Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14026/2022

г. Хабаровск

26 декабря 2022 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.А. Паниной

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680013, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Каштанов» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680015, Россия, 

<

...>, помещ. I (22-29)) 

о взыскании 2 329 436 руб. 59 коп., расторжении договора аренды

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 11.08.2022;

от ответчика – не явился.

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Каштанов» (далее – ООО «Каштанов») о взыскании 2 135 821 руб. 86 коп., составляющих 848 796 руб. 58 коп. задолженности по договору аренды № 177/19 от 01.09.2019, 74 364 руб. 42 коп. неустойки, 54 781 руб. 52 коп. задолженности по возмещению расходов на текущий ремонт, техобслуживание, вывоз ТКО, коммунальные услуги (ГВС, ХВС, Э/э) на общедомовые нужды за период январь-июнь 2022, 20 000 руб. штрафа за нарушение обязательства по оплате сумм в возмещение расходов по содержанию общего имущества МКД, 1 137 879 руб. 34 коп. убытков в виде затрат на ремонт помещения, а также о расторжении договора аренды № 177/19 от 01.08.2019.

Определением от 30.11.2022 судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения иска, в которых истец просит взыскать 2 330 284 руб. 14 коп., составляющих 1 061 046 руб. 82 коп.  долга по арендной плате  за период с 01.09.2021 по 30.11.2022, 66 082 руб. 83 коп. пеней за период с 12.11.2019 по 30.11.2022, 79 077 руб. 59 коп. долга по возмещению расходов на текущий ремонт, техобслуживание, вывоз ТКО, коммунальные услуги (ГВС, ХВС, Э/э) на общедомовые нужды за период январь-сентябрь 2022 года, 20 000 руб. штрафа за нарушение обязательства по оплате сумм в возмещение расходов по содержанию общего имущества МКД, 1 104 076 руб. 90 коп. убытков в виде затрат на ремонт помещения, а также пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ с 01.12.2022 по день фактической даты оплаты суммы основного долга 1 061 046 руб. 82 коп.  

В судебном заседании истец уточнил имущественные требования в части неустойки в связи с уточнением расчета, согласно уточнениям просит взыскать 65 235 руб. 28 коп. В остальной части требования оставлены без изменений.

Уточнения судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, что явилось основанием для начисления договорной неустойки, направления предложения о расторжении договора, а также неисполнением ответчиком обязанности по оплате расходов на текущий ремонт, техобслуживание, вывоз ТКО, коммунальные услуги (ГВС, ХВС, Э/э) на общедомовые нужды. Требование о взыскании убытков мотивировано установлением путем комиссионной проверки факта необходимости осуществления восстановительного ремонта переданного ответчику в аренду помещения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, не явился, обязанность по представлению отзыва не исполнил.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.08.2019 между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Каштанов» (арендатор) заключен договор аренды № 177/19, по условиям которого арендодатель предоставляет аренду арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - часть нежилого помещения № I (1-6,10-12,18-21) в виде комнат № 1-5,10-12,18 площадью 186,1 кв. м, расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу ул. Ворошилова, 13, для использования под кафе, торговлю, офис, склад.

Пунктом 1.2. установлен срок договора - с 01.08.2019 по 31.07.2024. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом на документе.

Арендованное имущество передано ответчику по передаточному акту от 01.08.2019.

В соответствии с пунктом 2.1. за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц арендную плату за пользование объектом в размере 66 238 руб. 57 коп. с НДС.  Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.

В 2020, 2021 годах размер арендной платы индексировался и составлял 68 225 руб. 73 коп. (3%), 70 750 руб. 08 коп. (3,7%) соответственно. 

На основании дополнительных соглашений к договору от 02.07.2020 и 19.10.2020 за периоды с 01.04.2020 по 30.06.2020 и с 01.07.2020 по 31.08.2020 арендная плата составляла 34 112  руб. 87 коп.

Пунктом 4.1. договора установлено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендных платежей, в результате чего сложилась задолженность по состоянию на 30.11.2022 в сумме 1 061 046 руб. 82 коп. согласно представленному расчету. 

Просрочка в оплате арендных платежей явилась основанием для начисления договорной неустойки, размер которой составил 65 235 руб. 28 коп. за период с 12.11.2019 по 30.11.2022 согласно уточненному расчету.

В силу пункта 3.2.5 договора аренды арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, участвовать в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества многоквартирного   дома,   в   котором   находится   арендуемое   помещение,   а   в   случае незаключения прямых договоров с управляющей компанией или поставщиками услуг возмещать соответствующие расходы арендодателю (абзац седьмой пункта 3.2.5. договора).

За период январь-сентябрь 2022 года арендатором обязанность, предусмотренная пунктом 3.2.5. договора не исполнена. За указанный период управляющей компанией домом, в котором расположено арендованное имущество, истцу как собственнику помещения выставлены в оплате счета на оплату услуг по текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг на содержание общего имущества, вывоз ТКО на общую сумму 79 077 руб. 59 коп. Факт оплаты истцом данных счетов подтверждается платежными поручениями, приобщенными к материалам дела. 

Пунктом 4.2. договора установлено, что за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1-3.2.14 (за исключением пункта 3.2.9, 3.2.11) настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 20 000 руб.

Согласно абзацу 2 пункта 3.2.3. договора арендатор принял на себя обязанность по поддержанию объекта в надлежащем техническом и санитарном состоянии, обязался производить за свой счёт текущий (не менее 1 раза в год) и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией Объекта. При этом указывалось, что текущий ремонт должен быть выполнен в разумные сроки, но не более 3 месяцев.

В обязанности арендатора также входит не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта, связанных с деятельностью арендатора, без письменного разрешения арендодателя (пункт 3.2.6).

В соответствии с пунктом 2.6. договора, при причинении объекту ущерба арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб по рыночной оценке.

Согласно пункту 7.3. раздела 7 договора «Особые условия» арендатор обязался выполнить в арендуемом помещении следующие работы:

2019 - ремонт кровли, подвод электроэнергии в помещение, замену отопительной системы, замену сантехники (к.10,11), замена дверей (к. 1-4,10,12);

2021 - замену витринного остекления на пластик, ремонт системы канализации, зачистку и окраску защитной оградительной решетки.

Результаты всех указанных работ имеют характер неотделимых улучшений принадлежащих собственнику. Более того без указанных элементов (за исключением оградительной решетки) использование помещения по назначению невозможно, поэтому состояние помещения, лишенное указанных элементов не может считаться надлежащим/исправным.

При проведении истцом 23.05.2022 комиссионной проверки помещения, арендуемого ответчиком, установлен факт отсутствия витринного остекления - оконный блок с входной группой демонтирован, в части помещений демонтированы радиаторы отопления, осветительные приборы, выключатели, сантехнические приборы, проведена не согласованная перепланировка (установлены перегородки, барная стойка и др.), во всех помещениях демонтирован трубопровод системы отопления, присутствует поврждение отделки стен.

В результате проверки и осмотра комиссией установлена необходимость в проведении восстановительного ремонта арендуемого помещения, о чем составлен акт проверки состояния нежилого помещения по ул. Ворошилова, 13.

С целью восстановления арендованного помещения между АО «ЦИТ» (заказчик) и ИП ФИО4 заключен договор подряда на выполнение работ № 99 от 22.08.2022.

В силу пункта 1.1. договора подрядчик обязуется выполнить работы по монтажу оконной конструкции с дверью на объекте – часть нежилого помещения I (1-6, 10-12, 18-21) – комнаты 1-5, 10,12, 18 по адресу: 

<

...>, а заказчик обязуется оплатить работы.

Стоимость работ согласно пункту 2.1 составляет 432 150 руб. 

Факт выполнения работ подтверждён актом от 30.09.2022. Оплата за выполненную работу осуществлена по платежным поручениям № 2051 от 23.08.2022 и № 3734 от 18.10.2022.

Также между  АО «ЦИТ» (заказчик) и ИП ФИО5 заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ № 116 от 26.10.2022.

В силу пункта 1.1 договоре подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить ремонтные работы по восстановлению отопительной системы нежилого помещения I (1-6, 10-12, 18-21) по адресу: 

<

...>, а заказчик обязуется оплатить работы. Объем выполняемых работ установлен в техническом задании и спецификации.

Стоимость работ согласована сторонами в пункте 2.1 и составляет 330 000 руб.

Оплата работ по восстановлению системы отопления в спорном помещении произведена истцом по платежному поручению № 3966 от 10.11.2022.

С целью определения стоимости ремонта по восстановлению помещения после произведенной арендатором несогласованной с арендодателем перепланировки истцом составлена смета на ремонтно-восстановительные работы по установке дверей, распределительных щитов, счетчиков, светильников, розеток, проведение кабеля и т.д. Сметная стоимость указанных работ составила 341 926 руб. 90 коп.

