей 307 Уголовного кодекса  Российской Федерации в судебном заседании 12.12.2017 и принять экспертное  заключение № 578Э от 22.09.2017 в качестве доказательства по делу.  

Обществом с ограниченной ответственностью «Авио» в материалы дела  представлены возражения на экспертное заключение № 578Э от 22.09.2017.  

Кредитор полагает, что экспертом грубо нарушены нормы законодательства в  области судебно-оценочной деятельности, в частности экспертом самостоятельно  установлен вид (класс) проводимой экспертизы. Из пояснений эксперта следует, что  ФИО2 является экспертом в области оценочной  деятельности. Цель проведения экспертного исследования заключалась в оценке  стоимости объектов исследования, ввиду чего эксперт указал, что данная экспертиза  является оценочной.  

Суд апелляционной инстанции в указанных действиях не усматривает  нарушений норм Федеральных стандартов оценки и ФЗ «Об оценочной деятельности»,  ввиду чего данный довод подлежит отклонению.  

В судебном заседании представитель кредитора отказался от довода о том, что  форма и содержание заключения № 578Э от 22.09.2017 не соответствует  процессуальному законодательству (ст. 294 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ).  

При этом ООО «Авио» считает, что в заключении эксперта отсутствует вводная  часть и соответственно отсутствуют вопросы, поставленные перед экспертом, в то же  время задачи судебной экспертизы – это те вопросы, которые поставлены перед  экспертом, которые должны быть решены в ходе ее производства.  

Эксперт пояснил, что вопросы, поставленные на разрешение эксперта, указаны  на странице 8 в пункте 4 экспертного заключения, что представляет собой вводную  часть заключения.  

Суд апелляционной инстанции в указанных действиях не усматривает  нарушений норм Федеральных стандартов оценки и ФЗ «Об оценочной деятельности»,  ввиду чего данный довод подлежит отклонению.  

Кредитор указал, что состав выручки по объекту, использованный в  заключении отличается от выручки, относящейся к объектам, по которым поставлены  вопросы как по набору услуг, так и по самим объектам. Параметры не однозначны, так  как объектом исследования является не стоимость бизнеса пансионата; база для  формирования денежного потока от объекта, как объекта недвижимости, отличается  от базы формирования денежного потока от бизнес-деятельности «пансионата».  

Эксперт пояснил, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 23 приказа  Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального  стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении доходного  подхода оценщик учитывает следующие положения:  

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида  бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может  проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса  

путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой  недвижимости.  

Следовательно, при применении доходного подхода к оценке объектов  исследования эксперт оценил доходы, приносимые объектом в полном объеме, за  вычетом стоимости оборудования, бильярда и т.д. с целью очищения денежных  потоков от стоимости непосредственно недвижимости.  

Кредитор также указал, что на стр. 111 заключения экспертом указано формула  (модель Гордона) для вычисления терминальной стоимости объекта экспертизы, в то  время как на стр. 120-121 указан иной подход к определению (выбору значения  ставки) элемента формулы – ставки капитализации.  

Эксперт пояснил, что в данном случае противоречие отсутствует, поскольку  изначально формула для вычисления терминальной стоимости объекта экспертизы  приведена в экспертном заключении в общем виде. Однако знаменателем в данной  формуле является ставка капитализации, который указан в справочнике оценщика  недвижимости, том II «Офисная-торговая недвижимость», ФИО7, 2016.  

ООО «Авио» указало, что в прогнозный период увеличение выручки с учетом  недозагрузки принято на основании темпов роста на платные услуги населению,  изменение индекса роста услуг в период прогнозного периода не подтвержден  источником, также эксперт не учитывает, что официальный статистический  показатель о платных услугах населению формируется в разрезе следующих групп:  «Бытовые услуги, Транспортные услуги, Услуги связи, Жилищные услуги,  Коммунальные услуги, и т.д.». Увеличение расходной части принято экспертом на  основании темпов роста на платные услуги населению и инфляции. Достоверные  данные по доходной части объекта не сформированы, что увеличивает погрешность в  расчетах.  

В судебном заседании эксперт пояснил, что данные о темпах роста на платные  услуги населению и инфляции взяты на официальном сайте Министерства  экономического развития Российской Федерации в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» по услугам, предоставляемым гостиницей.  

Кредитор указал, что в разделе 9.1.4 заключения эксперт делает выводы, что на  цены предложения к продаже гостиниц оказывает влияние удаленность от моря,  наличие кухни, наличие кухонного оборудования, наличие парковки, наличие  развлекательной индустрии, однако при расчете стоимости объектов недвижимости  экспертом не учитывается различие объектов принятых к расчетам аналогов и  объектов исследования по указанным критериям, что приводит к искажению  результатов исследования.  

Эксперт пояснил, что основные объекты инфраструктуры (открытый  плавательный бассейн, теннисный корт, поле для мини-футбола и другие) находятся за  пределами территории исследуемых объектов, что в данном случае не влияет на  стоимость объектов экспертизы. В отношении довода о парковочных местах  (охраняемая парковка – у объекта исследования, стихийные парковки – у объектов  аналогов) эксперт указал, что им была исследована возможность парковки автомобиля  у объектов аналогов и исследуемого объекта.  

По доводу кредитора о том, что в разделе 10 заключения эксперт проводит  анализ наиболее эффективного исследования – автотранспортных средств, однако  объектами исследования являются объекты недвижимого имущества, эксперт указал,  что в данном случае имеет место техническая опечатка, которая на результат  исследования не влияет.  

Кредитор указал, что в разделе 12.3 заключения «Расчет стоимости объектов  экспертизы - земельных участков сравнительным подходом» «Описание  корректировок, используемых при расчете рыночной стоимости» экспертом приведено  

описание корректировки на уторговывание, в котором отражена следующая  информация - «Размер корректировки принят на основании рекомендуемых значений  скидок на торг, опубликованных в «Справочнике оценщика недвижимости», Том III  «Земельные участки», Лейфер Л.А., 2016 г. и составляет 11,60%», данное значение в  «Справочнике оценщика недвижимости», Том III «Земельные участки», Лейфер Л.А.,  2016 г. рекомендуется применять для земельных участков под индустриальную  застройку, а объекты экспертизы и объекты аналоги принятые экспертом к расчетам  предназначены для индивидуального жилищного строительства, рекомендуемая  корректировка в указанном сборнике для земельных участков под ИЖС составляет  9,1%, применение неверного размера корректировки привело к занижению стоимости  земельных участков, являющихся объектами экспертизы.  

Эксперт пояснил, что корректировка в размере 9,1% является усредненным  показателем, 11,60% представляет собой расширенный интервал. Поскольку объект  исследования находится не в центре города, менее ликвидным, оценщик имеет право в  соответствии с Федеральными стандартами оценки и ФЗ «Об оценочной  деятельности» применить иной интервал из «Справочника оценщика недвижимости»,  Том III «Земельные участки», ФИО7, 2016 г. в размере 11,60%.  

Кроме того, кредитор указал, что в разделе 12.3 заключения «Расчет стоимости  объектов экспертизы - земельных участков сравнительным подходом» «Описание  корректировок, используемых при расчете рыночной стоимости» Экспертом  приведено описание корректировки на площадь, в котором указано, что размер  корректировки принят на основании рекомендаций приведенных в «Справочнике  оценщика недвижимости», Том III «Земельные участки», ФИО7, 2016 г.,  стр. 176, однако на указанной странице справочника, приведены матрицы  коэффициентов применяемых для земельных участков под индустриальную застройку,  земельных участков под офисно-торговую застройку, земельных участков  сельскохозяйственного назначения и земельных участков под многоэтажное  жилищное строительство, что вводит в заблуждение пользователя заключением.  

Эксперт пояснил, что в заключении им использованы корректировки на  площадь в размере 0,95, что соответствует информации, изложенной в «Справочнике  оценщика недвижимости», Том III «Земельные участки», ФИО7, 2016 г., однако  экспертом допущена опечатка при указании страницы, на которой находятся данные  корректировки в сборнике. Фактически при составлении заключения эксперт  использовал корректировки на площадь, размещенные в «Справочнике оценщика  недвижимости», Том III «Земельные участки», ФИО7, 2016 г., стр. 177, в то  время как в заключении ошибочно указана стр. 176.  

Кредитор указал, что проведение экспертизы было поручено эксперту общества  с ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест» ФИО2, однако 14.08.2017 осмотр объектов исследования был произведен не  самим экспертом, а третьим лицом. По мнению ООО «Авио» выводы судебной  экспертизы при таких обстоятельствах невозможно назвать объективными, а действия  эксперта – законными.  

Эксперт пояснил, что объекты исследования фотографировал помощник  эксперта. Фактически эксперт самостоятельно осмотрел объекты исследования в  отсутствие лиц, участвующих в деле, с целью проведения независимого исследования.  

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет  возражения апеллянта ООО «Авио».  

С учетом представленного экспертного заключения публичное акционерное  общество Банк «Финансовая корпорация «Открытие» представило уточнения, в  которых просит суд установить начальную продажную стоимость залогового  

имущества должника в размере 80% от стоимости, установлено экспертным  заключением № 578Э от 22.09.2017, что составляет 119 329 600,80 руб.  

Судом апелляционной инстанции данный довод отклоняется, поскольку он  выходит за пределы доводов апелляционной жалобы ООО «Авио», которое ссылается  только на занижение стоимости имущества должника, находящегося в залоге у  ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».  

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в рамках настоящего  обособленного спора было проведено три судебные экспертизы, при этом стоимость  спорного имущества в соответствии с экспертным заключением   № 030916.04 от 23.03.2016 по состоянию на 23.03.2016 определена в сумме  172 367 780 руб.; в соответствии с экспертным заключением № 578Э от 22.09.2017  стоимость залогового имущества составляет 149 162 000 руб.  

Таким образом, в материалы дела представлено два экспертных заключения с  сопоставимыми выводами экспертов.  

Коллегия судей исходит из того, что заключение оценщика всегда носит  субъективный характер, обусловленный использованием различных образцов для  сравнения, в связи с чем незначительное отклонение выводов различных оценщиков  не может свидетельствовать об ошибочности того или иного заключения.  

В данном случае разница между заключениями экспертов № 030916.04 от  23.03.2016 (172 367 780 руб.) и № 578Э от 22.09.2017 (149 162 000 руб.) составляет  менее 20 процентов (пункт 2 статьи 40 Налогового кодекса РФ), в связи с чем суд  апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в экспертом  заключении № 578Э от 22.09.2017 стоимость залогового имущества должника не  противоречит экспертному заключению № 030916.04 от 23.03.2016 и не  свидетельствует о принятии судом первой инстанции ошибочного судебного акта.  

Более того, рыночная стоимость имущества максимально точно определяется  только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не  будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в  ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного  спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка,  проводимая уполномоченным специалистом в порядке ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» всегда будет приблизительной, основанной на  определенной доле условностей и допущений. При этом суду, определяя начальную  цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены  (поскольку это повлечёт отсутствие у потенциальных покупателей интереса к  приобретению имущества и, как следствие, приведёт к необходимости проведения  повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой  стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано  недооцененным).  

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 АПК РФ, полно,  всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял  законный и обоснованный судебный акт.  

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом  первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.  

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении  дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением  требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.  

Нарушений или неправильного применения норм материального или  процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене  или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не  установлено.  

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики  применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» на основании  положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ эксперту выплачивается  вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда.  

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23  «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами  законодательства об экспертизе», денежные суммы, причитающиеся эксперту,  согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих  обязанностей в связи с производством экспертизы.  

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению,  организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального  бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной  части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд  выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось  заключение эксперта.  

При таких обстоятельствах, вопрос о перечислении денежных средств  экспертному учреждению с депозитного счета суда должен быть разрешен при  вынесении окончательного судебного акта по спору.  

ООО «Кубаньстройэксперт» выполнено экспертное исследование и  представлено заявление о перечислении денежных средств эксперту на сумму  50 000 рублей. обществом с ограниченной ответственностью «Санаторно-курортное  предприятие «Юг-Стар» платежным поручением № 606 от 31.10.2016 на депозитный  счет суда перечислена сумма 50 000 рублей, которая подлежит перечислению  ООО «Кубаньстройэксперт».  

Кроме того, экспертное исследование выполнено также обществом с  ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест», которым выставлен счет от  04.10.2017 № 80 на сумму 48 500 руб., ПАО Банк «ФК «Открытие» платежным  поручением № 9358 от 19.06.2017 г. на депозитный счет суда перечислена сумма  60 000 руб., 48 500 рублей из которых подлежит перечислению экспертной  организации ООО «Терра Докс Инвест», 11 500 руб., подлежат возврату на основании  заявления ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» с указанием реквизитов для  перечисления.  

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

С учетом указанной нормы надлежит взыскать с ООО «Авио» в пользу  ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» 48 500 руб. в счет возмещения  расходов на проведения судебной экспертизы.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2016 по делу   № А32-29459/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного  суда на расчетный счет ООО «Кубаньстройэксперт» за проведение экспертизы  50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей) по следующим реквизитам:  

Юридический адрес: 350000, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Ленина, 65,  оф. 309;  

ИНН 

<

***>; КПП 230901001; ОГРН 

<

***> Р/Сч. № 

<

***>; 

Банк получателя: филиал "Южный" ОАО "Уралсиб";  БИК 040349700  

К/Сч. № 30101810400000000700. 

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного  суда на расчетный счет ООО «Терра Докс Инвест» за проведение экспертизы  48 500 руб. (сорок восемь тысяч пятьсот рублей) по реквизитам, указанным в счете на  оплату от 04.10.2017 № 80.  

Возвратить ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» с депозитного счета  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 11 500 руб., перечисленных на  основании платежного поручения от 19.06.2017 № 9358. Возврат произвести на  основании заявления ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» с указанием  реквизитов для перечисления.  

Взыскать с ООО «Авио» в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация  Открытие» 48 500 руб. в счет возмещения расходов на проведения судебной  экспертизы.  

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи  176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его  принятия.  

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке,  определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.  

Председательствующий Д.В. Емельянов  

Судьи А.Н. Стрекачёв  

 Н.В. Шимбарева