АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А76-44356/2021

г. Челябинск

21 марта 2022 г.

Резолютивная часть решения оглашена 21.03.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21.03.2022 г.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, г. Челябинск, ОГРН 

<

***> 

о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 01.12.2021 №52775,

с участием представителей 

истца: ФИО2, доверенность от 09.02.2022,

ответчика: ФИО3, доверенность от 22.09.2021,

УСТАН:ОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер», г. Челябинск (далее- истец, общество) 17.12.2021 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее- ответчик, Комитет) о признании недействительным односторонний отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, выраженный в уведомлении от 01.12.2021 № 527753, от исполнения договора УЗ№015759-К-2018 от 05.03.2018 краткосрочной аренды земельного участка площадью 12 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0506004:85, расположенного по адресу: 

<

...>.

В обоснование иска со ссылкой на статьи 450, 168 Гражданского кодекса РФ указано, что у Комитета не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка предоставленного для строительства культурно- делового центра.

Ответчик с иском не согласился, указав, что участок не используется в течении трех лет и обществом допущен спил деревьев, расположенных на участке (отзыв, л.д. 78-80).  

В судебном заседании 21.03.2022 истец на исковых требованиях настаивал, при этом факт обращения администрации г. Челябинска к руководителю общества с предложением о замене участка не отрицал, но указал, что до настоящего времени никаких конструктивных предложений не поступило. 

В судебном заседании 21.03.2022 удовлетворено ходатайство истца о приобщении дополнительных документов, в подтверждение довода об использовании участка в соответствии с его видом разрешенного использования.  

Изучив в порядке ст. 71 АПК РФ материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Губернатора Челябинской области от 05.09.2017 №970-р «О соответствии  объекта социально- культурного назначения «Школа единоборств ФИО4 «Крашер» ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» критериям, при наличии которых осуществляется предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», протокола заседания Совета при Губернаторе Челябинской области по улучшению инвестиционного климата от 12.07.2017 №2, между КУИиЗО (арендодатель) и ООО Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды УЗ№015759-К-2018 земельного участка г. Челябинска (л.д. 15-22, 92-97).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 12 600 кв.м., кадастровый номер 74:36:0506004:85, расположенный в 

<

...> из земель населённых пунктов для строительства культурно – делового центра.

Договор заключен сроком на пять лет, то есть до 05.03.2023 (п. 1.4)  

Арендная плата вносится в размере и сроки, указанные в приложении №2 к договору (л.д. 23). 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. 

Земельный участок передан в аренду 05.03.2018, что подтверждается актом приема передачи (л.д. 25). 

21 февраля 2019 г. в адрес общества Комитетом по градостроительству и архитектуре г. Челябинска за №2666/Ш направлено уведомление о том, что  на территории земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:85 в рамках подготовки г. Челябинска к заседанию Совета глав государств членов ШОС и саммита БРИКС в 2020 г. необходимо организовать мероприятия по организации парковочных мест и благоустройство данной территории (л.д. 10).

В ответе общество «Крашер» заверило КГиА г. Челябинска о выполнении на участке соответствующих мероприятий (л.д. 11). 

15 марта 2019 г. администрация уведомила общество о необходимости представления в срок до 01.04.2019 графика работ по благоустройству территории участка (л.д. 14). 

Из указанных документов следует, что на период 2019-2020 выполнение работ по строительству культурно- досугового центра на участке было остановлено для организации на участке гостевой автостоянки. 

Однако, начиная с 2019г. и до декабря 2021 г., общество «Крашер» проводило работу по разработке технической документации по организации выезда с внутриплощадочного проезда от Центрального стадиона на ул. Энгельса, получало технические условия на подключение к коммуникационным сетям водоснабжения и канализации, на вынос тепловых сетей с территории участка, решало вопрос с АО «Челябэнергосбыт» о компенсации за сном объектов электросетевого хозяйства в связи со строительством участка на объекте, подготовкой проекта здания (л.д. 13, 49, 106-118). 

То есть, несмотря на ограничения в деятельности по непосредственному строительству, общество осуществляло комплекс мероприятий направленных на разработку земельного участка под строительство. 

Однако, 03.02.2021 Комитет направил в адрес общества за №52775 от 01.12.2021 уведомление об отказе от договора аренды УЗ№015759-К-2018 от 05.03.2018, обосновывая свой отказ тем, что общество в течении трех лет с момента государственной регистрации права аренды не начало освоение участка, а также в связи с тем, что в ходе муниципального земельного контроля выявлен факт сноса деревьев, расположенных на арендуемом участке (л.д. 8).

В ответе на данное уведомление общество «Крашер» выразило свое не согласие с односторонним отказом Комитета от исполнения договора, и просило отозвать уведомление №52775 (л.д. 9)

Так как в досудебном порядке спор сторонами урегулирован не был, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных прав истца.

Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в положениях ст. 619 ГК РФ, которые развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований такого отказа.

Условиями п. 6.6 договора аренды УЗ№015759-К-2018 арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:

при использовании арендатором земельного участкам не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, использовании земельного участка (в целом или его части) с нарушениями условий Договора и не использовании его в соответствии с условиями Договора;

- в случае сдачи арендованного имущества (земельного участка в целом или его части) в субаренду или передачи прав и обязанностей по Договору третьим лицам, в том числе передаче арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без письменного согласия Арендодателя либо неполучения его согласия на использование земельного участка для совместной деятельности, использования участка иными лицами;

самовольного захвата земельного участка превышающего по площади предоставленный по настоящему Договору;

-самовольного строительства (без необходимых разрешительных документов) на арендуемом земельном участке;

- в случае не внесения Арендатором арендной платы в полном объеме или частично более двух сроков подряд по истечении установленного Договором срока платежа арендной платы;

если в течение срока действия Договора (в случае предоставления земельного участка для строительства) не разработана проектная документация, не получено разрешение на строительство и не начато освоение земельного участка;

- в случае принятия в установленном законодательством порядке решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд;

-неуплаты арендатором пени за прошедшие периоды (если с момента возникновения обязанности Арендатора по уплате пени прошло более полугода);

-при нарушении арендатором других условий Договора.

Для одностороннего отказа от исполнения Договора достаточно одного из вышеуказанных случаев.

Как указано в п. 6.7 договора, существенным нарушением условий настоящего Договора Арендатором считается любое из нарушений, предусмотренных п. 6.6. настоящего Договора.

На основании п. 6.6. Договора арендодатель вправе до истечения срока действия Договора отказаться от исполнения Договора полностью или частично, письменно уведомив об этом Арендатора за 15 дней (ст. 450.1 ГК РФ). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки Комитетом Арендатору уведомления об отказе от Договора.

Между тем, такого основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора как не сохранность зеленых насаждений, расположенных на участке, и отсутствие в течении трех лет с момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра освоения участка и проведение на нем строительных работ, п. 6.6 договора не содержит. 

Доказательств того, что Комитет имел намерение отказаться от исполнения договора аренды по иным основаниям, в материалы дела не представлено. 

Также суд принимает во внимание то обстоятельство, что действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку земля предоставлялась под строительство, освоение участка – это его  обязательный этап, связанный с подготовкой, то есть получением всей необходимой документации и разрешений, без которой осуществлять строительство запрещено законом.

Направляя в адрес общества уведомление о расторжении договора аренды в связи с не освоением земельного участка, Комитет не выяснил у общества имеют ли место со стороны общества мероприятия по освоению участка, и не принял во внимание, что в течении 2019-2020 у общества отсутствовала возможность по строительству на участке объекта в связи с проводимыми муниципальным образованием мероприятий по организации заседания Совета глав государств членов ШОС и саммита БРИКС. 

Комитет не представил суду доказательств того, что выявленная в ходе земельного контроля в июне 2021 г. вырубка, расположенных на участке кленов в количестве 14 штук, произведена обществом «Крашер».

При  этом, обществом представлена переписка с МУП «ПОВВ», из которой следует, что в 2019-2020 г.г. указанное лицо проводило на участке работы по прокладке сетей канализации, необходимых при строительстве спорного объекта. 

Доказательств того, что Комитет запрашивал указанное лицо о возможном спиле деревьев в период проведения работ, материалы дела не содержат.   

В ходе судебного разбирательства суд предлагал сторонам произвести совместный осмотр земельного участка. Стороны от осмотра отказались, однако представитель Комитета не отрицал того обстоятельства, что на спорном участке отсутствует какое бы то ни было имущество арендатора, участок не имеет ограждения и свободен для доступа неограниченного круга лиц. 

Факт спила деревьев является основанием для привлечения виновного лица к административной ответственности и возмещению ущерба, но не расторжению договора аренды участка.  

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Проанализировав условия договора аренды, суд установил, что такого основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора как несанкционированный спил деревьев и не освоение участка в течении трехлет, п. 6.6 договора не содержит. 

Доказательств того, что Комитет имел намерение отказаться от исполнения договора аренды по иным основаниям, материалы дела не содержат. 

В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды УЗ №015759-К-2018 по основаниям, не предусмотренным договором аренды и гражданским законодательством, является неправомерным, а оспариваемый отказ подлежит признанию недействительным. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При обращении в суд с настоящим иском обществом платежным поручением №9 от 13.13.2021 уплачена госпошлина в размере 6 000 руб. (л.д. 6), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, выраженный в уведомлении от 01.12.2021 №52775 от исполнения договора УЗ №015759-К-2018 от 05.03.2018 аренды земельного участка площадью 12 600 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0506004:85.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью  Спортивный комплекс ФИО4 «Крашер» 6 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.