АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-2696/2017

г. Ставрополь

05 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2019 года

                                                                     Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи  Подфигурной И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, Ставропольской городской Думы г. Ставрополь, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Южный», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Интернациональный региональный объединенный союз», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ОГРН 

<

***>,                                 ИНН 

<

***>, г. Москва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя, о восстановлении срока на обжалование договоров ипотеки от 02.08.2007 и от 28.05.2009, заключенных между ООО «Торгово-промышленная группа «Интеррос» и акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации, а также договора цессии  № 15100046 от 27.10.2010, заключенного между акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации и ООО «Торговый комплекс «Южный»,

о признании недействительными договоров ипотеки от 02.08.2007 и от 28.05.2009, заключенных между ООО «Торгово-промышленная группа «Интеррос» и акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации, применении последствий недействительности сделки в виде снятия обременения по договорам об ипотеке недвижимого имущества от 02.08.2007 и от 25.08.2009 путем погашения записи залога недвижимого имущества;

о признании  недействительным договора цессии № 15100046 от 27.10.2010, заключенного между акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации и ООО «Торговый комплекс «Южный», и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации договора цессии и применении последствий недействительности сделок в виде погашения записи залога недвижимого имущества и записи о регистрации договора цессии относительно следующих объектов недвижимости:

- литер П, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/045/2007-946, 26-26-12/061/2009-555, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113;

- литер Д, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/045/2007-946, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113;

- литер Б, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/045/2007-946, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113;

- литер Т, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/061/2009-555, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113;

- литер Ш, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/003/2006-965, 26-26-12/045/2007-946, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113;

   - литер Е, номер государственной регистрации ипотеки: 26-26-12/045/2007-946, 26-26-12/061/2009-555, номер государственной регистрации цессии: 26-26-01/037/2011-113,

при участии в судебном заседании от Администрации г. Ставрополя – ФИО2                      (дов. от 22.01.2019 № 01/1-21-3), от Ставропольской городской Думы – ФИО3                  (дов. от 27.09.2019 № 01-13-01/892), от КУМИ г. Ставрополя – ФИО4                                    (дов. от 09.01.2019 № 1) от ООО ТК «Южный» - ФИО5 (дов. от 01.07.2019), от ООО ТПГ «Интеррос» - ФИО6 (дов. от 16.11.2018), от ПАО «Сбербанк России» - представителя ФИО7 (дов. № 5230/Ч1269 от 18.07.2018), 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ставрополя и Ставропольская городская Дума обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Южный» (далее – ООО ТК «Южный»), обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Интернациональный региональный объединенный союз» (далее – ООО ТПГ «Интеррос»), публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», банк), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по СК),                           г. Ставрополь, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее – комитет, КУМИ                          г. Ставрополя) о восстановлении срока на обжалование договоров ипотеки от 02.08.2007 и от 28.05.2009, заключенных между ООО «Торгово-промышленная группа «Интеррос» и акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации, а также договора цессии  № 15100046 от 27.10.2010, заключенного между акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации и ООО «Торговый комплекс «Южный»; о признании недействительными договоров ипотеки от 02.08.2007 и от 28.05.2009, заключенных между ООО «Торгово-промышленная группа «Интеррос» и акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации, применении последствий недействительности сделки в виде снятия обременения по договорам об ипотеке недвижимого имущества от 02.08.2007 и от 25.08.2009 путем погашения записи залога недвижимого имущества; о признании  недействительным договора цессии № 15100046 от 27.10.2010, заключенного между акционерным коммерческим банком Сбербанка Российской Федерации и ООО «Торговый комплекс «Южный», и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о регистрации договора цессии.

Решением от 21.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением суда кассационной инстанции от 27.06.2018 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу № А63-2696/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. 

При этом для правильного разрешения данного спора, суду рекомендовано руководствоваться выводами относительно собственника спорного имущества в рамках дела                 № А63-3491/2018.

Требования КУМИ г. Ставрополя по делу № А63-3491/2018 удовлетворены, в муниципальную собственность передано спорное имущество, являющееся предметом инвестиционного договора от 04.06.1998.

Данные исковые требования мотивированы нарушением прав истцов при заключении спорных сделок, в связи с наличием вступившего в законную силу решения суда по делу                                                   № А63-3491/2018.

21 ноября 2019 года судом объявлен перерыв судебного заседания до 28.11.2019.

28 ноября 2019 года судебное заседание продолжено в присутствии всех лиц, участвующих в деле.

По существу исковых требований истцы и КУМИ г. Ставрополя поддержали свои доводы в полном объеме, ссылаясь на обременение недвижимого имущества в рамках инвестиционного соглашения от 04.06.1998 переданного в рамках дела № А63-3491/2018.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на доводы отзывов и пропуск срока исковой давности. 

Управление Росреестра по СК ранее представило материалы регистрационного дела, просило вынести законный и обоснованный судебный акт.

Изучив материалы дела, выслушав позицию сторон, суд удовлетворяет иск в части на основании следующего.

04 июня 1998 года между ООО ТПГ «Интеррос» и КУМИ г. Ставрополя был заключен договор аренды предприятия с инвестиционными условиями, предметом которого являлось предоставление за плату во временное владение и пользование принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию города Ставрополя Ставропольского унитарного муниципального производственного предприятия оптово-розничной торговли по адресу:                                

<

...> в целом как имущественного комплекса.

Срок окончания аренды определен сторонами 05.02.2018.

Согласно п. 5.6 названного договора под обязательствами арендатора по реконструкции предприятия понималось не только освобождение площадки строительства, переоборудование имущественного комплекса, но и строительство новых объектов в пределах земельного участка, предоставленного администрацией города Ставрополя.

Условиями п. 5.7 данного договора предусмотрено, что все отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные на сумму заявленных инвестиций, являются собственностью арендатора.

18 апреля 2005 года между  ООО ТПГ «Интеррос» и КУМИ г. Ставрополя было заключено соглашение об изменении и дополнении договора аренды с инвестиционными условиями от 04.06.1998.

В силу данного соглашения  договор аренды с инвестиционными условиями от 04.06.1998 был дополнен пунктами 8.5, 8.6, согласно которым с момента окончания срока аренды к арендодателю, то есть, к муниципальному образованию города Ставрополя переходит право собственности на все здания и сооружения, вновь возведенные ООО ТПГ «Интеррос», на переданных на праве аренды земельных участках по пл. Воровского, 2 в г. Ставрополе (изменен на ул. Артема, 51) и те, из переданных в аренду, что не подлежали сносу при выполнении инвестиционных обязательств и были реконструированы.

02 августа 2007 года между ООО ТПГ «Интеррос» и АКБ Сбербанка РФ был заключен договор ипотеки, предметом которого являлась передача залогодателем в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и праве аренды земельного участка с недвижимым имуществом: нежилое здание – торговый комплекс со стоянкой легковых автомашин, литер «Ш», инвентарный номер 31924, этажность 4, общей площадью 15293, 1 кв.м, кадастровый номер 26:12:030705:55, расположенное по адресу: 

<

...> в соответствии с поэтажным планом; право аренды земельного участка (земельных пунктов), кадастровый номер 26:12:030705:0029, расположенного по адресу: 

<

...>, в квартале 173, площадью 18953 кв.м.

Пунктом 3.1.3 названного договора предусмотрено отсутствие возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны администрации                                г. Ставрополя, что подтверждается письмом КУМИ № 06-1322-15 от 31.07.2007.

28 мая 2009 года между ООО ТПГ «Интеррос» и АКБ Сбербанка РФ был заключен договор ипотеки, предметом которого являлась передача залогодателем в залог залогодержателю, принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и праве аренды земельного участка с недвижимым имуществом: нежилое здание – торговый павильон, этажность 1 литер Т, инвентарный номер 31924 площадью 2139,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:030705:57, расположенное по адресу: 

<

...>; право аренды земельного участка, земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строениями и сооружениями рынка «Центральный» (литеры «Ш» и «Ч») и завершение строительства второй очереди торгового рынка площадью 18953 кв.м, кадастровый номер 26:12:030705:0029, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 173.

В договоре ипотеки было указано, что право аренды земельного участка является его предметом в пределах срока действия договора аренды, заключенного ранее ООО ТПГ «Интеррос» с КУМИ г. Ставрополя по 04.02.2018.

Пунктом 3.1.3 названного договора предусмотрено отсутствие возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны администрации                                г. Ставрополя, что подтверждается письмом КУМИ № 06-905-15 от 06.03.2009.

В дальнейшем был заключен договор уступки права требований от 27.10.2010, по которому ОАО «Сбербанк РФ» уступил ООО ТК «Южный» право требования по обоим договорам ипотеки.

25 марта 2019 года удовлетворены требования КУМИ г. Ставрополя, ООО ТПГ «Интеррос» обязали передать в муниципальную собственность г. Ставрополя недвижимое имущество:

- нежилое здания литер П, общей площадью 424,5 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:45, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здания литер Д, общей площадью 839,7 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:54, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здания литер Е, общей площадью 180,8 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:44, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здания литер Б, общей площадью 116,5 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:47, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание литер Т, общей площадью 2 139,9 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:57, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание литер Ш, общей площадью 15 293,1 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:55, расположенного по адресу: 

<

...>.

