ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-251512/22-41-953 

Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 16.06.2023.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей ответчиков ООО «Аккорд» ФИО2  по доверенности от 21.10.2022, ИП ФИО3 ФИО4 по доверенности от 14.02.2023 77АД3445180, Мосжилинспекции ФИО5 по доверенности от 23.12.2022 № 291-и, 3-го лица ФИО6 по доверенности от 10.10.2022 № 33-Д-831/22, дело по иску ТСН «Земляной Вал 39» к ИП ФИО3 (ОГРНИП 319508100126498), Мосжилинспекции (ОГРН 

<

***>), ООО «Аккорд» (ОГРН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности на помещение, признании недействительным акта Мосжилинспекции, об обязании привести помещение в первоначальный вид, 3-е лицо Департамент городского имущества города Москвы, установил:

Истец просит суд признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 22.11.2019, заключенный ООО «Аккорд»  и ИП ФИО3 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003002:1560 площадью 84 кв. м  в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, - признать право общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома на спорное нежилое помещение, истребовать указанное нежилое помещение из владения ИП ФИО3

Кроме того, истец просит суд признать недействительным составленный Мосжилинспекцией акт от 02.10.2019 о завершенном переустройстве и перепланировке указанного нежилого помещения и обязать ИП ФИО3 привести указанное нежилое помещение в первоначальный вид в соответствии с проектной документацией многоквартирного дома, обеспечив свободный доступ в помещение всем собственникам многоквартирного дома.

В обоснование иска истец сослался на то, что по адресу: 

<

...>, - находится многоквартирный дом, в подвале которого имеется нежилое помещение площадью 84 кв. м; ответчик на основании договора купли-продажи от 22.11.2019 является собственником нежилого помещения площадью 203, 7 кв. м, расположенного в подвале и на 1-м этаже дома, в состав этого помещения входит и спорное нежилое помещение площадью 84 кв. м.

Вместе с тем указанное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, так как находится в подвале, в помещении имеется инженерное оборудование, которое обслуживает более одной квартиры многоквартирного дома, с момента постройки дома помещение использовалось в качестве технического, вспомогательного помещения по отношению к другим помещениям многоквартирного дома.

Таким образом, на спорное помещение в силу закона возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, поскольку помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Оспаривая составленный Мосжилиснпекцией акт от 02.10.2019, истец сослался на то, что в результате переустройства и перепланировки спорное помещение, которое является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, присоединено к другому помещению, состав общего имущества уменьшен в отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома, что является нарушением ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В исковом заявлении истец сослался на  ст. 289 и 290 ГК Российской Федерации, согласно которым собственнику квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома;  собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 Кодекса;

на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в п. 3 и 9 которого указано, что право общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в  судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Ответчики и 3-е лицо против иска возразили, сослались на то, что спорное нежилое помещение не отвечает признакам общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, поскольку представляет собой отдельное нежилое подвальное помещение, изолировано от других помещений многоквартирного дома,  изначально учтено и сформировано в качестве самостоятельного помещения, предназначенного для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций не свидетельствует о том, что помещение относится к общему имуществу, поскольку такие коммуникации имеются во всех помещениях дома.

Мосжилинспекция сослалась на то, что оспариваемый истцом акт составлен в отношении нежилого помещения, собственником которого является ИП ФИО3, указанное помещение является частью нежилого помещения площадью 203, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003002:1560; акт составлен в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах»; в акте перечислены работы, предъявленные комиссии, при этом оснований для отказа в оформлении указанного акта не имелось, поскольку эти основания перечислены в п. 2.10 приложения 2 к постановлению - Административном регламенте предоставления государственной услуги «Согласование  переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме м оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме» в городе Москве.

Кроме того, ответчики и 3-е лицо сослались на пропуск истцом срока исковой давности, указав, что нежилое подвальное помещение площадью 35, 7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001029:3935 находилось в частной собственности с 2012 года, а нежилое подвальное помещение площадью 45, 3 кв. м – с 1996 года.

В судебное заседание не явился истец, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось судом в его отсутствие и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-м лицом, заслушав объяснения представителей ответчиков и 3-го лица, суд установил, что 27.11.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на  нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003002:1560 площадью 203, 7 кв. м  по адресу: 

<

...>, - расположенное в подвале и на 1-м этаже здания.

Из представленной в дело выписки из технического паспорта БТИ на здание (строение) следует, что здание по указанному адресу является многоквартирным домом.

Требования истца основаны на том, что нежилое помещение площадью 84 кв. м, которое входит в состав нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003002:1560 площадью 203, 7 кв. м  и находится в подвале многоквартирного дома,  является общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 49, перечислено имущество, которое включается в состав общего имущества, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; п. 5 ст. 214 Кодекса предусматривает, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

В соответствии с п. 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Согласно приложению 3 к постановлению к объектам государственной собственности, расположенным на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, относятся жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 указано, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09 указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О,  если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленных 3-м лицом доказательств следует, что в подвале и на 1-м этаже многоквартирного дома располагались нежилые помещения, которые арендовались различными лицами, а в 1992-1993 гг. приватизировались. Так, по договору купли-продажи имущества от 29.04.1993 № 199 Фонд имущества города Москвы в порядке приватизации продал ИЧП «Мастерская Изабелла» нежилое помещение площадью 4, 6 кв. м; по договору купли-продажи имущества от 11.11.1993 № 1361 Фонд имущества города Москвы продал ТОО «Экспресс» имущественный комплекс по спорному по адресу, в том числе помещение площадью 370, 2 кв. м; по договору купли-продажи имущества от 25.11.1993 № 1482 Фонд имущества города Москвы продал ТОО «Фирма БЛАН» (правопреемник Арендного предприятия магазина № 12 Калининского РТО «Продтовары») имущественный комплекс по спорному адресу, в том числе помещение площадью 363, 4 кв. м, находившееся в аренде; по договору купли-продажи имущества от 26.06.1995 № 6307 Фонд имущества города Москвы продал ТОО «Славянин» (правопреемник филиала ателье № 10 Арендного предприятия МГПО по изготовлению и ремонту меховых изделий «Полюс» Мосбыта) имущественный комплекс по спорному адресу, в том числе помещение площадью 124, 5 кв. м, находившееся в аренде.

По договору купли-продажи нежилого помещения от 26.09.1996 ООО «Фирма БЛАН» продало ЗАО «Торговый дом ВИАР» нежилое помещение площадью 45, 3 кв. м (подвал, пом. I, комн. 4, 4а), которое являлось частью нежилого помещения площадью 363, 4 кв. м, которое ТОО «Фирма БЛАН» приватизировало в 1993 году, а до приватизации арендовало его.

Из экспликаций и поэтажных планов следует, что данное помещение имело торговое назначение.

Данное помещение поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 77:01:0003020:1552.

По другому договору купли-продажи от 26.09.1996 ООО «Торговый дом ВИАР» приобрело в собственность расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома нежилое помещение площадью 174, 2 кв. м.

Данное помещение поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 77:01:0003002:1365.

Впоследствии на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2018 ООО «Торговый дом ВИАР» нежилые помещения площадью 174, 2 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003020:1365 и площадью 45, 3 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003020:1552 продало ООО «Аккорд», право собственности последнего оп указанные помещения  зарегистрировано 23.01.2019.

На расположенное в многоквартирном доме нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001029:3935 площадью 35, 7 кв. м (подвал, пом. I, комн. 3, 5, 5а, 7) 30.06.2009 зарегистрировано право собственности города Москвы; на основании договора купли-продажи объекта приватизации от 20.09.2011 № 2358, заключенного Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже имущества города Москвы и ООО «Кадес», 29.03.2012 зарегистрирован переход права собственности на это помещение к ООО «Кадес»; последнее по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2012 продало помещение гр-ну ФИО7, переход права собственности к последнему зарегистрирован 02.11.2012;  на основании договора дарения от 10.12.2014 помещение передано в собственность гр-ке ФИО8, переход права собственности к ней зарегистрирован 29.12.2014; по договору купли-продажи недвижимого имущества помещение передано ООО «Аккорд», переход к нему права собственности на помещение зарегистрирован 16.01.2019.

Из экспликаций и поэтажных планов следует, что данное помещение имело торговое и складское назначение.

Согласно составленному кадастровым инженером по заказу ООО «Аккорд» техническому плану помещения от 20.03.2019 из нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0003020:1365 площадью 174, 2 кв. м, 77:01:0003020:1552 площадью 45, 3 кв. м и 77:01:0001029:3935 площадью 35, 7 кв. м образованы нежилое помещение площадью 203, 7 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 8, 8а, 9, 10, 11; подвал, пом. I, комн. 1, 2, 3), нежилое помещение площадью 42, 9 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 1, 2, 3) и нежилое помещение площадью 51, 4 кв. м (этаж 1, пом. I, комн. 4, 5, 7), при этом комн. 11 находится в двух уровнях (подвал и этаж 1) и учтена в контуре 1-го этажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2019 нежилое помещение площадью 203, 7 кв. м, поставленное на кадастровый учет 28.03.2019 с кадастровым номером 77:01:0003020:1560, продано ИП ФИО3, переход к ней права собственности на помещение зарегистрирован 27.11.2019.

При этом из представленного истцом копии поэтажного плана следует, что задолго до переустройства и перепланировки нежилых помещений вход в подвальные помещения, поставленные впоследствии на кадастровый учет с кадастровыми номерами 77:01:0003020:1552 и 77:01:0001029:3935,  производился из нежилого помещения 1-го этажа, расположенного над этими подвальными помещениями.

В соответствии с ч. 1  ст. 65 АПК Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы истец не представил доказательства того, что по состоянию на дату первой приватизации квартиры в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, - спорное подвальное помещение площадью 84 кв. м  использовалось домовладельцами в целях обслуживания жилого дома, не представив при этом сведения о дате первой приватизации квартиры в указанном доме. Более того, в исковом заявлении истец не указал, какое именно подвальное помещение является спорным. К исковому заявлению прилагается незаверенная копия поэтажного плана подвала, однако и на этой копии истец не отметил спорную часть подвала, не указал номера комнат и их площадь.

Ответчики и 3-е лицо, напротив, доказали то обстоятельство, что помещения площадью 35, 7 кв. м и площадью 45, 3 кв. м, хотя и находились в подвале многоквартирного дома, учтены, сформированы в качестве отдельных нежилых помещений, что позволяло и позволяет использовать их в качестве самостоятельных помещений, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома,  ни истцом, ни домовладельцами никогда в указанных целях не использовались, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло и возникнуть не могло.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 02.03.2010 № 13391/09, от 15.12.2009 № 12537/09, ст. 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия.

 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова