АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-23020/2022

03 июля 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 03 июля 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шараповой В.В., рассмотрев в судебном заседание дело по исковому заявлению Омской местной детской общественной организации «Детско-юношеский гимнастический клуб «Зенит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к бюджетному учреждению Омской области дополнительного образования «Спортивная школа «Красная звезда» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании попытки частичного расторжения договора аренды № А-35 от 18.12.2020, изложенной в письме от 21.12.2022 № 323, незаконной, о признании письма от 21.12.2022 № 323 ничтожным, о признании ничтожными пунктов 4.2, 8.1 договора аренды № А-35 от 18.12.2020, об обязании ответчика согласовать дополнения к договору аренды № А-35 от 18.12.2020, 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента имущественных отношений Администрации города Омска, департамента по делам молодежи, физической культуры и спора Администрации города Омска, Министерства по делам молодежи, физической культуры и спорта Омской области, 

при участии в судебном заседании: 

от истца – не явился, извещен надлежащим образом, 

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 17.01.2021, предъявлены паспорт, диплом, 

от третьего лица Министерства по делам молодежи, физической культуры и спорта Омской области – ФИО2 по доверенности от 15.03.2023, предъявлены паспорт, диплом,

от иных третьих лиц – не явились, извещены надлежаще, 

У С Т А Н О В И Л :

Омская местная детская общественная организация «Детско-юношеский гимнастический клуб «Зенит» (далее – ОМДОО «ДЮГК «Зенит», гимнастический клуб «Зенит») обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к бюджетному учреждению Омской области дополнительного образования «Спортивная школа «Красная звезда» (далее – БЮ ОО ДО «СШ «Красная звезда», спортивная школа «Красная звезда») о признании попытки частичного расторжения договора аренды № А-35 от 18.12.2020, изложенной в письме от 21.12.2022 № 323, незаконной, о признании письма от 21.12.2022 № 323 ничтожным, о признании ничтожными пунктов 4.2, 8.1 договора аренды № А-35 от 18.12.2020, об обязании ответчика согласовать дополнения к договору аренды № А-35 от 18.12.2020, а именно исключить из договора пункты 4.2, 8.1; согласовать передачу арендодателю копий техпаспорта, инструкции по эксплуатации, технических условий использования помещений и перечень мест общего пользования, которые может использовать арендатор; согласовать режим беспрепятственного использования объекта аренды и обязательные для данного вида договоров принадлежности объекта аренды, то есть вещи, предназначенные для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением (пункт 2 статьи 611, статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно все пути эвакуации при пожаре, имеющиеся в здании, коридоры и иные места общего пользования в соответствии с технической документацией здания согласно документам, прошедшим государственную регистрацию, фактически занимаемую тренерскую, раздевалку, туалеты, аренда которых истцом невозможна по причине статуса данных помещений в режиме самовольной постройки, изготовленной арендодателем; об обязании привести техническую документацию мест общего пользования первого и второго этажей в соответствие с фактическим состоянием.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ответчик пытается расторгнуть договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, при заключении договора аренды истец действовал в условиях крайней необходимости, действия ответчика направлены на ограничение прав истца по использованию мест общего пользования. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения, указав, что по договору аренды истцу передано помещение площадью 151,9 кв.м., в связи с чем гимнастический клуб «Зенит» по условиям договора может использовать только арендуемое им помещение. Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, осуществляющий функции по управлению муниципальным имуществом города Омска, согласия на передачу иных помещений для сдачи в аренду истцу не давал. Ответчик не препятствует истцу в пользовании местами общего пользования. Письмом от 21.12.2022 № 323 спортивная школа «Красная звезда» указала ОМДОО «ДЮГК «Зенит» на необходимость использования только тех помещений, которые предоставлены по договору аренды, при этом со стороны арендодателя попыток расторжения договора № А-35 от 18.12.2020 не предпринималось. 

Кроме того, ответчик указал, что порядок предоставления имущества в аренду установлен решением Омского городского совета от 28.01.2009 № 212 «О порядке предоставления во владение и (или) пользование муниципального имущества города Омска», в статье 10 которого предусмотрены условия, подлежащие включению в договор аренды, в связи с чем основания для признания ничтожными пунктов 4.2, 8.1 договора аренды № А-35 от 18.12.2020 отсутствуют.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Администрации города Омска, департамент по делам молодежи, физической культуры и спора Администрации города Омска, Министерство по делам молодежи, физической культуры и спорта Омской области, которые отзывы на исковое заявление не представили. Участвующие в судебных заседаниях представители третьих лиц поддержали позицию ответчика, возражали против удовлетворения исковых требований.

В настоящее судебное заседание представители истца, департамента имущественных отношений Администрации города Омска, департамента по делам молодежи, физической культуры и спора Администрации города Омска не явились, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие. 

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица Министерства по делам молодежи, физической культуры и спорта Омской области поддержали свои возражения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей ответчика и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.04.2019 здание с кадастровым номером 55:36:090107:1751, площадью 1766,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> наименование здания: спортивный павильон на праве собственности принадлежит муниципальному образованию городскому округу городу Омску Омской области. 

На основании распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 27.07.2006 № 3538-р «Об исключении имущества из состава муниципальной казны города Омска и закреплении его на праве оперативного управления» названное здание на праве оперативного управления передано спортивной школе «Красная звезда», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выпиской из Реестра муниципального имущества города Омска от 21.02.2019. 

Письмом от 11.12.2020 № исх.-ДИО/12526 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, непосредственно осуществляющий функции по управлению муниципальным имуществом города Омска, согласовал БЮ ОО ДО «СШ «Красная звезда» передачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в здании по адресу: 

<

...>, литера Л, в том числе нежилого помещения общей площадью 151,9 кв.м, номер на поэтажном плане 2, арендатор: ОМДОО «ДЮГК «Зенит».

18.12.2020 между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № А-35 (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв. м., находящееся в здании спортивного павильона, общей площадью 1766,30 кв. м., этажностью 3, кадастровый номер 55:36:090107:1751, расположенном по адресу: 

<

...>, лит. Л, именуемое в дальнейшем «Помещение». Помещение расположено на 2 этаже. План Помещения (Приложение №1) и акт приема передачи занимаемых Арендатором площадей (Приложение № 2) являются неотъемлемыми частями настоящего договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 Договора указанное в пункте 1.1 настоящего Договора Помещение является объектом муниципальной собственности и закреплено за Арендодателем на праве оперативного управления.

В пункте 1.4 Договора указано, что Помещение передается для осуществления физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности. Технические характеристики Помещения указываются сторонами в акте приема-передачи и являются достаточными для целей его использования.

Из пункта 1.5 Договора следует, что основанием для заключения настоящего договора является часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с пунктом 4.2 Договора условия настоящего договора не могут быть пересмотрены в период его действия по предложению одной из сторон, за исключением пункта 3.7 Договора. Изменения рассматриваются в десятидневный срок. В случае получения отказа Арендатора на предложение Арендодателя подписать направленное Арендатору дополнительное соглашение об изменении условий настоящего договора либо неполучения ответа от Арендатора в десятидневный срок со дня его получения, Арендодатель вправе незамедлительно в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и требовать освобождения Помещения.

Пунктом 8.1 Договора предусмотрено, что изменения и дополнения к настоящему договору по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускаются, за исключением пункта 3.7 Договора.

18.12.2020 по Договору между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) подписан акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 644009, 

<

...>, из которого следует, что Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв.м., находящееся в здании спортивного павильона, общей площадью 1766,30 кв.м., этажностью 3, кадастровый номер 55:36:090107:1751, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Л (Приложение № 2 к Договору).

Ответчик направил в адрес истца письмо от 21 декабря 2022 года № 323, в котором указал, что предметом Договора является помещение площадью 151,9 кв.м., местами общего пользования являются: коридоры, туалеты, вестибюли, внутренние и пожарные лестницы. Арендодатель во исполнение Договора не препятствует пользованию Арендатором местами общего пользования коридорами, туалетом, вестибюльной группой, однако, как указал ответчик в своем письме, истец осуществляет тренировочную деятельность в помещении спортивного зала, принадлежащего по договору бюджетному учреждению города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3», что является недопустимым. 

В своем письме ответчик в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации просил истца пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями и предметом Договора, а именно нежилым помещением № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв.м.; в срок до 30.12.2022 освободить дополнительно занимаемые нежилые помещения, используемые под личный кабинет, хранение личных вещей, а также с момента получения настоящего письма не осуществлять тренировочную деятельность в помещении спортивного зала, принадлежащего по договору бюджетному учреждению города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3».

Посчитав, что названное письмо ответчика направлено на расторжение Договора, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению на основании следующего. 

Статьей 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком. 

Статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком сложились вытекающие из договора аренды обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество заплату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует, что помещение № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв. м., находящееся в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>, лит. Л, передано ответчику по акту приема-передачи для осуществления физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности.

Из буквального содержания письма от 21.12.2022 № 323 следует, что ответчик указал истцу на необходимость использования только того помещения, которое передано ему по Договору.

По мнению истца, письмо ответчика от 21.12.2022 № 323 направлено на расторжение Договора, в связи с чем в первом пункте просительной части искового заявления гимнастический клуб «Зенит» просит признать попытку частичного расторжения Договора, изложенную в письме Арендодателя № 323 от 21.12.2022, незаконной, а само письмо ничтожным, не подлежащим исполнению истцом.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, для того, чтобы расценивать письмо (уведомление либо иной документ) как одностороннюю сделку, направленную на прекращение прав и обязанностей сторон по договору, в таком письме должна быть выражена воля стороны договора на прекращение (расторжение) договора. 

Как было указано ранее и не оспаривается сторонами, истцу по Договору передано Помещение площадью 151,9 кв.м., расположенное на втором этаже здания. 

С учетом пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 2.2.2 Договора, предусматривающего обязанность Арендатора по использованию Помещения в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 Договора, гимнастический клуб «Зенит» вправе использовать только Помещение площадью 151,9 кв.м. на втором этаже здания.

В письме от 21.12.2022 № 323 ответчик указал именно на то, что Арендатором помимо помещения, предоставленного по Договору, используются иные помещения, что истцом и не оспорено.

При этом воля Арендодателя на расторжение Договора в названном письме не усматривается, ответчик лишь просит истца использовать те помещения, которые ему предоставлены по Договору, освободить дополнительно занимаемые нежилые помещения, используемые под личный кабинет и хранение личных вещей, а также не осуществлять тренировочную деятельность в помещении спортивного зала, переданного по договору аренду бюджетному учреждению города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3».

В отзывах на исковое заявление и письменных пояснениях спортивная школа «Красная звезда» указывала, что не имела намерения на расторжения Договора, заключенного между истцом и ответчиком, у ответчика отсутствуют претензии к занимаемому истцом по Договору Помещению площадью 151,9 кв.м. 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в том числе следует из искового заявления, уточненных исковых заявлений, устных пояснений представителя истца, данных в судебных заседаниях, помимо арендуемого Помещения площадью 151,9 кв.м. на втором этаже здания, гимнастический клуб «Зенит» использует иные помещения в здании: для хранения документации (тренерская), раздевалки для детей, балкон спортивного зала (для шаговых тренировок).

Суд учитывает, что в материалы дела как ответчиком, так и по ходатайству истца бюджетным учреждением города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3» представлена копия договора о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование от 22.11.2022 № БПИ 1/2022, заключенного между спортивной школой «Красная звезда» (ссудодатель) и бюджетным учреждением города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3» (ссудополучатель). Предметом названного договора является безвозмездное пользование муниципальным недвижимым имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за ссудодателем: встроенное нежилое помещение номер 48 на поэтажном плане первого этажа, общей площадью 148,0 кв.м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенное нежилое помещение номер 14 на поэтажном плане первого этажа, общей площадью 44,0 кв.м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенная часть нежилого помещения номер 15 на поэтажном плане первого этажа, площадью 14,81 кв.м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенные нежилые помещения, номера 1, 2, 3, 5, 6, 8 на поэтажном плане второго этажа общей площадью 81,1 кв.м., расположенные в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенное нежилое помещение, номер 9 на поэтажном плане второго этажа общей площадью 622,0 кв. м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенное нежилое помещение, номер 10 на поэтажном плане второго этажа общей площадью 23,8 кв.м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенные нежилые помещения, номера 1, 2, 3, на поэтажном плане третьего этажа общей площадью 59,8 кв.м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>; встроенное нежилое помещение номер 7 на поэтажном плане третьего этажа, общей площадью 141,7 кв. м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>.

Заключение названного договора от 22.11.2022 № БПИ 1/2022 согласовано с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и с Департаментом по делам молодежи, физической культуры и спорта Администрации города Омска, что подтверждается подписями представителей названных лиц в договоре, а также письмом ответчика от 21.11.2022 № 208 на получение согласования и согласованием Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложенным в письме от 23.11.2022 № исх-ДИО/16040.

Приложениями к договору о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование от 22.11.2022 № БПИ 1/2022 являются поэтажные планы, из которых следует, что встроенное нежилое помещение номер 7 на поэтажном плане третьего этажа, общей площадью 141,7 кв. м., расположенное в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>, является балконом, на котором, как указал истец, осуществляются шаговые тренировки.

Письмом от 16.01.2023 № 2 бюджетное учреждение города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3» сообщило БУ ОО ДО «СШ «Красная звезда», что неоднократно было замечено нахождение посторонних лиц, в том числе детей без сопровождения тренеров, прыгающих, бегающих, занимающихся физическими упражнениями на балконе, о чем было сделано замечание тренерам и руководителю ОМДОО «ДЮГК «Зенит». Нахождение посторонних лиц на принадлежащем бюджетному учреждению города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3» балконе мешает осуществлению тренировочного процесса, отвлекает гимнасток и ухудшает техническое и санитарное состояние балкона. 

Между тем истцом не учтено, что для осуществления физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности ему передано только Помещение площадью 151,9 кв.м. Следовательно, в иных помещениях спортивного павильона истец не может осуществлять физкультурно-спортивную и оздоровительную деятельность.

По ходатайству истца суд истребовал дополнительные документы у бюджетного учреждения дополнительного образования города Омска «Спортивная школа олимпийского резерва «Центр лыжного спорта», которое во исполнение определения суда представило копию договора о передаче имущества в безвозмездное пользование от 01.05.2017 № 2, заключенного с ответчиком (ссудодатель). Предметом названного договора является почасовое использование муниципального недвижимого имущества, закреплённого на праве оперативного управления за ссудодателем, - помещение № 5 на поэтажном плане первого этажа в здании спортивного павильона по адресу: ул. Масленникова, 142 общей площадью 17,1 кв.м., передаваемое ссудодателем ссудополучателю (бюджетное учреждение дополнительного образования города Омска «Спортивная школа олимпийского резерва «Центр лыжного спорта») в безвозмездное пользование в соответствии с графической схемой использования помещения (Приложение № 2), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора. Заключение договора о передаче имущества в безвозмездное пользование от 01.05.2017 № 2 также согласовано с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и с Департаментом по делам молодежи, физической культуры и спорта Администрации города Омска, что подтверждается соответствующими отметками в договоре и письмом Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 06.07.2017 № исх-ДИО/11062.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам истца, иные лица используют помещения в здании спортивного павильона по адресу: ул. Масленникова, 142 на основании заключенных договоров, согласованных с собственником имущества.

В свою очередь, согласования на передачу истцу иных помещений, за исключением Помещения, переданного по Договору, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска не давал. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, истец осуществляет деятельность в помещениях, которые по договору аренды ему не передавались.

Доводы истца о том, что на балконе спортивного зала, переданного бюджетному учреждению города Омска «Спортивная школа № 24 имени заслуженного тренера СССР ФИО3», расположены пути эвакуации, которые являются местами общего пользования и не могли быть переданы по договору безвозмездного пользования, подлежат отклонению, поскольку не имеют отношения к настоящему спору. В рамках рассмотрения настоящего дела истцом не заявлено требований относительно правомерности заключения договора о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование от 22.11.2022 № БПИ 1/2022, названный договор является действующим, в установленном порядке не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Каких-либо доказательств, подтверждающих право истца на использование им для осуществления физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности иных помещений, кроме Помещения № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв.м., находящегося в здании спортивного павильона по адресу: 

<

...>, лит. Л, материалы дела не содержат.

При этом, как было указано ранее, из спорного письма ответчика, а также из отзыва на иск, следует, что спортивная школа «Красная звезда» не препятствует истцу в пользовании местами общего пользования: коридорами, туалетом, вестибюльной группой.

При таких обстоятельствах, учитывая буквальное содержание письма от 21.12.2022 № 323, суд приходит к выводу о том, что истец ошибочно расценивает письмо ответчика от 21.12.2022 № 323 как направленное на одностороннее расторжение договора, в связи с чем основания для признания попытки частичного расторжения Договора, изложенной в письме Арендодателя № 323 от 21.12.2022, незаконной, а само письмо ничтожным, не подлежащим исполнению истцом, отсутствуют.

Истец неоднократно указывал, что для осуществления тренировочной деятельности необходимы раздевалки для мальчиков и для девочек, помещение тренерской. 

В связи с названными доводами истца суд обращает внимание на пункт 2.2.8 Договора, которым предусмотрена обязанность Арендатора не производить перепланировок, переоборудования, текущий ремонт, капитальный ремонт Помещения без письменного разрешения Арендодателя.

Следовательно, истец вправе обратиться к Арендодателю с заявлением на получение письменного разрешения для перепланировки или переоборудования арендуемого Помещения в целях размещения личных вещей, хранения документации. 

В части требований истца о признании ничтожными пунктов 4.2, 8.1 Договора и о внесении дополнений к Договору суд отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что по итогам проведения открытого аукциона по извещению № 241219/10108923/01 гимнастический клуб «Зенит» признан победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 151,9 кв.м., целевое назначение: осуществление физкультурно-спортивной деятельности и оздоровительной деятельности, что подтверждается протоколом № 2 от 17.01.2020. 

28.01.2020 по результатам проведения открытого аукциона, извещение о котором было размещено на официальном сайте torgi.gov.ru, между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения № А-31, по условиям которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение № 13 на поэтажном плане второго этажа, площадью 151,9 кв.м.,находящегося в здании спортивного павильона, общей площадью 1766,30 кв.м., этажностью 3, кадастровый номер 55:36:090107:1751, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. Л.

Условия договора аренды нежилого помещения № А-31 от 28.01.2020 аналогичны условиям Договора, в том числе в части пунктов 4.2, 8.1.

Срок действия договора аренды нежилого помещения № А-31 от 28.01.2020 с 28.01.2020 одиннадцать месяцев.

13.10.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды нежилого помещения № А-31 от 28.01.2020, на которое спортивная школа «Красная звезда» выразила желание, изложенное в письме от 08.12.2020, пролонгировать текущий договор на три года, а также представила отчет об определении рыночной величины арендной платы по спорному объекту. 

