/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

09 июня 2018 года

Дело №

А56-49489/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 4 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ЮАП Холдинг»  Евдоченко П.О. (доверенность от 19.01.2018), от Кердинской О.М. – Евдоченко П.О. (доверенность от 24.04.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЮАП Холдинг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2017 (судья Кожемякина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 (судьи Мельникова Н.А., Савина Е.В., Фуркало О.В.) по делу № А56-49489/2017,

                                                           у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮАП Холдинг», место нахождения: 198259, Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 36, корп. 1, лит. А, пом. 10Н, ОГРН 1157847204129, ИНН 7807083569 (далее – ООО «ЮАП Холдинг»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НеваИнвестПроект», место нахождения: 188855, Ленинградская обл., Выборгский р-н, пос. Первомайское, ул. им. Романа Петрова, д. 1, стр. 2, лит. А, пом. 1, ОГРН 1057812546769, ИНН 7810039270 (далее –                                               ООО «НеваИнвестПроект»), о взыскании 2 258 299 руб. убытков, составляющих разницу между рыночной стоимостью аналогичного объекта на момент прекращения договора и ценой договора (4 220 000 – 1 961 701), а также 433 928 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на 1 961 701 руб., взысканных решением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 15.11.2016 по делу № 2-9380/16 в качестве возврата денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи блок-секции от 30.07.2011, за период с 21.06.2016 по 02.05.2017 (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кердинская О.М.

Решением суда от 11.12.2017 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 06.03.2018 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «ЮАП Холдинг» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании процентов, сославшись на то, что у истца отсутствует право на взыскание убытков в порядке статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), считает, что решение в этой части необоснованно и противоречит пункту 2 статьи 9  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Податель жалобы считает, что вывод суда о недоказанности факта нарушения ответчиком принятых по договору обязательств, размера убытков, причинной связи между убытками и неисполнением обязательств, противоречит материалам дела и вступившему в законную силу решению суда общей юрисдикции.

Податель жалобы полагает, что причинно-следственная связь между прекращением договора по причине нарушения ответчиком своих обязательств и убытками в виде разницы между текущей ценой на аналогичный объект и ценой, выплаченной по прекращенному договору, следует из самого факта прекращения договора в связи с неисполнением ответчиком обязательства.

Податель жалобы ссылается на то, что отказ во взыскании убытков по мотиву недоказанности их размера неправомерен,  указывает на то, что рыночная стоимость квадратного метра жилого помещения на территории Ленинградской области на первый квартал 2016 года установлена в размере 41 180 руб.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «ЮАП Холдинг» и Кердинской О.М. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

ООО «НеваИнвестПроект» о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

ООО «НеваИнвестПроект» (продавец) и Кердинская Ольга Михайловна (покупатель) заключили предварительный договор от 30.07.2013 № 290713/П-62 купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) с земельным участком, с обязанием заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Предметом договора купли-продажи будет являться блок-секция в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № 473/1 стоимостью 1 961 701 руб., согласованной сторонами в протоколе согласования цены (приложение № 1 к договору).                  

Блок-секция будет расположена по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, муниципальное образование «Первомайское сельское поселение», пос. Первомайское, будет обладать индивидуальными характеристиками, указанными в приложениях к договору. 

Согласно пункту 1.2 договора блок-секция, указанная в пункте 1.1, на момент заключения основного договора купли-продажи будет принадлежать продавцу на основании генерального инвестиционного договора от 09.01.2007            № 01, заключенного между ООО «НеваИнвестПроект» и обществом с ограниченной ответственностью «ЛАД» (далее – ООО «ЛАД»), как застройщиком по инвестиционному договору. 

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок, на котором располагается жилой дом блокированной застройки в состав которого входит блок-секция, предоставлен под малоэтажное жилищное строительство, категория земель – земли населенных пунктов, на момент заключения договора входит в состав земельного участка с кадастровым номером 47:01:1711001:415 и подлежит выделению под жилой дом блокированной застройки, в состав которого входит блок-секция. 

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок с кадастровым номером 47:01:1711001:415 на момент заключения договора принадлежит застройщику ООО «ЛАД» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.04.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 47-АБ № 336205, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 14.05.2012, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2012 сделана запись регистрации № 47-4715/029/2012-319.

В соответствии с пунктом 1.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что в тексте договора под определением - «земельный участок, прилегающий к блок-секции», понимается земельный участок, на котором расположена блок-секция, и часть земельного участка, примыкающего к блок-секции.

Разделом 7 договора предусмотрены основания и порядок расторжения договора: - по письменному соглашению сторон, если инициатором соглашения о расторжении выступает покупатель (направляет продавцу письменное заявление), покупатель обязуется безусловно уплатить продавцу в качестве компенсации его издержек 10 % от суммы, указанной в протоколе согласования цены (приложение № 1 к договору), но не более чем 200 000 руб.; уплата покупателем продавцу указанной суммы осуществляется путем её удержания продавцом при возврате внесенных покупателем денежных средств; возврат внесенных покупателем денежных средств по договору осуществляется по письменному заявлению покупателя о расторжении договора и предоставлении покупателем реквизитов банковского счета покупателя в течение шестидесяти рабочих дней;

- в одностороннем внесудебном порядке по письменному уведомлению одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством Российской Федерации;

- покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае если продавец в нарушение условий договора необоснованно не передает покупателю недвижимость в установленный договором срок;

- расторжение договора в одностороннем порядке производится только по письменному уведомлению заинтересованной стороны по истечении четырнадцати календарных дней со дня получения другой стороной такого уведомления.

В приложении № 6 к договору стороны согласовали график исполнения мероприятий, в том числе: завершение строительных работ – 30.07.2015.

Денежные средства по договору перечислены покупателем продавцу, что подтверждается платежными документами от 31.07.2013 на сумму 350 000 руб., 26.08.2013 на сумму 711 701 руб., 19.08.2013 на сумму 900 000 руб.

Кердинская О.М. направила ООО «НеваИнвестПроект» уведомление от 17.05.2016 об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору от 30.07.2013 в связи с просрочкой продавцом исполнения обязательств, потребовала осуществить возврат денежных средств, уплаченных в качестве покупной стоимости объекта в полном объеме, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Кердинская О.М. обратилась в Московский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «НеваИнвестПроект» о взыскании 1 961 701 руб. уплаченных по договору, 475 230 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 30 000 руб. компенсации морального вреда, а также штраф на основании Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). 

Решением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 15.11.2016 по делу № 2-9380/2016 с ООО «НеваИнвестПроект» в пользу Кердинской О.М. взыскано 1 961 701 руб., уплаченных ею по договору, 150 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 30 000 руб. в счёт компенсации морального вреда, 600 000 руб. штрафа на основании пункта 6 статьи  13 Закона о защите прав потребителей; размер процентов и штрафа уменьшен по основаниям, предусмотренным статьей 333 ГК РФ. Решение суда вступило в законную силу 22.12.2016. 

Кердинская О.М. (цедент) и ООО «ЮАП Холдинг» (цессионарий) заключили соглашение от 24.05.2017 об уступке прав по договору от 30.07.2013 № 290713/П-62 на взыскание с ООО «НеваИнвестПроект» любых штрафных санкций, в том числе убытков в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением обязательств по договору, в том числе в связи с расторжением договора в одностороннем порядке (одностороннего отказа от его дальнейшего исполнения), прекращения его действия и т.п. 

Ссылаясь на приобретенные права требования по договору цессии и на вступившее в законную силу решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2016 по делу № 2-9380/2016, на отказ от добровольного исполнения ООО «НеваИнвестПроект» требований, изложенных в претензии, ООО «ЮАП Холдинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал необоснованным заявленный истцом размер убытков, сославшись на наличие в материалах дела двух отчетов об оценки и отсутствия ходатайства сторон о назначении судебной экспертизы.

Суд указал в решении, что заявляя односторонний отказ от исполнения договора от 30.07.2013, Кердинская О.М. в добровольном порядке отказалась от возможности получения объекта недвижимости по установленной цене, при этом не была лишена права предъявлять к взысканию продавцу штрафные санкции за нарушение сроков исполнения договора. На основании этого суд  пришёл к выводу о том, что у Кердинской О.М. не возникло право требования убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Суд, сославшись на то, что договор заключен 30.07.2013, посчитал, что статья 393.1 ГК РФ не подлежит применению к спорным правоотношениям, в связи с чем не имеется оснований для взыскания убытков. 

Суд указал в решении, что, учитывая, что у истца отсутствует право на взыскание убытков в порядке статьи 393.1 ГК РФ, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами также необоснованно.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Отказывая во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суды сослались на то, что у истца отсутствует право на взыскание убытков.

Однако суды не учли, что заявленные к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами начислены истцом не на сумму заявленных к взысканию по настоящему делу убытков, а на сумму долга в размере уплаченных покупателем продавцу по договору денежных средств  (1 961 701 руб.) и взысканных  решением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 15.11.2016 по делу № 2-9380/2016; начислены истцом за последующий период пользования с 21.06.2016 по 02.05.2017. В качестве правового обоснования взыскания процентов истец ссылается на статью 9 Закона № 214-ФЗ.

          В соответствии с пунктом 1 указанной статьи  участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

          Как следует из пункта 1.1 данной нормы права, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

          Согласно части 2 этой же статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счёт цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счёт цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Отказывая во взыскании процентов, суды не проверили обстоятельства, связанные с расторжением договора между продавцом и покупателем, с возвратом уплаченных участником долевого строительства застройщику денежных средств в счёт цены договора, и не проверили, имеются ли основания для применения в данном случае законной неустойки.

            Отказывая во взыскании убытков, суды сослались на то, что размер заявленных истцом убытков является необоснованным при наличии в материалах дела двух отчётов об оценке и отсутствия ходатайства о назначении судебной экспертизы.

            Суды также указали в судебных актах, что заявляя об одностороннем отказе от исполнения договора от 30.07.2013 № N 290713/П-62, Кердинская О.М. в добровольном порядке отказалась от возможности получения объекта недвижимости по установленной цене, однако не была лишена права предъявлять к взысканию продавцу штрафные санкции за нарушение сроков исполнения договора; следовательно, у Кердинской О.М. не возникло право требования убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Суды посчитали, что статья 393.1 ГК РФ не подлежит применению к спорным правоотношениям, так как договор заключен 30.07.2013, то есть до вступления в силу указанной нормы (01.06.2015). При этом суды сослались на пункт 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7).

Однако суды не учли следующее. 

          В соответствии с пунктом 82 постановления Пленума ВС РФ № 7 положения ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 Закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления Закона № 42-ФЗ в силу (01.06.2015).

Истец в обоснование иска о взыскании убытков ссылается на прекращение договора от 30.07.2011 на основании направления покупателем одностороннего отказа от исполнения договора 17.05.2016. 

Суды не проверили, когда возникло право покупателя требовать возмещения убытков, составляющих разницу между уплаченной по договору ценой и рыночной стоимостью аналогичного товара, а соответственно обязанность продавца возместить убытки.

Кроме того, суды не учли, что в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 83 постановления Пленума ВС РФ № 7, при разрешении споров, возникших из договоров, заключенных до 01.06.2015, следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учётом сложившейся практики её применения.  Однако суды не учли ранее сложившуюся судебную практику применения статей 15 и 393 ГК РФ при разрешении споров, связанных с ненадлежащим исполнением обязательства продавца по передаче покупателю квартиры на основании договора купли-продажи будущей вещи. 

Довод судов о том, что у покупателя в данном случае не возникло право требования убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой, так как он в добровольном порядке отказался от возможности получения объекта недвижимости по установленной цене, и не был лишен права предъявлять к взысканию продавцу штрафные санкции за нарушение сроков исполнения договора, основан на неправильном применении норм материального права.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 394 ГК РФ если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

            Суды не установили, покрыты ли заявленные к взысканию по настоящему делу убытки, неустойкой, взысканной упомянутым решением суда общей юрисдикции, и неустойкой, заявленной к взысканию по настоящему иску.

            Ссылка судов на недоказанность размера убытков несостоятельна. 

          Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 15, пунктом 5 статьи 393 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, а также в соответствии толкованием норм права Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и  сложившейся ранее судебной практикой применения указанной статьи размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности; суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. 

          Суду следовало оценить представленные сторонами доказательства в обоснование размера убытков. Суд в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дал оценку имеющимся в деле доказательствам, представленным истцом и ответчиком, не воспользовался предусмотренным статьей 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на привлечение специалиста. 

Поскольку выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, без оценки имеющихся в деле доказательств, решение и постановление подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

          При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства дела, с учётом доводов участвующих в деле лиц установить, исполнил ли продавец обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю, получив предварительную оплату по договору; проверить доводы истца о том, что расходы на приобретение аналогичного объекта недвижимости составляют причиненные убытки, поскольку в результате нарушения ответчиком своих обязательств, истец лишен возможности приобрести аналогичный объект за ту денежную сумму, которая им уплачена ответчику по договору, а впоследствии взыскана решением суда общей юрисдикции. После чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам правовую оценку, в том числе дать оценку доказательствам, представленным сторонами в обоснование размера убытков, с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

            С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа          

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу № А56-49489/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

 

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий