ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6125/2024

г. Челябинск

03 июня 2024 года

Дело № А07-30503/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 по делу № А07-30503/2023.

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление, УЗИО) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о расторжении договора-купли-продажи №2030 от 21.10.2022; об обязании возвратить УЗИО нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц; о начислении неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 (резолютивная часть от 21.02.2024) в удовлетворении исковых требований УЗИО отказано.

С вынесенным решением Управление не согласилось (далее также - податель жалобы, апеллянт) подав апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы истец указывает, на стороне ответчика имеется задолженность по оплате стоимости имущества более трех месяцев. Несмотря на представленные ответчиком в судебное заседание платежные поручения № 15 от 17.01.2024 на сумму 92 814,97 руб., № 16 от 17.01.2024 на сумму 813 803,20 руб., № 17 от 17.01.2024 на сумму 34 115,77 руб., согласно представленной ответчиком справки о начислении основных платежей, процентов и пеней по договору купли-продажи задолженность за актуальный период по 19.02.2024 ответчиком не погашена.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.10.2022 между Управлением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №2030 (л.д.10-12) объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилые помещения первого этажа четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, улица Первомайская, д. 6, общей площадью 152,3 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030269:648).

В соответствии с п. 3.1. договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 750 507 рублей, без учета  налога на добавленную стоимость.

Указанная сумма подлежит оплате в рассрочку согласно пунктам 3.2, 3.3, 3.4 договора купли-продажи № 2030 от 21.10.2022.

Согласно условиям вышеуказанного договора, предусмотрена оплата приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку в течение пяти лет с даты заключения договора.

Согласно пункту 7.3.2. договора купли-продажи № 2030 от 21.10.2022 года в случае если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

Обращаясь в арбитражный суд истец указал, что ответчиком допущена просрочка  просрочка платежей более 3 месяцев.

По состоянию на 31.08.2023 просроченная задолженность по оплате стоимости имущества по договору купли-продажи № 2030 от 21.10.2022 составляет 940 733,94 руб. в том числе:

- по основному платежу 813 803,20 рублей за период с 04.01.2023 по 03.08.2023;

- проценты по рассрочке 92 814,97 рублей за период с 04.01.2023 по 03.08.2023;

- пени 34 115,77 рублей за период с 04.11.2022 по 31.08.2023.

10.05.2023 (исх. УЗ-4121) Управлением в адрес ответчика направлено уведомление, в котором предложено в течение 7 дней с момента получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи (л.д.17).

Оставление ответчиком указанного уведомления без ответа послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было произведено перечисление денежных средств платежными поручениями  № 15 от 17.01.2024 на сумму 92 814,97 руб., № 16 от 17.01.2024 на сумму 813 803,20 руб., № 17 от 17.01.2024 на сумму 34 115,77 руб. (л.д. 43-45).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции отказано в удовлетворении исковых требований в связи с погашением ответчиком просроченной задолженности.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что между Управлением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №2030 (л.д.10-12) объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилые помещения первого этажа четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, улица Первомайская, д. 6, общей площадью 152,3 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030269:648).

По акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 02.12.2022 ИП ФИО1 передан в собственность объект нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, улица Первомайская, д. 6, общей площадью 152,3 кв. м (кадастровый номер: 02:55:030269:648) (л.д. 15).

Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 3.2 договора, оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

На основании п. 3.4 договора платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору).

В приложении к договору сторонами согласован график оплаты за выкупаемое ответчиком муниципальное имущество (л.д. 13-14).

Материалами дела подтверждено наличие задолженности ответчика по состоянию на 31.08.2023 составляет 940 733,94 руб. в том числе: 

- по основному платежу 813 803,20 рублей за период с 04.01.2023 по 03.08.2023;

- проценты по рассрочке 92 814,97 рублей за период с 04.01.2023 по 03.08.2023;

- пени 34 115,77 рублей за период с 04.11.2022 по 31.08.2023.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с п. 7.3.2. договора купли-продажи, в случае если имеется задолженность за 3 месяца, продавец вправе требовать расторжения договора.

Вместе с тем,  рассматриваемом случае имеющая задолженность за спорный период полностью оплачена ответчиком в ходе рассмотрения дела до объявления судом резолютивной части 21.02.2024, что подтверждается платежными поручениями  № 15 от 17.01.2024 на сумму 92 814,97 руб., № 16 от 17.01.2024 на сумму 813 803,20 руб., № 17 от 17.01.2024 на сумму 34 115,77 руб. (л.д. 43-45).

С учетом представленных ответчиком платежных документов о погашении долга по договору купли-продажи, непредставления в материалы дела доказательств, того, что просрочка исполнения покупателем обязательств по внесению платежей по договору купли-продажи повлекла для истца такой ущерб, который лишил его того, на что вправе был рассчитывать, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Довод апелляционной жалобы о наличии на стороне ответчика задолженности за период до 19.02.2024 подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего спора истцом было заявлено о наличии оснований для расторжения договора в связи с наличием задолженности за период с 04.01.2023 по 03.08.2023. В тексте апелляционной жалобы истец заявляет о наличии задолженности за новый период, который не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции, в связи с чем доводы жалобы не подлежат оценке судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 по делу № А07-30503/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                 И.Ю. Соколова

 

Судьи:

            А.Х. Камаев

 

Ю.С. Колясникова