Данный судебный акт вступил в законную силу, решение суда исполнено.

По мнению истцов, на момент заключения договоров ипотеки от 02.08.2007 и от 28.05.2009 объекты недвижимости, выступающие предметом залога, были обременены правопритязаниями муниципального образования города Ставрополя, что противоречит нормам права и вступившим в законную силу судебным актом.

Считая свои права нарушенными, истцы обратились за защитой в суд.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров ипотеки) исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (п. 2, 3 ст. 335 ГК РФ). 

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров ипотеки), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

На основании договора ипотеки от 02.08.2007 ООО ТПГ «Интеррос» передало в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору принадлежащий ООО ТПГ «Интеррос» на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание (торговый комплекс), расположенный по адресу 

<

...>, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030705:0029, расположенного по тому же адресу и функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости (п. 1.2 Договора). Государственная регистрация ипотеки произведена 06.08.2007.

Согласно договору ипотеки от 28.05.2009 ООО ТПГ «Интеррос» передало в залог банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам принадлежащий ООО ТПГ «Интеррос» на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание (торговый павильон), расположенный по адресу 

<

...>, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030705:0029, расположенного по тому же адресу и функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости (п. 1.2 Договора). Государственная регистрация ипотеки произведена 30.07.2009.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности ООО ТПГ «Интеррос» на указанные здания на момент передачи их в залог банку было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Росреестра по Ставропольскому краю. Какие-либо ограничения и обременения данных объектов недвижимости в пользу муниципального образования                                 г. Ставрополь либо его органов отсутствовали.

Право аренды земельного участка по адресу 

<

...>, переданное в залог банку, принадлежит ООО ТПГ «Интеррос» на основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 22.08.2006 № 5301. Арендодателем в соответствии с данным договором выступает КУМИ города Ставрополя. 

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды на 12 лет 3 месяца 4 дня, с 31.10.2005 по 04.02.2018. На дату рассмотрения спора срок договора истек. Аренда земельного участка на новый срок не продлена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу статьи 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Статьей 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав на основе равенства участников гражданских правоотношений. 

Статья 9 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 10 ГК РФ не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 

Статья 819 ГК РФ гласит, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что в рассматриваемом случае оспариваемые собственником сделки противоречат статье 10 ГК РФ, не допускающей осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Из содержания указанной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. 

Таким образом, в предмет доказывания по данному спору входят следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) ответчиков, в том числе недобросовестность и (или) неразумность при заключении договора; факт и размер понесенного ущерба в результате сделки, в том числе возможность выполнения должником обязательств перед кредиторами после обращения банком взыскания на предмет залога. 

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 15.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32, при рассмотрении требования об оспаривании по пункту 2 статьи 103 Закона договора поручительства (залога), выданного по обязательству заинтересованного лица, могут приниматься во внимание следующие обстоятельства: были ли должник и заинтересованное лицо платежеспособными на момент заключения оспариваемого договора, было ли заключение такого договора направлено на реализацию нормальных экономических интересов должника (например, на получение заинтересованным лицом кредита для развития его общего с должником бизнеса), каково было соотношение размера поручительства и чистых активов должника на момент заключения договора, была ли потенциальная возможность должника после выплаты долга получить выплаченное от заинтересованного лица надлежащим образом обеспечена (например, залогом имущества заинтересованного лица) и т.п., а также знал ли и должен ли был знать об указанных обстоятельствах кредитор.

При рассмотрении данного спора суд исходит из того, что при заключении договоров ипотеки ООО ТПГ «Интеррос» действуя недобросовестно и не разумно не поставило в известность кредитную организацию о наличии договора аренды предприятия с инвестиционными условиями, по условиям которого к муниципальному образованию города Ставрополя переходит право собственности на все здания и сооружения, вновь возведенные ООО ТПГ «Интеррос», на переданных на праве аренды земельных участках по пл. Воровского, 2 в г. Ставрополе (изменен на ул. Артема, 51) и те, из переданных в аренду, что не подлежали сносу при выполнении инвестиционных обязательств и были реконструированы.

Факт наличия данных сведений не опроверг представитель ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, суд приходит к выводу, что при наличии данного договора, кредитная организация, действуя разумно и осмотрительно, не заключила бы договор ипотеки на условиях ООО ТПГ «Интеррос».

Залог (ипотека) служит гарантией удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника. В силу указанной нормы залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее право хозяйственного ведения. Недвижимое имущество передается в залог обладателем права с согласия собственника этого имущества. Залогодателем права может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое право.

С учетом вступившего в законную силу решения суда по делу № А63-3491/2018 ООО ТПГ «Интеррос» распорядилось по договорам ипотеки имуществом ему не принадлежавшим, поскольку в силу инвестиционных обязательств спорное имущество изначально принадлежало в силу договора муниципалитету города.

Совершение указанных сделок свидетельствует о злоупотреблении ООО ТПГ «Интеррос» своими правами на заключение договоров, нарушении статьи 10 ГК РФ, что влечет ничтожность указанных сделок в силу статьи 168 ГК РФ.

В силу ст. 382 ГК РФ требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступке права требования). При этом если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор – цедент отвечает перед новым кредитором – цессионарием за недействительность переданного ему требования. 

      Ничтожная сделка (договоры ипотеки) не порождают правовых последствий.

В силу того, что договоры ипотеки признаны судом ничтожными, договор цессии в части признанных недействительными договоров признается судом также недействительным. 

Совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Статьей 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Договор цессии № 15100046 от 27.10.2010 мог быть заключен и без включения в него недействительных пунктов в части права требования договора ипотеки от 02.08.2007 с ООО ТПГ «Интеррос», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 06.08.2007 за номером регистрации 26-26-12/045/2007-946 (с учетом дополнительных соглашений); в части права требования договора ипотеки от 28.05.2009 с ООО ТПГ «Интеррос», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 30.07.2009 за номером регистрации 26-26-12/061/2009-555 (с учетом дополнительных соглашений), поэтому признание указанных пунктов договора недействительными не влечет за собой недействительность остальных частей договора цессии № 15100046 от 27.10.2010.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (дело № А63-3491/2018). 

Пункт 1 статьи 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно части 5 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным. 

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. 

       В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени сохраняются записи о наличии ограничения (обременения) на недвижимое имущество муниципалитета, которое возникло на основании договоров ипотеки от 02.08.2007, 28.05.2009, договора цессии от 27.10.2010. 

       Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

         Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

        В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 

       Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

       В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

       В случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие прекращение ипотеки, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Ответчиками заявлено требование о пропуске срока исковой давности.

Суд считает срок не пропущенным в силу следующего.

Общий срок исковой давности составляет три года. По общему правилу он начинается со дня, который определяется ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

По общему правилу срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

По обязательствам, у которых срок исполнения не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня возникновения обязательства (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

       В силу ст. 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров ипотеки) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Как указал суд кассационной инстанции, вопрос истечения срока исковой давности для констатации действительности договоров ипотеки и цессии и соответственно наличия обременения спорного имущества, зависит от исследования обстоятельств возникновения права собственности на спорное имущество и установления собственника.

Как установлено судом в рамках дела № А63-3491/2018 с момента окончания срока аренды, все отделимые и неотделимые улучшения существующих объектов недвижимости, находящиеся во владении и пользовании арендатора, а также возведенные вновь здания и сооружения в объеме инвестиционных обязательств арендатора (260 000 000 рублей) являются собственностью арендодателя, то есть с 05.02.2018.

В силу названных выводов, срок на подачу иска истцами не пропущен.

Государственная пошлина подлежит отнесению на ООО ТПГ «Интеррос» в силу ст. 111 АПК РФ, как на лицо, злоупотребившее своими правами. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

         Признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки от 02.08.2007.

         Признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки от 28.05.2009.  

         Признать недействительным договор цессии № 15100046 от 27.10.2010 в части права требования договора ипотеки от 02.08.2007 с ООО ТПГ «Интеррос», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 06.08.2007 за номером регистрации 26-26-12/045/2007-946 (с учетом дополнительных соглашений); в части права требования договора ипотеки от 28.05.2009 с ООО ТПГ «Интеррос», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 30.07.2009 за номером регистрации 26-26-12/061/2009-555 (с учетом дополнительных соглашений).

         В остальной части требований по договору цессии № 15100046 от 27.10.2010 отказать. 

Применить последствия недействительности сделок в виде прекращения ипотеки в отношении следующих объектов:

- нежилого здания литер П, общей площадью 424,5 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:45, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания литер Д, общей площадью 839,7 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:54, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания литер Е, общей площадью 180,8 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:44, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилого здания литер Б, общей площадью 116,5 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:47, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание литер Т, общей площадью 2 139,9 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:57, расположенного по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание литер Ш, общей площадью 15 293,1 кв.м.; кадастровый номер 26:12:030705:55, расположенного по адресу: 

<

...>.

Настоящее решение служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей о прекращении государственной регистрации обременения в виде ипотеки, цессии на указанные объекты.

         Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Интернациональный региональный объединенный союз», ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>, г. Ставрополь в доход бюджета Российской Федерации 18 000 руб. госпошлины по иску.

         Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

         Судья

                                     И.В. Подфигурная