ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А65-21451/2019

г. Самара

13 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Морозова В.А., 

судей Деминой Е.Г., Колодиной Т.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от истца – ФИО2, представитель (доверенность № 366/19 от 29.04.2019, диплом № 6662 от 09.07.2009);

в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 октября 2020 года в зале № 2 помещения суда апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Ак Барс» Банк на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 8 июня 2020 года по делу №А65-21451/2019 (судья Исхакова М.А.)

по иску публичного акционерного общества «Ак Барс» Банк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань,

об обращении взыскания на имущество, заложенное на основании договоров залога № 1666-3 от 19.11.2007, № 3446-з/1 от 11.09.2013, № 3446-з/2 от 11.09.2013, № 3446-з от 11.09.2013, 

третьи лица: 

- общество с ограниченной ответственностью «Роял Тайм Групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань,

- ФИО3, г. Казань, 

- публичное акционерное общество «Интехбанк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Ак Барс» Банк (далее – ПАО «Ак Барс» Банк, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Роял Тайм» (далее – ООО «Роял Тайм», ответчик) об обращении взыскания на имущество, заложенное на основании договоров залога № 1666-3 от 19.11.2007, № 3446-з/1 от 11.09.2013, № 3446-з/2 от 11.09.2013, № 3446-з от 11.09.2013, в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства.

Определением суда от 20.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Роял Тайм Групп» (далее – ООО «Роял Тайм Групп»), ФИО3, публичное акционерное общество «Интехбанк» (далее – ПАО «Интехбанк»).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2020 иск удовлетворен частично. Обращено взыскание на заложенное имущество ООО «Роял Тайм» в пользу ПАО «Ак Барс» Банк: здание склада, 3-х этажное, общей площадью 4759,40 кв. м, инв. №13301, лит. М, объект № 22, кадастровый номер 16:50:06:87831:001, находящееся по адресу: 

<

...>, с установлением начальной продажной стоимости 49591255 руб.; земельный участок, общей площадью 2810 кв. м, кадастровый номер 16:50:080121:0007, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, с установлением начальной продажной стоимости 7629206 руб.; а также на движимое имущество, перечисленное в резолютивной части решения. В остальной части в иске отказано. С ООО «Роял Тайм» в пользу ПАО «Ак Барс» Банк взыскано 6000 руб. –  уплаченной государственной пошлины, 25000 руб. – судебных расходов, понесенных по оплате экспертного вознаграждения.

Истец с решением суда в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) в размере 57220461 руб. не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение в указанной части отменить, определив начальную стоимость имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, заслушав выступление присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит изменению в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО «ИнтехБанк» (в настоящее время ПАО «Интехбанк») (кредитор) и ООО «Роял Тайм Групп» (заемщик) был заключен договор кредитной линии с лимитом выдачи № 3446-кл от 11.09.2013 (далее – кредитный договор), по условиям которого кредитор обязался предоставлять заемщику денежные средства (кредиты) траншами (частями) в пределах максимального лимита выдачи в сумме 350000000 руб., а заемщик безусловно обязался полученные денежные средства возвратить и уплатить на них предусмотренные договором проценты (т. 1, л.д. 15-17).

В пункте 2.6. кредитного договора стороны установили плату за пользование кредитом  в размере 14% годовых. Дополнительными соглашениями № 1 от 03.07.2014, №2 от 25.02.2015, № 3 от 18.11.2015, № 4 от 10.03.2016 к кредитному договору стороны изменяли размер максимального лимита выдачи денежных средств, сроки и порядок возврата денежных средств (т. 1, л.д. 18-21).   

По договору уступки прав (требований) № 18/18 от 16.03.2016 (далее – договор цессии) ПАО «ИнтехБанк» (цедент) уступило ПАО «Ак Барс» Банк (цессионарий) в полном объеме принадлежащие цеденту права (требования) к ООО «Роял Тайм Групп» (должник) по кредитному договору (т. 1, л.д. 22-30 оборот). 

В силу пункта 1.3. договора цессии с момента перехода к цессионарию прав (требований) по кредитному договору к цессионарию согласно ст. 384 ГК РФ переходят в полном объеме и права, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору, в том числе, но не ограничиваясь, права по договорам поручительства и договорам залога (в т.ч. по договорам ипотеки и по ипотеке, возникшей в силу закона). 

