АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9243/23 

Екатеринбург

17 января 2024 г.

 

Дело № А07-38441/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2024 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Краснобаевой И.А., Полуяктова А.С.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по делу № А07-38441/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» (далее – общество «ФРУТ-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском (с учетом уточнения исковых  требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 12.09.2022 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа, изложив: 

пункт 3.1 договора в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору с учетом стоимости неотделимых улучшений составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ); 

пункт 3.3 договора в следующей редакции: «покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540 руб. 80 коп. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок рублей 80 копеек), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца»; 

внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи), 

взыскать с управления расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы на представителя в сумме 100 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность». 

Решением суда первой инстанции от 30.06.2023 исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между обществом «ФРУТ-Сервис» и управлением при заключении договора от 12.09.2022 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1 и 3.3 указанного договора в следующей редакции: 

«3.1 Стоимость объекта по настоящему договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 9 275 408 руб. (девять миллионов двести семьдесят пять тысяч четыреста восемь рублей), без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ;

«3.3 покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 927 540 руб. 80 коп. (девятьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок руб. 80 коп.), перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца». Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.09.2023 решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: исковые требования общества «ФРУТ-Сервис» удовлетворить. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом «ФРУТ-Сервис» и управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022, в отношении нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 11, кадастровый номер 02:55:020202:3580, с изложением пунктов 3.1 и 3.3 указанного договора в следующей редакции: 

«3.1 Стоимость объекта по настоящему договору составляет 10 879 000 (десять миллионов восемьсот семьдесят девять тысяч) руб., без учета НДС 20%, и равна его рыночной стоимости, определенной некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов № 15/23 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ; 

«3.3 покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 1 087 900 (один миллион восемьдесят семь тысяч девятьсот) руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца». Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи). 

Взыскать с управления в пользу общества «ФРУТ-Сервис» расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб. В остальной части удовлетворении исковых требований отказать.».

В кассационной жалобе общество «ФРУТ-Сервис» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. Со ссылкой на положения части 8.1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» заявитель полагает, что  суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в зачете в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений. Заявитель поясняет, что в результате проведения работ по текущему ремонту арендуемого имущества, согласованному арендодателем письмом от 23.05.2022 № 11547, арендатором произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, рыночная стоимость которых в силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) должна быть засчитана в счет оплаты приобретаемого имущества.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 27.06.2022 общество «ФРУТ-Сервис» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратилось в Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:020202:3580, общей площадью 66,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Администрацией 08.09.2022 принято постановление № 15247 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда», проведена оценка спорного помещения. 

Управлением в адрес истца сопроводительным письмом направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.09.2022, цена объекта в соответствии с пунктом 3.1 определена в сумме 12 891 659 руб. 23 коп. без учета НДС 20%. 

Не согласившись с предложенной ценой, истец 07.10.2022 направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 12.09.2022 с предложением установить цену в сумме 6 588 931 руб. 77 коп. без учета НДС 20%, определенной независимым оценщиком ФИО1 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (отчет об оценке № 88).

Управление отклонило предложенный истцом протокол разногласий. 

Полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает права и законные интересы истца, общество «ФРУТ-Сервис» обратилось в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия относительно цены сделки, приняв за основу результаты судебной экспертизы. При этом суд пришел к выводу о том, что из стоимости объекта подлежит исключению стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано  законом  или 

иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ. 

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанной нормы решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению, в том числе арбитражным судом. 

В соответствии с абзацем первым статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254. 

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Установив, что между сторонами спора возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 14.02.2023 назначил судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам некоммерческого партнерства «Коллегия независимых экспертов» ФИО2, ФИО3

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении № 15/23, отчет об оценке от 16.08.2022 № 22-7/18/2-Н не соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки ФСО № 3, № 7; нарушения стандартов оценочной деятельности являются существенными и значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта. Отчет от 16.08.2022 № 22-7/18/2-Н допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение. Эксперты указали, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 02:55:020202:3580 без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 составила 10 879 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа десятиэтажного жилого здания по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 02:55:020202:3580 составляет 1 603 592 руб. В экспертном заключении № 15/23 указано, что по итогам проверки отчета об оценке от 16.08.2022 № 22-7/18/2-Н, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность», выявлены нарушения федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Из заключения эксперта следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО № 3, обоснование выводов приведено в заключении экспертизы от 06.04.2023 № 15/23. 

Выводы судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела ответчиком и третьим лицом не оспорены.

Оценив заключение экспертов, признав его полным, достоверным и обоснованным, надлежащим и допустимым доказательством по делу, а также учитывая отсутствие возражений сторон относительно выводов эксперта, суд при определении размера выкупной стоимости имущества правомерно принял во внимание рыночную стоимость объекта, определенную по результатам экспертизы.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ, статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованным довод управления о необоснованном зачете судом первой инстанции в выкупную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений. 

Суд принял во внимание, что экспертом в заключении № 15/23 к неотделимым улучшениям отнесены следующие работы и материалы: устройство подвесных потолков; устройство оснований и покрытий из линолеума с укладкой на клее; монтаж оконных блоков из ПВХ; облицовка стен гипсокартоном; электромонтажные работы. 

Вместе с тем суд апелляционной инстанции установил, что арендатор в обращении к управлению от 26.04.2022 № 38 просил разрешения на проведение работ именно по текущему ремонту помещения. В письме от 23.05.2022 № 11547 в ответ на письмо от 26.04.2022 № 38 управление согласовало обществу «ФРУТ-Сервис» проведение только текущего ремонта за счет собственных средств в арендуемом объекте - нежилом помещении с кадастровым номером 02:55:020202:3580, общей площадью 66,4 кв. м, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Таким образом, учитывая положения пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что арендатор не предоставил управлению на согласование документацию по производству работ, направленных на осуществление неотделимых улучшений (смета, КС-1, КС-2, договор подряда и проч.), документация с управлением согласована не была, суд апелляционной инстанции признал, что согласие на выявленные экспертом неотделимые улучшения на общую сумму 1 603 592 руб. арендодателем не давалось. 

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции заключил, что зачет в выкупную стоимость объекта муниципального нежилого фонда стоимости произведенных работ, не согласованных с арендодателем, невозможен. 

Также суд апелляционной инстанции принял во внимание, что  обращение истца о согласовании проведения текущего ремонта было подано 24.04.2022, ответ управлением дан 23.05.2022. При этом 27.06.2022, то есть фактически через месяц истец обратился с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп. Вместе с тем необходимость принятия срочных мер по проведению ремонта истцом не доказана (пункт 2.2.7 договора), доказательства, подтверждающие, что произведенные истцом улучшения являются необходимыми и разумными, не предоставлены. 

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что выкупная стоимость спорного имущества подлежит определению исходя из рыночной стоимости без учета стоимости неотделимых улучшений, установленной заключением экспертов № 15/23 в рамках назначенной судебной экспертизы, стоимость имущества составляет 10 879 000 руб., с учетом чего правомерно пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между истцом ответчиком при заключении договора купли-продажи, путем изложения пунктов 3.1 и 3.3 договора с учетом стоимости объекта равной 10 879 000 руб., определенной некоммерческим партнерством «Коллегия независимых экспертов» в заключении экспертов № 15/23.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, доводам дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по делу № А07-38441/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФРУТ-Сервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                           И.А. Краснобаева

 

                                                                                             А.С. Полуяктов