АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21067/2017

24 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2018 года.

Решение в полном объёме изготовлено 24 января 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН 5503113151, ОГРН 1075504004399) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска  (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)  о признании незаконной сделки в виде одностороннего отказа от договора аренды № ДГУ/12-2808-К-34 от 03.08.2012, выраженного в извещении от 23.08.2017 № Исх-ДИО/14052,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 05.09.2017;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.10.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)   (далее – ООО «Сатурн 3000», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с исковым заявлением, в котором просило:

 - признать недействительной одностороннюю сделку – односторонний отказ от договора аренды № ДГУ/12-2808-К-34 от 03.08.2012, выраженный в извещении от 23.08.2017 № Исх-ДИО/14052.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражала, высказалась согласно представленному письменному отзыву, в силу которого Арендодатель имеет право расторгнуть заключённый на неопределённый срок договор аренды, используя право, предусмотренное законом.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 27.07.2012 № 1768-р «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000» между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) и ООО «Сатурн 3000» 03.08.2012 был заключён договор аренды № ДГУ/12-2808-К-34, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска и относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 615 кв.м., с кадастровым номером 55:36:110103:1064.

Цель использования Участка - строительство торгового центра, офисов коммерческих и некоммерческих организаций.

В силу соглашения от 30.12.2014 к  договору аренды от 03.08.2012  № ДГУ/12-2808-К-34   срок действия договора аренды земельного участка продлён до 14.08.2017. По истечении названного срока, арендатор продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений арендодателя. 

21.08.2017 ООО «Сатурн 3000» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгового центра на арендованном земельном участке.

Письмом от 23.08.2017 № Исх-ДИО/14052 департаментом имущественных отношений Администрации города Омска сообщено ООО «Сатурн 3000» о том, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:1064 №  ДГУ/12-2808-К-34  истёк. Департамент указал, что договор считался возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в связи с использованием земельного участка по окончании срока действия договора аренды и отсутствием возражений со стороны Арендодателя. Кроме того,  указал, что отказывается от договора аренды земельного участка № ДГУ/12-2808-К-34. Данное извещение явилось основанием для отказа 29.08.2017 письмом 09/8946 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в выдаче разрешения на строительство торгового центра на арендуемом истцом земельном участке.

Полагая, что указанная одностороння сделка Департамента по расторжению договора аренды является незаконной и нарушающей права и законные интересы истца, считая, что договор аренды является действующим, ООО «Сатурн 3000» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договор аренды земельного участка, суд считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество оспаривает сделку Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска по отказу от продолжения арендных отношений и расторжению договора аренды № ДГУ/12-2808-К-34. 

В соответствии со статьёй 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке является сделкой, поскольку направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей. 

По положениям п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

   По положениям пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

   В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В соответствии с нормами, содержащимися в статье 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Суд соглашается с позицией истца о том, что оспариваемая сделка, оформленная  направлением извещения ответчиком, совершена в нарушение положений статьи 10 ГК РФ и является злоупотреблением правом со стороны арендодателя.

Как следует из самого извещения, Департамент не отрицает возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Следовательно, целью отказа от договора аренды являлось воспрепятствование истцу в получении разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, в письме № Исх-ДИО/14052 от 23.08.2017 Департамент указывает, что договор аренды земельного участка ДГУ/12-2808-К-34 считался возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в связи с использованием ООО «Сатурн 3000» земельного участка по окончании срока действия договора аренды и отсутствием возражений со стороны арендодателя. 

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрены общие основания прекращения договора аренды земельного участка, однако существуют и специальные, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу стать 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

 Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как определено статьёй 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрены, в том числе следующие  основания прекращения аренды земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определённых обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьёй 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. 

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд принимает во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

При этом частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Как следует из материалов дела, из представленных истцом документов,  в производстве Арбитражного суда Омской области находилось дело А46-16457/2011 по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании освободить земельный участок площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено относительно 2-этажного административного здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, путем освобождения от 1-этажного кирпичного здания, согласного которому постановлением Восьмого  арбитражного апелляционного суда от 02.08.2012 исковые требования были удовлетворены.

Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить земельный участок площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено в 25 метрах юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, путём освобождения от 1-этажного кирпичного здания, самостоятельно либо за счёт собственных средств.

Определением Арбитражного суда Омской области от 24.09.2013 в порядке  процессуального правопреемства по делу № А46-16457/2011 Главное управление по земельным ресурсам Омской области было заменено на процессуального правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска был выдан соответствующий исполнительный лист, который был утерян, 16.07.2014 был выдан дубликат исполнительного листа (серия АС 003630971) на обязание индивидуального предпринимателя ФИО3  освободить земельный участок площадью 280 кв.м., местоположение которого установлено в 25 метрах юго-восточнее здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, путем освобождения от 1-этажного кирпичного здания, самостоятельно либо за счёт собственных средств.

08.02.2017 от судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Кировскому административному округу города Омска ФИО4 поступило заявление о выдаче дубликата исполнительного листа от 02.08.2012, выданного по делу № А46-16457/2011 в отношении ФИО3 в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска. В обоснование выдачи дубликата указано, что исполнительный лист был утерян при передаче исполнительного документа другому приставу-исполнителю. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2017 был выдан дубликат исполнительного листа.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено и не оспаривалось Департаментом, что  указанное решение суда исполнено не было, что очевидно создавало препятствия для освоения истцом спорного земельного участка, так как на нём без законных оснований располагалось имущество третьих лиц и в связи с бездействием Департамента в течение длительного периода времени не предпринимались попытки участок освободить.

Суд соглашается с доводами истца о невозможности использовать земельный участок по назначению вследствие  нахождения на нём недвижимого имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

Судом установлено, что Обществом осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе, действия направленные на получение разрешения на строительство и другие с целью его использования в соответствии с назначением, определённым договором аренды.

При указанных обстоятельствах с учётом указанной выше правовой позиции суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оснований для расторжения договора аренды земельного участка.    

Таким образом, изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что названные факты свидетельствуют о направленности действий Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска на воспрепятствование истцу в использовании земельного участка по назначению и его освоении посредством незаконного расторжения договора аренды.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2015 №303-ЭС14-2394 отмечено, что подобные действия арендодателя являются злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьёй 610 Гражданского кодекса РФ подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные ООО «Сатурн 3000» исковые требования полностью.    

По положениям статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина.

Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

С Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО «Сатурн 3000» подлежат взысканию судебные расходы в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации                   

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000»  удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку – односторонний отказ от договора аренды № ДГУ/12-2808-К-34 от 03.08.2012, выраженный в извещении от 23.08.2017 № Исх-ДИО/14052.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, 

<

...>, зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сатурн 3000»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 644105, 

<

...>; дата регистрации в качестве юридического лица 27.06.2007) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, произведенных на основании чека-ордера от 01.11.2017.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев