АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А46-10603/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 ноября 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Севастьяновой М.А.,

ФИО1-

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» на решение от 03.04.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Ярковой С.В.) и постановление от 13.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу № А46-10603/2021 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (644007, 

<

...>, помещ. 304, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды Д-Кр-13-110.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Малыгина Е.В., секретарь Агапова Е.В.) в заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» - ФИО2 по доверенности от 01.12.2020 (сроком действия на три года); департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 13.09.2022 (сроком действия один год).

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (далее – ООО «ИСГ Сибирь», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 11.11.2016 № Д-Кр-13-110 за период с 10.11.2019 по 31.03.2021 в размере 360 479 руб. 23 коп., пени в размере 66 708 руб. 83 коп., с последующим начислением по день фактической уплаты долга.

Решением от 03.04.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 13.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «ИСГ Сибирь» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает на то, что договор аренды от 29.03.2007 № Д-Кр-31-6920 был прекращен по соглашению сторон в рамках гражданско-правовых отношений, департамент в одностороннем порядке от договора не отказывался, договор заключен не на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем действие Постановления Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п не может распространяться на договор от 11.11.2016 № Д-Кр13-110; земельный участок находится во владении общества на праве аренды менее восьми лет и к правоотношениям сторон по начислению арендной платы подлежит применению льготный коэффициент 0,6%; ответчик также заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В своем отзыве на кассационную жалобу департамент выразил несогласие с изложенными в ней доводами.

В судебном заседании представители общества и департамента поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО «ИСГ Сибирь» (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2016 № Д-Кр-13-110 (далее – договор № 110) земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032 площадью 2 973 м, расположенного примерно в 90 м по направлению на северо-восток относительно ориентира - 2-этажного здания детского комбината по адресу: город Омск, Кировский административный округ, улица Новороссийская, дом 5 (далее – земельный участок). Цель использования участка: для строительства многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.08.2020 по делу № 46-10193/2020 в отношении ООО «ИСГ Сибирь» установлено право пользования указанным земельным участком на условиях договора аренды сроком до 08.07.2023.

В соответствии с пунктом 2.3 договора № 110 арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 110 в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по оплате арендных платежей, задолженность за период с 10.11.2019 по 31.03.2021 составила 360 479 руб. 23 коп.

В связи с несвоевременной уплатой арендных платежей по договору № 110 истцом начислены пени за период с 11.11.2019 по 31.03.2021 в размере 66 708 руб. 83 коп.

Задолженность по уплате арендной платы, размер начисленной пени отражены в акте сверки по договору № 110, расшифровке начислений и поступлений по договору № 110 за период с 10.11.2019 по 31.03.2021, расчете пени.

16.04.2021 в адрес ответчика направлена претензия от 15.04.2021 № Ис-ДИО/6017, что подтверждается выпиской из реестра почтовых отправлений, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Поскольку в добровольном порядке задолженность не погашена, требования, изложенные в претензии от 15.04.2021 № Исх-ДИО/6017, не исполнены, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 12, 309, 310, 329, 330, 333, 420, 421, 424, 606, 607, 608 ГК РФ, статьями 11.8, 39.6, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 69, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований департамента.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Исходя из общих правил статей 606, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Так, согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Системное толкование положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления № 73 арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, внесение соответствующих изменений в договор при этом не требуется.

Довод ответчика о том, что департамент при расчете заложенности необоснованно применил коэффициент 2,6%, однако поскольку с даты заключения договора № 110 прошло менее восьми лет, расчет размера арендной платы должен осуществляться на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом льготного коэффициента 0,6%, отклонен судами ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся ответчику для завершения строительства.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п внесены изменения в порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденный постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее – Порядок № 419-п).

В соответствии с пунктом 4.1 Порядка № 419-п расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением жилищного строительства), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом льготного коэффициента 0,6%, устанавливаемого на срок до восьми лет (включительно), начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства.

По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом экономически обоснованного коэффициента 2,6%.

При этом течение восьмилетнего срока не прерывается в случаях заключения договоров аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8, подпунктами 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Судом первой инстанции учтено, что ранее земельный участок был предоставлен по договору от 29.03.2007 № ДКр-31-6920 (далее – договор № 6920) жилищно-строительному кооперативу «Диоген» (далее – ЖСК «Диоген»).

20.03.2016 между департаментом (арендодатель), ЖСК «Диоген» и ООО «ИСГ Сибирь» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 6920, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ООО «ИСГ Сибирь».

11.11.2016 между департаментом и ООО «ИСГ Сибирь» заключено соглашение, в соответствии с которым стороны договорились считать договор № 6920 прекратившим действие с момента подписания сторонами настоящего соглашения. Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 22.11.2016 за номером 5555/001-55/101/002/2016.

11.11.2016 между департаментом и ООО «ИСГ Сибирь» заключен договор № 110 земельного участка. Этим же числом земельный участок передан арендодателем (истцом) арендатору (ответчику) по акту приема-передачи.

ООО «ИСГ Сибирь» полагает, что поскольку ранее действовавший договор № 6920 расторгнут соглашением сторон, то отсчет восьмилетнего срока необходимо производить с даты заключения договора № 110.

Вместе с тем, договор № 6920 был заключен именно для целей строительства объекта. Права и обязанности арендатора по данному договору впоследствии переданы ответчику соглашением, зарегистрированным 09.03.2016.

Решением от 04.07.2016 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-7293/2016 ЖСК «Диоген» признано банкротом, 20.02.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении им деятельности.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельный участок по истечении срока действия ранее заключенного договора может быть предоставлен в аренду без проведения торгов в случае нахождения на земельном участке объектов незавершенного строительства; в таком случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам объектов, перечисленных в пункте 5 данной статьи.

Договор № 110 заключен в целях завершения строительства, то есть датой предоставления земельного участка для жилищного строительства является 29.03.2007.

При этом в соглашении от 11.11.2016 к договору № 110 стороны выразили не намерение прекратить существующие арендные правоотношения, а указали, что договор № 110 прекратил свое действие с момента (и в связи) с заключением нового договора № 6920 в отношении того же участка, с тем же лицом, но уже в целях завершения строительства.

Ранее применяемый порядок расчета арендной платы, установленный в пункте 4 Порядка № 419-п, предполагал расчет платы в привязке к размеру земельного налога и применение повышающих коэффициентов (пункт 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации): коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости; коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Как разъяснено в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2020 № 308-ЭС19-18258 по делу № А53-21469/2017, от 17.09.2020 № 309-ЭС20-11143 по делу № А60-50402/2019 (пункт 35 Обзора № 1 (2021)), решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 17.05.2021 № АКПИ21-209, применение повышающих коэффициентов к ставке земельного налога 0,3% является правовым последствием одного факта - отсутствия на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, построенного объекта недвижимости.

Указанное регулирование связано с земельным участком и с установленным для него видом разрешенного использования, а не с собственником (владельцем) земельного участка, продолжительностью владения им участком.

Применение повышающих коэффициентов призвано стимулировать завершение жилищного строительства.

Данные разъяснения обоснованно применены судами по аналогии и в настоящем случае.

Соответственно, применение повышающего коэффициента связано не с датой заключения последнего договора аренды, а с общей длительностью предоставления земельного участка под строительство и сроком осуществления строительства, в том числе предыдущими арендаторами.

Кроме того, пунктом 4.1 Порядка № 419-п приведены случаи, когда течение восьмилетнего срока не прерывается.

По утверждению подателя жалобы, положения указанного правового акта на спорный договор не распространяются, поскольку департаментом не представлено заявления общества о предоставлении земельного участка со ссылкой на подпункт 2 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в качестве правового основания для заключения данного договора данная норма также не указана.

Отклоняя указанные доводы подателя жалобы, суд кассационной инстанции руководствуется следующим.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора № 110 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено. Положения статьи 421 ГК РФ, на которые ссылается податель жалобы как на основание для заключения данного договора аренды, к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ наряду с правилами подпунктов 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не прерывают течение восьмилетнего срока в целях применения повышающего коэффициента при расчете арендной платы.

На основании изложенного, суды пришли к правильному выводу, что применение коэффициента 2,6% в расчете является обоснованным.

Иных мотивированных возражений относительно расчета ответчиком не заявлено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статьи 329 и 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 110 в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку неустойка предусмотрена договором, факт просрочки оплаты аренды установлен судами и подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является обоснованным.

Довод кассационной жалобы о том, что размер неустойки подлежит снижению судом округа отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 71 Постановления № 7, если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Суды двух инстанций оснований для снижения размера неустойки по статье 333 ГК РФ не установили, поскольку доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы последствиям нарушения обязательства, в материалы дела не представлены, очевидная несоразмерность заявленной к взысканию с должника неустойки последствиям нарушения обязательства из материалов дела не усматривается, ставка неустойки и порядок ее исчисления согласованы сторонами, ставка неустойки не выходит за пределы обычно применяемой за нарушение обязательства ставке и обычаям делового оборота в аналогичных правоотношениях.

Учитывая особенности и стоимость арендуемого имущества, заявление о применении статьи 333 ГК РФ к требованию об уплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств должно обосноваться со стороны арендатора экономическими расчетами, подтверждаться относимыми и допустимыми доказательствами, учитывать баланс взаимных интересов, что в данном случае отсутствует.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.04.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 13.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-10603/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              М.А. Севастьянова

 

ФИО1