ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-8223/2024

Дело № А65-36442/2023

г. Самара

05 июля 2024 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 02 июля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2024 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш., 

судей  Коршиковой Е.В., Ястремского Л.Л.,             

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якобсон А.Э.,     

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2024 года в помещении суда в зале № 7 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024, по делу № А65-36442/2023 (судья Пармёнова А.С.),

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Казань (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м., в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО1, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Казань - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань – о понуждении заключить договор купли-продажи на объект недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м., в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Определением от 08.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Билге», эксперту ФИО2, перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м. по состоянию на 22.09.2023.

Истец представил  письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый номер 16:50:070112:310, находящиеся в муниципальной казне г. Казани, расположенные по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м., изложив пункт 2.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 7 741 600 рублей.

Суд принял уточнения на основании ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024, по делу № А65-36442/2023  исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что с вынесенным судебным актом не согласны по следующим основаниям.

В Комитет поступило обращение от 22.09.2023 №18551/КЗИО-ВХ ИП ФИО1 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений 1 этажа по ул.Павлюхина, д.85, пом.1008 (кадастровый №16:50:070112:310) общей площадью 145,0 кв.м в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

ИП ФИО1 направлен ответ от 13.10.2023 №14539/КЗИО-ИСХ о том, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Техническая документация по объекту в рамках заключенного муниципального контракта передана на оценку от 25.10.2023 №15226/КЗИО-ИСХ в ООО «ФасадСтолицы».

В соответствии с отчетом независимой оценки от 27.11.2023 №13-28-ЭА-2023 (скан-копия прилагается) установлена продажная стоимость Объекта в сумме 15 299 333,33 руб., принят приказ председателя Комитета от 12.12.2023 года №2750/КЗИО-ПК о продаже в собственность ИП ФИО1 нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (кадастровый №16:50:070112:310) общей площадью 145,0 кв.м.

На повторное обращение ИП ФИО1 от 07.12.2023 №23793/КЗИО-ВХ арендатору направлено предложение от 12.12.2023 №18446/КЗИО-ИСХ с проектом договора купли-продажи об использовании преимущественного права выкупа арендуемых помещений согласно 159-ФЗ и о том, что основания на подписание договора купли-продажи по предложенной ИП ФИО1 цене в размере 5 462 500,00 руб. у Комитета отсутствуют. 

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

 Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела,  истец с 21.09.2021 по 22.09.2023 являлся арендатором нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый номер 16:50:070112:310, расположенных по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м., используемых под торговлю, услуги населению, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис. 

Истец обратился к ответчику 22.09.2023 с заявлением о реализации своего права на выкуп вышеуказанного арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т. 1 л.д.14-15).

Ответчик в письме от 13.10.2023  сообщил  истцу  о том, что в его адрес будет направлено  предложение о преимущественном праве  выкупа арендуемых помещений и проект  договора купли-продажи  после определения рыночной стоимости  объектов на основании муниципального контракта на оказание услуг по проведению оценки.

В виду неполучения  от ответчика предложения с указанием цены объекта, истец обратился в Автономную некоммерческую организацию «Коллегия судебных экспертов» с поручением об оценке спорных помещений.

Согласно отчету АНО «Коллегия судебных экспертов» об оценке от 01 декабря 2023г. № 04-3012/2023 по состоянию на «22» сентября 2023г. рыночная стоимость спорного  имущества  составила 5 462 500 рублей, без учета НДС.

Истец в целях досудебного урегулирования направил  ответчику проект договора купли-продажи арендуемого имущества и отчет об оценке арендуемого имущества.

В виду неполучения от ответчика ответа на предложение истца о заключении договора, истец обратился с иском по настоящему делу.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела представлен ответ на предложение истца от 15.12.2023 с приложением проекта договора  купли-продажи (т. 2 л.д. 109-113) и отчет   об оценке рыночной стоимости  спорных помещений, составленный ООО «ФасадСтолицы» от 27.11.2023 № 13-28-ЭА-2023, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений составляет 15 299 333 рублей 33 копейки (без учета НДС).

Поскольку в материалы дела  представлено  два отчета  по рыночной стоимости  спорного  объекта недвижимости, выполненных по заказу истца и ответчика,  определением суда  по ходатайству истца  в рамках дела назначена судебная экспертиза   по  определению рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно, нежилых помещений первого этажа №№ 44, 47-49, 50а, 51а, 53, 53а, 54, 55, 55а, 55б, 57, кадастровый № 16:50:070112:310, находящихся в муниципальной казне г. Казани, расположенных по адресу: 

<

...>, общая площадь 145,0 кв.м. по состоянию на 22.09.2023, проведение   которой   поручено обществу с ограниченной ответственностью «Билге», эксперту ФИО2. 

В материалы дела 19.03.2024 поступило заключение эксперта № 17Э/02/24 (т. 3 л.д. 7-145), согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная по состоянию на 2209.2023  составляет  9 677 000 рублей (с НДС), соответственно стоимость без учета НДС равна 7 741 000 рублей.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно   заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет  7 741 000 рублей. 

При этом суд первой инстанции верно указал, что в силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта  исследуется  наряду с другими  доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда  не имеется. 

При этом суд первой инстанции верно указал, что заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не  содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ,  требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение  получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц,  при этом  доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что  заключение эксперта, проведенное в рамках  судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.  

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  правомерно пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7 741 000 рублей (без учета НДС). 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что  уточненные исковые  требования  подлежат удовлетворению. 

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом поскольку опровергается представленными доказательствами по делу.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, выводы суда не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя жалобы с оценкой судом обстоятельств дела, всем доводам ответчика дана оценка судом первой инстанции, с которой соглашается суд апелляционной инстанции. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом обстоятельств, не свидетельствуют о нарушении судом норм права, и не может служить основанием для отмены судебного акта.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024, по делу № А65-36442/2023, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.  Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.05.2024, по делу № А65-36442/2023 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

 

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                                 С.Ш. Романенко 

 

Судьи                                                                                                                 Е.В. Коршикова

 

                                                                                                                            Л.Л. Ястремский