Перечень перешедших к цессионарию прав по сделкам, обеспечивающим исполнение обязательств по кредитному договору, содержится в приложении № 10 к договору цессии в редакции дополнительного соглашения № 1 от 27.10.2016 (т. 1, л.д. 31).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2019 по делу №А65-1704/2019 требования ПАО «Ак Барс» Банк, основанные на кредитном договоре и договоре цессии, включены в реестр требований кредиторов ООО «Роял Тайм Групп» в третью очередь в размере 371000000 руб. – основного долга, 13091726 руб. 04 коп. – процентов за пользование кредитом, 521861 руб. 75 коп. – пени (т. 1, л.д. 58-61).

Из договора залога недвижимости № 1666-з от 19.11.2007 (далее – договор залога) следует, что ООО «Роял Тайм» (залогодатель) переданы в залог ООО КБ «ИнтехБанк» (в настоящее время ПАО «ИнтехБанк», залогодержатель) следующие объекты недвижимости: здание склада 3-х этажное, общей площадью 4759,40 кв. м, инв. № 13301, лит. М, объект № 22, кадастровый номер 16:50:06:87831:001, находящееся по адресу: 

<

...>. Одновременно с ипотекой недвижимости предоставлен в залог земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости, общей площадью 2810 кв. м, кадастровый номер 16:50:080121:0007, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 32-33). 

Дополнительным соглашением № 17 от 25.10.2013 к договору залога стороны изменили условия пункта 1.1. договора, дополнив его новыми обязательствами, которые обеспечиваются залогом, в том числе, обязательством ООО «Роял Тайм Групп»,  возникшим из кредитного договора (т. 1, л.д. 95-96).

Дополнительное соглашение № 1 от 27.10.2016 к договору цессии содержит указание на передачу цедентом (ПАО «ИнтехБанк») цессионарию (ПАО «Ак Барс» Банк) прав (требований) по договору залога.

По договору залога № 3446-з от 11.09.2013 ОАО «ИнтехБанк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Роял Тайм Групп» (заемщик) по кредитному договору приняло в залог от ООО «Роял Тайм» (залогодатель) движимое имущество согласно перечню, содержащемуся в приложении № 1 к данному договору (т. 1, л.д.36-42). Дополнительными соглашениями к договору залога № 3446-з от 11.09.2013 стороны вносили изменения в условия, касающиеся обеспечиваемой сделки (т. 1, л.д. 43-47).

В силу договора залога № 3446-з/1 от 11.09.2013 ОАО «ИнтехБанк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Роял Тайм Групп» (заемщик) по кредитному договору приняло в залог от ООО «Роял Тайм» (залогодатель) право аренды на нежилое здание игорного заведения «Оракул», общей площадью 1410,9 кв. м, инвентарный номер 305, литер А, этажность 1, подземная этажность 0, кадастровый номер 23:36:0101000:0:8, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Щербиновский район, Северо-Восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000 в игорной зоне «Азов-Сити» на территории муниципального образования Щербиновский район Краснодарского края (кадастровый номер земельного участка 23636:0101000:556). Нежилое здание принадлежит ООО  «Роял Тайм Групп» на праве собственности на основании договора купли-продажи здания (т. 1, л.д. 48-49).

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды № РТГ/А/018-12 от 01.06.2012.

В силу договора залога № 3446-з/2 от 11.09.2013 ОАО «ИнтехБанк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Роял Тайм Групп» (заемщик) по кредитному договору приняло в залог от ООО «Роял Тайм» (залогодатель) право аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:398, общей площадью 19 620 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Щербиновский район, Северо-Восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000. Указанное право аренды принадлежит залогодателю на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 14.10.2009, заключенного между ООО «Виза МК» и ООО «Роял Тайм» (т. 1, л.д. 53-54).    

Наличие установленного определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2019 по делу №А65-1704/2019 факта неисполнения заемщиком (ООО «Роял Тайм Групп») обязательств по кредитному договору и размер неисполненных обязательств послужили основанием для обращения ПАО «Ак Барс» Банк с иском к залогодателю (ООО «Роял Тайм») об обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена экспертиза по следующему вопросу, сформулированному истцом: какова на настоящий момент стоимость, определенная с учетом нерыночных условий продажи на торгах (вынужденность реализации, укороченный срок экспозиции) здания склада, 3 этажного, общей площадью 4759,40 кв. м, инв. № 13301, лит. М, объект № 22, кадастровый номер 16:50:06:87831:001, находящегося по адресу: 

<

...>; земельного участка, общей площадью 2810 кв. м, кадастровый номер объекта 16:50:080121:0007, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

...>.  Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инженерный центр».

Согласно заключению эксперта № 9233 от 18.02.2020 (т. 3, л.д. 48-109) стоимость, определенная с учетом нерыночных условий продажи на торгах (вынужденность реализации, укороченный срок экспозиции): 

- здания склада, 3 этажного, общей площадью 4759,40 кв. м, инв. № 13301, лит. М, объект № 22, кадастровый номер 16:50:06:87831:001, находящегося по адресу: 

<

...>, составила 49591255 руб. без НДС;

- земельного участка, общей площадью 2810 кв. м, кадастровый номер объекта 16:50:080121:0007, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

...>, составила 7629206 руб..

Как установлено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016 по делу №А32-35282/2015, обязательства из договора аренды земельного участка № 13 от 25.12.2008, право аренды по которому на земельный участок с кадастровым номером 23:36:0101000:398 возникло у ООО «Роял Тайм» из договора уступки прав и обязанностей от 23.04.2013 между ООО «Виза МК» и ООО «Роял Тайм», прекратилось по основанию невозможности исполнения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.05.2019 по делу №А65-2835/2019 признан прекратившим с 31.12.2018 свое действие договор аренды №РТГ/А/018-12 от 01.06.2012, заключенный между ООО «Роял Тайм» и ООО «Роял Тайм     Групп».

Отношения сторон в связи с заключением кредитного договора, договоров залога и договора цессии регулируются положениями параграфа 3 главы 23, параграфа 1 главы 24 и главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Принимая во внимание, что наличие и размер задолженности по кредитному договору подтверждены документально и ответчиком не опровергнуты, доказательства надлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита не представлены, суд первой инстанции, установив сумму задолженности, руководствуясь статьями 309, 310, 334, 345, 348, 382, 352, 354 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 47, 50, 54 Закона об ипотеке, и с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016 по делу №А32-35282/2015, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.05.2019 по делу №А65-2835/2019, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2019 по делу №А65-1704/2019, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для настоящего дела, удовлетворил исковые требования частично, обратив взыскание на заложенное имущество ООО «Роял Тайм» в пользу ПАО «Ак Барс» Банк: здание склада, 3-х этажное, общей площадью 4759,40 кв. м, инв. №13301, лит. М, объект № 22, кадастровый номер 16:50:06:87831:001, находящееся по адресу: 

<

...>, с установлением начальной продажной стоимости 49591255 руб.; земельный участок, общей площадью 2810 кв. м, кадастровый номер 16:50:080121:0007, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, с установлением начальной продажной стоимости 7629206 руб.; а также на движимое имущество, перечисленное в резолютивной части решения, отказав в остальной части исковых требований.

Предметом апелляционного обжалования явилось несогласие истца с решением суда первой инстанции в части размера установленной начальной продажной стоимости предмета ипотеки (здания склада и земельного участка). При этом истец считает, что при определении данного размера судом первой инстанции не учтены положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе истца.

Устанавливая стоимость недвижимого имущества, подлежащего реализации на торгах, суд первой инстанции учел, что вывод о стоимости имущества, определенного экспертным заключением, сделан исходя из нерыночных условий, как просил истец, в связи с чем суд не применил подходы, изложенные в подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, поскольку согласно указанной статье Закона об ипотеке данный размер определяется от рыночной стоимости.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку экспертизой определена стоимость на нерыночных условиях, таким образом, без учета НДС размер начальной продажной стоимости определяется судом для продажи с публичных торгов здания склада в размере 49591255 руб. (без учета НДС) и земельного участка в размере 7629206 руб.

Вместе с тем, устанавливая начальную продажную стоимость предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) на основании заключения эксперта в размере 57220461 руб., суд первой инстанции не учел положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, которым предусмотрено следующее.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества: на основании соглашения сторон, достигнутого в суде, либо отчета оценщика.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества. Соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, в материалах дела не имеется. При таких обстоятельствах суду следовало установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) в размере 57220461 руб. основано на неправильном применении норм материального права.

С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что при обращении взыскания на заложенное имущество начальную продажную стоимость предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) следует установить равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, что составляет 45776368 руб. 80 коп. (80% от 57220461 руб.), без учета НДС, в том числе: здания склада в размере 39673004 руб.; земельного участка в размере 6103364 руб. 80 коп.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение в указанной части подлежит изменению на основании пункта 4 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 8 июня 2020 года по делу №А65-21451/2019 в части установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) в размере 57220461 руб. изменить, в измененной части принять новый судебный акт.

Установить начальную продажную стоимость предмета ипотеки (здания склада и земельного участка) в размере 45776368 руб. 80 коп., без учета НДС, в том числе: здания склада в размере 39673004 руб.; земельного участка в размере 6103364 руб. 80 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий судья

Судьи

В.А. Морозов

Е.Г. Демина

Т.И. Колодина