Как было указано ранее, в пункте 1.5 Договора указано основание для его заключения: часть 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, заключая спорный Договор, стороны фактически пролонгировали договор аренды нежилого помещения, заключенный по итогам аукциона, при этом инициатором заключения Договора выступил истец. 

Во исполнение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, постановления Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» Федеральной антимонопольной службой утвержден приказ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (вместе с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества») (далее – Приказ № 67).

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 раздела XVII «Документация об аукционе» Приказа № 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно разъяснениям Федеральной антимонопольной службы от 05.06.2012 «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 № 203)», изложенным в пункте 12, в соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, подпункт 16 пункта 40 (114) Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Ответчик надлежащим образом, руководствуясь Законом о защите конкуренции, разъяснениям Федеральной антимонопольной службы, включил в договор А-31 от 28.01.2020 пункты 4.2. и 8.1, в которых указано, что условия договора не могут быть пересмотрены в период его действия и изменения и дополнения по соглашению сторон не допускаются. 

Как было указано ранее, истец письмом от 13.10.2020, а также письмом от 08.12.2020 просил продлить договор № А-31 от 28.01.2020, который в порядке статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации согласован сторонами по всем существенным условиям. Истец в процессе заключения Договора не обращался в порядке статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением относительно иных условий, по которым должно было быть достигнуто соглашение.

При таких обстоятельствах стороны выполнили императивные требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении Договора, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что спорные условия Договора соответствует нормативным положениям действующего законодательства, в связи с чем исковые требования в части признания ничтожными пунктов Договора и обязании ответчика согласовать дополнения к договору также удовлетворению не подлежат. 

Суд обращает внимание на то обстоятельство, что, заявляя требование о признании ничтожными пунктов Договора, истец ссылается на пункт 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором речь идет о ничтожности соглашения об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства, однако в рассматриваемом случае между сторонами отсутствует спор об ответственности за нарушение условий Договора. 

Кроме того, из протокола № 2 от 17.01.2020 проведения открытого аукциона по извещению № 241219/10108926/01 следует, что истец являлся не единственным участником аукциона, в связи с чем утверждение истца о том, что при заключении Договора он действовал в условиях крайней необходимости необоснованно. 

Вопреки доводам истца, в соответствии пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации письмом № 104 от 15.03.2021 ответчик передал арендатору принадлежности объекта аренды: поэтажный план, 16.05.2023 направлен технический паспорт на помещение.

Из содержания пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Истец использует переданное ему по Договору Помещение в соответствии с его назначением, доказательств того, что гимнастический клуб «Зенит» не может использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора в контексте пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено. 

Из представленных в материалах дела истцом и ответчиком копий фотографий помещений спортивного павильона следует, что пути эвакуации размещены на стенах здания, находятся в общем доступе. 

Доводы истца о том, что фактически занимаемое им помещение тренерской является самовольной постройкой, не подтверждены документально, основаны на предположениях. 

Требование истца о приведении технической документации мест общего пользования первого и второго этажей в соответствие с фактическим состоянием не основано на нормах права и не имеет отношения спорным правоотношениям сторон, возникшим из договора аренды. 

По сути, все требования истца сводятся к тому, что ответчик возражает против использования истцом иных помещений спортивного павильона для осуществления тренерской деятельности (тренерская, раздевалка), не переданных ему по договору аренды, однако правовые основания для занятия таких помещений отсутствуют. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Кроме того, о необходимости освобождения самовольно занятых истцом помещений (раздевалка № 4, тренерская – кабинет № 11) ответчик уведомлял ОМДОО «ДЮГК «Зенит» и до заключения Договора, что подтверждается письмом от 30.01.2020 № 28.

Суд неоднократно предлагал истца представить нормативно-правовое обоснование заявленных требований, однако представленные истцом уточненные исковые заявления содержат ссылки на нормы права, касающиеся защиты прав собственника имущества, в то время как в рассматриваемых взаимоотношениях истец является арендатором. 

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат. 

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска полностью отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                Е.Д. Малявина