АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-921/19 

Екатеринбург

09 апреля 2019 г.

 

Дело № А07-11984/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» (далее – общество УК «Надежное управление»)  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2017 по делу № А07-11984/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.11.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества УК «Надежное управление» - Шайхразиев М.Т. (доверенность от 19.12.2018 № 65/2018).

Общество УК «Надежное управление» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новые машины» (далее – общество «Новые машины») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 071 967 руб. 74 коп., неустойки за нарушение сроков оплаты в сумме 348 537 руб. 81 коп.

 На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Корпорация инновационных технологий СТАР» (далее – общество «КИТ СТАР), общество с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Две столицы» (далее – общество «Коллекторское агентство «Две столицы»).

 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2017 (судья Салиева Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.11.2018 (судьи Пирская О.Н., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество УК «Надежное управление» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя,  фактическое пользование ответчиком переданного ему по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12 помещения после перехода от третьих лиц к истцу права собственности на него подтверждается  материалами дела, в частности указанием на данный договор аренды в договорах купли-продажи помещений. Кроме того, общество УК «Надежное управление» считает, что  после наименования истца в резолютивной части судебных актов должно упоминаться указание на доверительное управление закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Капитальный 2», поскольку при заключении и исполнении договора он выступал не в своих интересах  и не за счет своего имущества, а именно  как доверительный управляющий указанного фонда и за его счет. 

При рассмотрении спора судами установлено, что 01.10.2012 между обществом «КИТ СТАР» (арендодатель) и обществом «Новые машины» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 7/12.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение № 12, общей площадью 100,7 кв. м на 1 этаже 2 этажного здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Индустриальное шоссе, д. 7/1 и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю.

Арендуемое помещение схематично обозначено в приложении № 1 к договору.

По условиям договора арендная плата состоит из неизменной и расчетной частей.

Размер неизменной части составляет 50 350 руб. в месяц исходя из расчета 500 руб. за 1 кв. м.

Размер расчетной части определяется исходя из стоимости и количества потребленной в отчетном месяце электро- и теплоэнергии.

Арендная плата по неизменной части уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, расчетная часть уплачивается не позднее 5 числа месяца следующего за отчетным (пункт 3.3 договора).

Договор заключен сроком до 31.08.2013 (пункт 8.1 договора).

Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении не менее чем за 30 календарных дней до расторжения (пункт 8.3 договора).

За нарушение арендатором обязательств по оплате арендной платы пунктом 4.2 договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 29.08.2013 № 1 стороны согласовали с 01.09.2013 неизменную часть арендной платы в размере 55 385 руб. в месяц (550 руб. за 1 кв. м площади).

Дополнительным соглашением от 01.01.2015 № 2 размер неизменной части арендной платы на период с 01.01.2015 по 31.03.2015 согласован из расчета 400 руб. за 1 кв. м в месяц .

Между обществом «КИТ СТАР» (продавец) и обществом «Коллекторское агентство «Две столицы» (покупатель) 15.04.2015 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № Д150415.

В соответствии с условиями данного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Индустриальное шоссе, д. 7, корп. 1, в том числе переданное в аренду обществу «Новые машины» помещение № 12, вошедшее составной частью в помещение общей площадью 125,5 кв. м (кадастровый номер 02:55:020311:225).

В пунктах 1.6 и 1.11 данного договора указано, что к покупателю переходят права требования по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12, заключенному с обществом «Новые машины».

Между обществом «Коллекторское агентство «Две столицы» (продавец) и обществом УК «Надежное управление» (покупатель) 07.08.2015 заключен договор купли-продажи № ДС-К2-07/2015.

Согласно данному договору недвижимое имущество, находящееся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Индустриальное шоссе, д. 7, корп. 1, было отчуждено покупателю.

В соответствии с пунктом 8 этого договора с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на продаваемые объекты, к покупателю как к собственнику этих объектов переходят права и обязанности по ряду договоров аренды, в том числе, по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12 с обществом «Новые машины».

Обществом УК «Надежное управление» в адрес общества  «Новые машины» 22.03.2017 направлена досудебная претензия и уведомление о расторжении договора, согласно которой у арендатора имеется непогашенная задолженность за период с августа 2015 года по март 2017 года в размере 1 071 967 руб. 74 коп. 

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил в материалы дела соглашение от 28.02.2015, заключенное с обществом «КИТ СТАР», о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12 и акт приема-передачи от 01.04.2015, согласно которому арендованные помещения возвращены арендодателю. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, в том числе договор аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12; соглашение от 28.02.2015 о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.10.2012 № 7/12,  в соответствии с которым общество «КИТ СТАР» и общество «Новые машины» пришли к соглашению расторгнуть спорный договор аренды помещений с 01.04.2015; акт приема-передачи от 01.04.2015, на основании которого спорное недвижимое имущество возвращено арендодателю, установив факт расторжения договора аренды и возврата помещения предыдущему арендодателю, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в иске.

Доказательств, подтверждающих, что после 01.04.2015 ответчик продолжал фактически пользоваться арендованными помещениями в материалы дела не представлено (стать 65 АПК РФ).  

Как верно отметили суды, приобретая недвижимое имущество по договору купли-продажи от 07.08.2015 № ДС-К2-07/2015, истец мог и должен был проверить реальность правоотношений, на обременение которыми в данном договоре было указано. Сама по себе ссылка в договоре купли-продажи от 15.04.2015 № Д150415 на договоры аренды при отсутствии реального существования таких арендных правоотношений, право на получение арендных платежей с арендаторов новому собственнику не дает.

В суде первой инстанции истец заявил о фальсификации соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи, указывая, что данные документы были изготовлены ответчиком и третьим лицом значительно позднее указанных в них дат.

Судом первой инстанции проведена проверка заявления о фальсификации доказательств без проведения судебно-технической экспертизы, оснований для его удовлетворения не найдено. 

В рамках проверки заявления о фальсификации суд апелляционной инстанции назначил судебно-техническую экспертизу акта приема-передачи по определению срока давности его составления. По результатам экспертизы суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что факт фальсификации акта приема-передачи достоверно не подтвержден.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что после наименования истца в резолютивной части судебных актов должно упоминаться указание на доверительное управление закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Капитальный 2», поскольку при заключении и исполнении договора он выступал не в своих интересах  и не за счет своего имущества, а именно  как доверительный управляющий указанного фонда и за его счет, отклоняются как не имеющие правового значения и не свидетельствующие о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2017 по делу № А07-11984/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  19.11.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          А.А. Столяров 

 

                                                                                      С.В. Лазарев