ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36529/2024

Дело № А40-113009/23

г. Москва

02 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Савенкова О.В., Левченко Н.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Учебно-производственный комбинат Мосавтотранс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2024 г. по делу № А40-113009/23 по иску Открытого акционерного общества "Учебно-производственный комбинат Мосавтотранс" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от договора, признании договора действующим

при участии в судебном заседании:  от истца ФИО1 (по доверенности от 20.02.2023 г.);  от ответчика ФИО2 (по доверенности от 11.12.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Учебно-производственный комбинат Мосавтотранс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным уведомления от 16.03.2023 г. № ДГИ-И-15310/23 об одностороннем отказе от договора, признании договора аренды № М-04-020177 от 21.12.2001 г. действующим. 

Исковые требования мотивированы наличием объекта недвижимости на арендованном по спорному договору земельном участке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.04.2024 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключён договор аренды земельного участка № М-04-020177 от 21.12.2001 г., предметом которого являлся земельный участок площадью                31 892 кв.м., имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0002004:11, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административно-производственного здания и полигона для обучения водителей.

Договор заключен сроком на 20 лет (п. 2.1 договора).

Пунктом 8.2 спорного договора установлено, что до истечения срока действия договора арендатор обязан принять меры к освобождению участка (кроме законно созданных зданий, строений и/или сооружений, являющихся недвижимым имуществом) и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами или настоящим договором.

Возврат участка может производится по акту сдачи-приемки по требованию арендодателя. В случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы

Таким образом, истец указывает, что стороны установили пролонгацию договора в конклюдентной форме на основании п. 8.2. договора.

Ответчиком признано право на аренду участка по договору арендатором на основании п. 8.2. договора.

В том числе, согласие на продолжение арендных отношений между                            ДГИ г. Москвы и ОАО «УПК «Мосавтотранс» подтверждается решением Арбитражного суда от 24.04.2023 г. по делу № А40-265666/22, которым с арендатора взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 21.12.2001 г. № М-04-020177 за период по 30.06.2022 г., т.е. за пределами сроков действия договора в соответствии с п. 2.1 договора.

Как указано истцом, в адрес конкурсного управляющего ОАО «УПК Мосавтотранс» поступило уведомление ДГИ г. Москвы от 16.03.2023 г. № ДГИ-И-15310/23, которым ответчик уведомляет арендатору об одностороннем отказе от договора в силу ст. ст. 407,610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец полагает, что уведомление ДГИ г. Москвы от 16.03.2023 г. № ДГИ-И-15310/23 об одностороннем досрочном расторжения договора долгосрочной аренды незаконным по следующим основаниям.

На земельном участке с кадастровым номером 77:04:0002004:11 расположен объект капитального строительства - нежилое здание 1984 г. постройки, общей площадью 29769.4 кв.м., этажностью - 4-7 этажей, принадлежащее истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись № 77-01/05-004/2000-396 от 07.03.2000 г.

Согласно уведомлению ответчика, действие договора прекращается по истечении одного месяца с момента отправления, что влечет освобождение земельного участка, с последующим возвращением земельного участка арендодателю в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако освобождение земельного участка, без утраты, находящегося в собственности истца нежилого здания - невозможно.

Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в Земельном кодексе Российской Федерации.

Отчуждение нежилого здания (в любом виде) повлечет причинение вреда конкурсным кредиторам ОАО «УПК «Мосавтотранс», что противоречит нормам Закона о банкротстве.

В отношении Общества введена процедура конкурсного производства и нежилое здание входит в состав конкурсной массы должника в целях расчетов с его кредиторами.

Таким образом, отчуждение (в любом виде) нежилого здания, расположенного на земельном участке и возврат земельного участка повлечет нарушение прав и законных интересов кредиторов должника и неопределенного круга лиц, а соответственно возврат земельного участка невозможен по правилам, которые регулируют правоотношения, возникающие из договора аренды.

Кроме того, истец обращает внимание на то, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право аренды этого земельного участка. Помимо прочего, преимущественное право на аренду земельного участка установлено п. 5.3 договора.

По утверждению истца, ДГИ г. Москвы не обосновал свое решение об одностороннем отказе от договора аренды от 21.12.2001 г. № М-04-020177 земельного участка с кадастровым номером 77:04:0002004:11 сроком до 21.12.2021 г.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как установлено судом первой инстанции, ответчик направил истцу уведомление от 16.03.2023 г. № ДГИ-И-15310/23 об одностороннем отказе от договора.

Таким образом, договор прекратил своё действие по истечении трёх месяцев с момента получения истцом данного уведомления.

Вопреки доводам жалобы, в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что, поскольку арендодателем требования п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдены, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. 

Как разъяснено в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В этой связи внесение ответчиком арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости (не являющихся самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2024 г. по делу                                 № А40-113009/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко 

 

                                                                                                                      О.В. Савенков