ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                 Дело № А09-569/2022

Резолютивная часть постановления объявлена   10.01.2024 

Постановление изготовлено в полном объеме    10.01.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304323327400128) –  ФИО3 (доверенность от 29.12.2023), лично Квасника А.И. (паспорт), в отсутствие ответчика –  управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и третьих лиц – Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, Брянской городской администрации, управления по строительству и развитию территории города Брянска, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.10.2023 по делу № А09-569/2022 (судья Лемешко Г.Е.),

 

                                              УСТАНОВИЛ:

 

управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением (с учетом уточнения)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2) (далее – предприниматель) о взыскании 1 529 553 рублей 10 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 15.09.2016  № 48838 за период с 01.10.2018 по 30.09.2021  в размере  1 380 000 рублей 02 копеек и неустойки  за период с 16.12.2018 по 30.11.2021 в сумме 149 553 рублей 08 копеек.

Определениями суда от 20.04.2022, от 08.11.2022, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Московско-Окское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Брянская городская администрация,  управление по строительству и развитию территории города Брянска.

Решением суда от 21.09.2023 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу управления взыскано 544 877 рублей 60 копеек, в том числе задолженность в размере 439 835 рублей 60 копеек  и неустойка в сумме 105 042 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе  управление  просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что начисление арендной платы должно производиться до подписания акта сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества. Выражает несогласие с выводом суда о том, что управлением не были предприняты меры по продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Указывает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право, а не обязанность органа местного самоуправления осуществить продажу объекта незавершенного строительства с торгов.   В связи с этими обстоятельствами ссылается на отсутствие оснований для применения  статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сообщает, что ответчик не обращался к государственному регистратору с заявлением о погашении записи о праве на объект незавершенного строительства. Отмечает, что  до заключения договора аренды ответчик должен был установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению. Полагает,  что непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности. 

В отзыве (с учетом дополнения)  предприниматель просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что в  нарушение статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации управлением не приняты меры к изъятию и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства. Сообщает, что после заключения договора аренды земельного участка от 15.09.2016 № 48838Г, арендатор узнал об  изменении первоначально установленного вида разрешенного использования (территориальная зона производственная и коммунально-складских объектов ПК1) на новый вид разрешенного использования (зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и зона лесопарков, городских лесов Р-3), указанный в градостроительном плане города Брянска от 11.01.2019. При этом согласно Правилам землепользования и застройки города Брянска, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 № 796, в указанных зонах Ж-1 и Р-3 объекты придорожного сервиса не предусмотрены. Отмечает, что арендованный земельный участок находится в водоохранной прибрежной зоне, что послужило основанием для отказа арендатору в выдаче разрешения на окончание строительства объекта (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей) на  спорном земельном участке. Утверждает, что  реальная возможность использовать  земельный участок для целей,  на которые был заключен договор аренды, отсутствует, поскольку строительство объектов (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей)  невозможно, в связи с чем  арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды земельного участка  от 15.09.2016 № 48838Г; указанное требование оставлено управлением без удовлетворения, что подтверждается письмом от 12.09.2019  № 29/3-12686. Отмечает, что факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу   № А09-12034/2019, в связи с чем начисление арендной платы за спорный период  является неправомерным.  

В судебном заседании    ответчик и его представитель  поддержали позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец и третьи лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения ответчика и его представителя, судебное  заседание проводилось  в их   отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. Заявленное третьим лицом – управлением  по строительству и развитию территории города Брянска ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела,  05.06.2013 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 47167, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1598 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> для использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, сроком действия с 05.06.2013 по 04.06.2016.

В тот же день земельный участок передан арендатору  по акту приема-передачи. 

На основании заявления предпринимателя уполномоченным органом выдано разрешение на строительство на арендованном земельном участке здания автосервисного и технического обслуживания автомобилей от 06.10.2015 № 32-301-2795-2015, сроком действия до 06.03.2016.

В период действия указанного  разрешения  ответчиком на  земельном участке возведен объект незавершенного строительства (здание автосервиса и технического обслуживания автомобилей), степенью готовности 12 %, с кадастровым номером 32:28:003422:30, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем  30.08.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 10.09.2016.

14.09.2016 между управлением и предпринимателем заключено  соглашение о расторжении договора аренды от 05.06.2013  № 47167 и земельный участок возвращен арендатором по акту приема-передачи от 14.09.2016.

На следующий день, 15.09.2016 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 48838Г, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1598 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> для использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей, сроком действия с 15.09.2016 по 14.09.2019.

 Указанный  земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.09.2016.

Согласно пункту 3.1 договора рыночная стоимость годового размера арендной платы составляет 460 000 рублей. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.2, 3.3 договора).

В пункте 5.2 договора стороны установили, что в случае невнесения арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки.

В целях завершения строительства здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей  предприниматель 07.02.2019 обратился в управление по строительству и развитию территории города Брянска за получением разрешения на строительство. 

В ответе  от 14.02.2019 № 28/1507 уполномоченный орган  отказал в выдаче указанного  разрешения в связи с несоответствием представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 11.01.2019, а именно: размещение объекта придорожного сервиса в территориальных зонах Ж-1 и Р-3 не предусмотрено видами разрешенного использования земельного участка).

Указанный отказ признан законным решением Арбитражного суда Брянской области от 21.05.2019 по делу № А09-1663/2019. Названным судебным актом  установлено, что первоначальное выданное разрешение на строительство от 06.10.2015  № 32-301-2795-2015 также являлось незаконным как  нарушающее прямой запрет, установленный пунктом 5 части 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации; земельный участок с целью использования под объекты автосервиса и технического обслуживания автомобилей полностью находится в водоохранной прибрежной зоне, при этом границы арендуемого земельного участка и границы водоохранной, прибрежной зоны не менялись. 

На обращение предпринимателя  об изменении вида разрешенного использования земельного участка  комиссией по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Брянска  отказано по причине  несоответствия такого изменения  Генеральному плану города Брянска (протокол заседания комиссии от 21.11.2018 № 140). 

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению,  предприниматель в письме от 15.08.2019 обратился к управлению с требованием о расторжении договора аренды, которое в ответе  от 12.09.2019  № 29/3-12686 заявило об отказе от  договора аренды земельного участка от 15.09.2016  № 48838Г.

В связи с невозможностью  завершения строительства,  предприниматель обратился с иском  о взыскании убытков в виде расходов по арендной плате за период с 01.11.2013 по 14.09.2018 и расходов на строительство объекта недвижимости (здания автосервиса и технического обслуживания автомобилей), который оставлен без удовлетворения  вступившим в зоонную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 18.02.2021 по делу № А09-12034/2019. 

Ссылаясь на неисполнение  предпринимателем  обязательств по  внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.09.2016 № 48838Г, управление  направило  ответчику претензию от 30.11.2021  № 29/06-20964 с требованием погасить  задолженность  за период с 01.10.2018 по 30.09.2021.

Отказ от добровольного удовлетворение указанного требования послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002              № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по  причине, за которую арендатор  не отвечает, то он не обязан  вносить арендную плату.  Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015,  пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017,  определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.

Предусмотренная пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не исключает возможности представления арендатором иных доказательств, подтверждающих фактическое освобождение объекта аренды.

 Данная правовая позиция высказана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908, а также нашла отражение в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

В данном случае  невозможность использования арендованного земельного участка   обусловлена изменением первоначально установленного вида разрешенного использования земельных участков (территориальная зона производственной и коммунально-складских объектов ПК1), в которые входит арендованный земельный участок, на новый вид разрешенного использования земельных участков (зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1 и зона лесопарков, городских лесов Р-3), а  также расположением его  в водоохраной зоне, в границах которых запрещено размещение объектов автосервиса и технического обслуживания автомобилей.  

Помимо этого, судом  первой инстанции также установлено, что постановлением Брянской городской администрации от 12.10.2022 № 3702-п, в соответствии со статьей                 9 Правил землепользования и застройки города Брянска, утвержденных решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017  № 796, на основании постановления Брянской городской администрации от 06.09.2021 № 2688-п «О разрешении МКУ «УЖКХ» г. Брянска разработки проекта планировки территории магистрали городского значения по ул. Карачижской в Советском районе города Брянска» (в редакции постановления от 17.11.2021  № 3616-п), постановления Брянской городской администрации от 11.01.2022  № 54-п «Об отклонении от утвержденного проекта планировки территории магистрали городского значения от ул. Карачижской до                          ул. Калинина в Советском районе города Брянска», с учетом протокола и заключения публичных слушаний от 21.12.2021, протокола заседания комиссии по рассмотрению проектов планировки элементов планировочной структуры территории г. Брянска от 05.08.2022, утвержден Проект планировки территории магистрали городского значения от ул. Карачижской до ул. Калинина в Советском районе города Брянска. 

Согласно пункту 5 указанного Проекта в число земельных участков, попадающих в устанавливаемые «красные линии» входит и  спорный земельный участок общей площадью 1598 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:0033422:14, расположенный по адресу: 

<

...> с разрешенным использованием земельного участка: для иных видов жилой застройки.

Установив,  что   данные обстоятельства  препятствовали использованию  объекта аренды для указанной в договоре цели в период с 15.09.2019 по 30.09.2021,  такое использование оказалось объективно невозможным,  суд пришел к обоснованному выводу о том,  что отсутствие совместного акта возврата имущества не может служить достаточным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы и неустойки за  данный период.

Довод заявителя о том, что начисление арендной платы  должно производиться до момента подписания акта сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества, не принимается судом апелляционной инстанции как не основанный на правовой позиции,  изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации  от  19.05.2020 № 310-ЭС19-26908.

Исходя из специфики такого объекта аренды как публичный земельный участок, отсутствие акта его возврата,  составленного сторонами по прекращении договора аренды, само по себе не свидетельствует о продолжении использования такого земельного участка и наличии у него реальной возможности такого использования. При заключении договора аренды публичного земельного участка неотъемлемым элементом этого договора является цель использования участка, продолжение его использования арендатором может иметь место при наличии юридической и фактической возможности его использования именно в соответствии с согласованной целью либо его фактическое использование  в соответствии с этой целью.

В данном случае целью, которую преследовал предприниматель,  являлось завершение строительства объекта, которое согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации может быть осуществлено только при наличии разрешения на строительство. 

Невозможность получения разрешения на строительство, выдача первоначального разрешения  на строительство в нарушении прямого запрета, установленного пунктом 5 части 15 стать 65 Водного кодекса Российской Федерации, вопреки доводам управления, свидетельствует и о невозможности использования земельного участка по назначению. Факт невозможности  завершения строительства объекта недвижимости подтвержден вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области по делам от 21.05.2019 по делу № А09-1663/2019, от 18.02.2021 по делу № А09-12034/2019.  

При этом применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства   также не свидетельствует о фактическом использовании этого участка ответчиком, поскольку такой объект  невозможно эксплуатировать в качестве самостоятельной вещи в хозяйственном обороте по назначению до момента окончания строительства. Следовательно, невозможно и  использование  земельного участка, на котором этот объект расположен.

При таких обстоятельствах  оснований для  удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Поскольку  решение суда в части  удовлетворения иска никем не оспаривается, оно не является предметом апелляционного пересмотра (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).   

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17.10.2023 по делу № А09-569/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко           

                         Е.В. Мосина