АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-21285/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДерхо Д.С.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергосервис» на решение от 17.03.2022  Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Дроздов А.Н.) и постановление от 06.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А75-21285/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Теплоэнергосервис» (628386, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Пыть-Ях, восточная промышленная зона, дом 29/2, строение 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к администрации города Пыть-Ях  (628380, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в договор.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Теплоэнергосервис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к администрации города Пыть-Ях (далее – администрация) о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды от 21.03.2018 № 175-а (далее – договор) путем его изложения в следующей редакции: «Размер арендной платы, за земельный участок, начиная с 21.03.2018, составляет 3 процента от его кадастровой стоимости, а именно 67 320 (шестьдесят семь тысяч триста двадцать рублей)»; осуществлении перерасчета ежегодной арендной платы по договору за период с 21.03.2018 по настоящее время с применением кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101019:117, площадью 3 853 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: подъездная автомобильная дорога, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Пыть-Ях, промзона «Восточная» (далее – земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101019:117) в размере 2 244 000 руб.; устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем направления в его адрес дополнительного соглашения к договору, о внесении соответствующих изменений в пункт 2.1 договора и корректного акта сверки взаимных расчетов.

Решением от 17.03.2022 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 06.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель: выражает несогласие с выводами судов о том, что цена договора определена по итогам реализации конкурентной процедуры; указывает, что аукцион на право аренды признан несостоявшимся, соответственно, торги не проводились, а общество, заключив договор, подтвердило свое согласие на внесение арендных платежей в размере начальной цены предмета аукциона, при этом такая ценя является регулируемой, поскольку определена на основании кадастровой стоимости земельного участка; утверждает, что применение в настоящем споре нормативных правовых актов, которыми урегулировано определение стоимости аренды по результатам торгов, недопустимо, напротив, согласно пункту 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости; в данном случае на основании вступившего в законную силу судебного акта новая величина кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101019:117 применяется с 01.01.2018 и должна быть учтена в договоре путем внесения в него соответствующих изменений; общество в настоящем деле фактически оспаривает не только отказ департамента в осуществлении перерасчета арендной платы, но и его отказ во внесении изменений в условия договора. По мнению общества, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором; при этом в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) указано на диспозитивность пункта 3 статьи 614 ГК РФ, вследствие чего, допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.

Администрация не представила в суд округа отзыв на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие сторон.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует и судами установлено, что 21.03.2018 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, согласно которому на основании распоряжения администрации города Пыть-Ях от 09.02.2018 № 288-ра «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» и протокола от 15.03.2018 № 63 рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению № 120218/0128178/01 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101019:117 в целях использования под строительство объекта: «Подъездная автомобильная дорога» (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора размер ежегодной арендной платы согласно протоколу от 15.03.2018 № 63 рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению № 120218/0128178/01 составляет 121 943 руб. 98 коп.

На момент заключения договора указанная сумма (121 943 руб. 98 коп.) составляла 3% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть от 4 064 799 руб. 41 коп.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата за второй и последующие годы вносится арендатором единовременно до 10 июля каждого года аренды в размере, установленном по результатам аукциона (указанной в пункте 2.1 договора).

Решением от 10.04.2019 Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № 3а-172/2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101019:117 установлена на уровне, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.12.2017, в размере 2 244 000 руб. (дата подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – 29.12.2018). Решение суда вступило в законную силу 14.05.2019.

Полагая, что с утверждением новой кадастровой стоимости земельного участка величина арендной платы по договору должна быть уменьшена до 67 320 руб., общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные обществом исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции руководствовался статьями 447, 448, 606 ГК РФ, статьями 1, 22, 38.1, 39.6, 39.7, 39.12, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 18 Постановления № 73, установив, что договор между сторонами заключен по результатам аукциона, учитывая, что положения договора не предусматривают возможности пересмотра размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, величина годовой арендной платы не может быть произвольно изменена сторонами, поскольку это войдет в противоречие с итогами реализации конкурентной процедуры предоставления в аренду земельного участка из состава публичных земель, пришел к выводу, о том что требования истца противоречат требованиям закона.

Апелляционный суд, дополнительно руководствуясь статьей 39.11 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, поддержал выводы суда первой инстанции в полном объеме.

По существу спор разрешен судами правильно.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 данного кодекса (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 и пункту 13 статьи 39.12 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В постановлении от 08.10.2013 № 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложил правовую позицию, заключающуюся в том, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается по итогам конкурентной процедуры. При этом изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора. Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве его победителя, ответчик принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Как следует из пункта 18 Постановления № 73, по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств в их взаимной связи, правильно распределив между сторонами бремя доказывания значимых для разрешения спора обстоятельств, установив, что размер арендной платы, определенный по результатам торгов, не является регулируемым, а потому на него не влияет изменение кадастровой стоимости арендованного участка, и доказательств уплаты арендных платежей в размере большем, чем предусмотрено в договоре аренды, истцом не представлено, суды двух инстанций пришли к мотивированным выводам об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований.

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств. 

Доводы заявителя кассационной жалобы сводятся к тому, что в условиях признания аукциона несостоявшимся арендная плата, по сути, является регулируемой ценой, поставлена в зависимость от кадастровой оценки земельного участка и подлежит корректировке вследствие изменения указанной величины в сторону уменьшения.

Между тем, как следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 307-ЭС20-11071, признание торгов несостоявшимися является их конечным результатом только в случае отсутствия поданных заявок на участие в торгах либо в случае отказа в допуске к участию в торгах всем потенциальным претендентам, поскольку в данных случаях такое признание не влечет за собой никаких правовых последствий и неспособно привести к нарушению либо ущемлению чьих-либо гражданских прав. Правовым последствием признания торгов несостоявшимися при условии соответствия заявки, поданной единственным допущенным к участию лицом, требованиям документации, является заключение с таким участником договора по результатам торгов.

Согласно приведенной выше норме пункта 2 статьи 39.7, а также пункту 13 статьи 39.12 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Суды установили и материалами дела подтверждается, что в данном случае договор заключен на основании протокола от 15.03.2018 № 63 рассмотрения заявок на участие в аукционе.

Предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка с определенным начальным размером годовой арендной платы в сумме 121 943 руб. 98 коп.

Условия договора истцом в установленном законом порядке не оспаривались.

В такой ситуации последующее изменение кадастровой стоимости, в том числе, решением суда, о котором не могли знать ни организатор торгов, ни потенциальные участники аукциона, может быть учтено лишь при проведении новых торгов. Уменьшение арендной платы по договору, который заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся, затрагивает права и законные интересы неопределенного круга лиц – потенциальных арендаторов, которые в условиях меньшей начальной цены аукциона могли быть заинтересованы в приобретении земельного участка в аренду.

Вопреки утверждению заявителя кассационной жалобы, законодательство о земле, Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливают оснований и порядка изменения размера арендной платы, определенной по результатам торгов, на случай последующего уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

Сам спорный договор также не содержит положений, которые бы предусматривали возможность пересмотра размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (как в меньшую, так и в большую сторону).

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Само по себе несогласие истца с выводами судов не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

постановил:

решение от 17.03.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 06.06.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-21285/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.С. Дерхо

СудьиЕ.Ю. ФИО2

ФИО1