Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-1197/2019

18 апреля 2019г.

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2019г.

В полном объеме решение изготовлено 18.04.2019г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи  Н.Ю. Макаровой 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи 

помощником судьи О.И. Долгополовым 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «БизнесАльтернатива», г. Москва (ИНН 

<

***>)

к МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях, г.Тамбов (ИНН 

<

***>)

о признании недействительным уведомлений об изменении арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 14.08.2018г.;

от ответчика: ФИО2, доверенность № 157 от 08.11.2018г.

установил:

ООО «БизнесАльтернатива» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях о признании недействительным уведомлений об изменении арендной платы, а именно:

 - признании недействительным уведомления МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненного расчета годовой арендной платы за 2017 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.

 - признании недействительным уведомления МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненного расчета годовой арендной платы за 2018 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

ООО «БизнесАльтернатива» арендует земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 61 550 000 кв.м с кадастровым номером 68:09:3800000:1, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождение): Тамбовская область, Моршанский район, ГУП ОПХ «Ракшинское» на основании Договора № 0311-1/2016 от 03.11.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года, заключенного с ООО «АгроБезнесДевелопмент».

Арендодателем Земельного участка является МТУ Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях.

Право аренды на Земельный участок у ООО «АгробизнесДевелопмент» возникло на основании Договора об отступном от 08.06.2016 года, заключенного с ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук.

У ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук право аренды на Земельный участок приобрело в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Договор №34 от 05 августа 2015 г. заключен путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (распоряжение ТУ Росимущества в Тамбовской области №252-Р от 31.07.2015).

Согласно п. 3.1 Договора годовой размер арендной платы за участок, рассчитан в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 N 137-ФЗ и составил на момент заключения договора 1 154 700 руб. 90 коп.

Пунктом 3.3 Договора аренды определено, что арендная плата начисляется с 05.08.2015 года. Расчёт арендной платы определён в Приложении № 3 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

16.05.2018 Ответчик направил Истцу уведомления об изменении размера арендной платы в том числе:

- №3708-02.2 с приложенными уточненными расчётами годовой арендной платы на 2016, 2017 г. Согласно уточнённого расчёта годовой арендной платы на 2017 год Истец с 12.08.2017 года применил ставку арендной платы 0,6%. Размер арендной платы составил 1 659 467 руб. 25 коп;

- №3697-02.2 с приложенными уточненным расчётом годовой арендной платы на 2018 год. Согласно уточнённого расчёта годовой арендной платы на 2018 год Истец применил ставку арендной платы 0,6% и коэффициент уровня инфляции на 2018 год 1,04%. Размер арендной платы составил 2 484 945 руб. 84 коп.

Истец считает уведомления и уточнённые расчеты за 2017 год и 2018 год незаконными и необоснованными по следующим основаниям:

- в спорном случае установление размера арендной платы и изменение порядка его определения не может определяться соглашением сторон и, как следствие, быть предметом спора о внесении изменений в договор аренды;

- содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137- ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников;

- не оспаривается факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Таким образом, при заключении договора аренды расчет арендной платы правомерно произведен на основании кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, изменение размера арендной платы может предусматриваться договором аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку новый договор с ответчиком не заключен, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы;

- по смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «2», подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности;

- в соответствии с Договором об отступном от 08.06.2016, заключенном между ФГУП «Ракшинское» Российской академии сельскохозяйственных наук и ООО «АгроБизнес Двелопмент», к ООО «АгроБизнес Двелопмент», перешли права и обязанности по Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 г. Заключение договора об отступном не повлекло ни отчуждения имущества, ни имущественных прав, ни заключение нового договора аренды, поскольку в результате указанной сделки ООО «АгроБизнес Двелопмент» переданы обязательственные права арендатора. При передаче прав и обязанностей по договору аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была зарегистрирована сделка -договор об отступном, как соглашение между «старым» и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды вступил новый арендатор — ООО «АгроБизнес Двелопмент». На основании Договора № 0311-1/2016 от 03.11.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года, заключенного между Истцом и ООО «АроБезнес Девелопмент» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также была зарегистрирована сделка - договор передачи прав и обязанностей, как соглашение между «старым» и «новым» арендатором. С момента государственной регистрации сделки произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступил новый арендатор - ООО «БизнесАльтернатива». Таким образом, в настоящее время Истец осуществляет владение и пользование земельным участком площадью 61 550 000 с кадастровым номером 68:09:3800000:1 на основании Договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года, заключенного в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежавшего первоначальному арендатору;

-  при определении размера арендной платы по Договору аренды следует исходить из ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем размер годового арендного платежа не может превышать 1 194 685 руб. 50 коп. (398 228 500*0,3%);

- вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2018 года по делу № А64-5197/2017 признаны недействительными:

пункт 3.4.2. договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. в части наличия у Арендодателя права изменять арендную плату в одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо, рассчитывать измененный размер годовой арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменять размер арендной платы ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в связи с изменением рыночной  стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.; пункт 4.1.4. договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №34 от 05 августа 2015 г. в части наличия у Арендодателя права в одностороннем порядке без согласия Арендатора и без заключения дополнительного соглашения к Договору изменять методику расчетов арендной платы в случае смены Арендатора в лице ФГУП «Ракшинское» Россельхозакадемии на иное лицо;

- истец исполняет свои обязательства по Договору аренды по оплате арендной платы из расчёта годовой арендной платы в размере 1 194 685 руб. 50 коп. (398 228 500*0,3%).

- в досудебном порядке спорный вопрос сторонами не урегулирован.

В связи с чем, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Истец просит:

- признать недействительным уведомление МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненный расчет годовой арендной платы за 2017 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.;

- признать недействительным уведомление МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненный расчет годовой арендной платы за 2018 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.;

- судебные расходы отнести на ответчика.

Ответчик не согласен с требованиями истца.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим. 

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае обязательства сторон установлены на основании Договора № 0311-1/2016 от 03.11.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015 года, заключенного с ООО «АгроБезнесДевелопмент»

Согласно п. 3.1 Договора годовой размер арендной платы за участок, рассчитан в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 N 137-ФЗ и составил на момент заключения договора 1 154 700 руб. 90 коп.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. 

Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3). 

Поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). 

Судом установлен и сторонами не оспорен факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 

Поскольку новый договор с ответчиком не заключался, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 5 Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, в спорном случае установление размера арендной платы и изменение порядка его определения не может определяться соглашением сторон и, как следствие, быть предметом спора о внесении изменений в договор аренды по заявленному основанию.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

В соответствии с ч.2 ст.65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 

Суд, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, учитывая отсутствие доказательств погашения задолженности, считает исковые требования обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со статьями 102, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, 

СУД  РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненный расчет годовой арендной платы за 2017 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.

Признать недействительным уведомление МТУ Росимущества по Тамбовской и Липецкой областях от 16.05.2018г. № 3708-02.2 и уточненный расчет годовой арендной платы за 2018 год к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 34 от 05 августа 2015г.

Взыскать с МТУ Росимущества в Тамбовской и 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 01.07.2009) в пользу ООО «БизнесАльтернатива», 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.07.2008, ИНН: 

<

***> расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья                                                                        Макарова Н.Ю.