В силу пунктов подпунктов 6.2.3., 6.2.5 пункта 6.2 договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя в случае, если арендатор допустил однократное нарушение сроков или объёмов внесения оплаты платы, не выполнил принятые на себя обязательства, установленные, в том числе, в пункте 3.2.6. договора.

Претензией от 17.06.2022 № 1845/02-02 истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности и неустойки за просрочку внесения арендной платы, задолженности по коммунальным платежам, штрафа, предусмотренного пунктом 4.2 договора, об оплате расходов истца по срочному ремонту объекта, предложением произвести, либо оплатить стоимость  восстановительного ремонта, предложением расторгнуть договор и возвратить его по акту приема-передачи.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Учитывая представленные доказательства, суд признал  иск подлежащим  удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи арендованного имущества в аренду подтвержден актом приема-передачи.

Материалами дела подтверждается, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей за спорный период исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем требования в части взыскания долга по арендной плате в общей сумме 1 061 046 руб. 82 коп. признаны судом правомерными. Доказательств оплаты долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

 Статья 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени) как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей согласовано пунктом 4.1 договора.

Поскольку судом установлен факт просрочки внесения арендных платежей, требования о взыскании пеней в размере 65 235 руб. 28 коп., начисленных за период с 12.11.2019 по 30.11.2022, согласно уточненному расчету признаны судом обоснованными. Уточненный расчет судом проверен, признан верным, составлен с учетом положений постановлений Правительства РФ от 03.04.2020 № 248 и от 28.03.2022 № 497 о введении соответствующих мораториев.

По смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункт 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств), поэтому требования о взыскании неустойки с 01.12.2022 по день фактической оплаты долга также признаны правомерными. 

Факт неисполнения ответчиком обязательства, установленного пунктом 3.2.5, также подтвержден материалам дела, следовательно, требования о взыскании штрафа в сумме 20 000 руб., установленного пунктом 4.2 договора,  также подлежат удовлетворению.

 Статья 393 ГК РФ предусматривает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 ГК РФ.

Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В предмет доказывания по требованию о взыскании убытков входят следующие обстоятельства: факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя убытков, причинная связь между причинением убытков и противоправным поведением причинителя убытков.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). 

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) (пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Судом установлено, что истцом понесены расходы в размере 79 077 руб. 59 коп. по оплате взносов по возмещению расходов на текущий ремонт, техобслуживание, вывоз ГКО, коммунальные услуги (ГВС, ХВС, Э/э) на общедомовые нужды за период январь-сентябрь 2022 года, занимаемого ответчиком помещения. Сумма оплаченных истцом взносов является для истца убытками, возникшими в связи с неисполнением ответчиком обязанности по несению расходов, предусмотренных пунктом 3.2.5. договора аренды.  

Факт того, что арендованное помещение требовало восстановительного ремонта в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору аренды, подтвержден актом о состоянии помещения от 23.05.2022. Доказательств, опровергающих данные указанного акта, ответчиком в материалы дела не представлено.

Размер убытков истца в виде восстановительных ремонтных работ подтвержден договорами подряда № 99 от 22.08.2022,  № 116 от 26.10.2022, локальным сметным расчетом № 02-01-01 на сумму 341 926 руб. 90 коп., выполненным специалистом ФИО6. Общий размер убытков составил 1 104 076 руб. 90 коп. 

Принимая во внимание, что характер работ, выполненных по данным договорам, рассчитанным в локальной смете, соответствуют недостаткам арендуемого ответчиком помещения, зафиксированным истцом в акте 23.05.2022, требования в этой части также подлежат удовлетворению в силу положений статей 393, 15 ГК РФ.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 6.2.3 договора также предусмотрено право арендодателя заявить о досрочном расторжении договора в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы или внесения арендной платы не в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 17.06.2022 № 1845/02-02 с предложением, в том числе о расторжении договора аренды, оставлена последним без ответа и удовлетворения. 

Поскольку материалам дела подтвержден факт наличия долга по арендным платежам, претензия оставлена арендатором без удовлетворения,  требования о предложении расторгнуть договор  истцом соблюдены, иск в части расторжения договора признан судом обоснованным.

Государственная пошлина на основании положений статьи 110 АПК РФ возлагается на ответчика исходя из размера уточненных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каштанов» (ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ИНН 

<

***>) 1 061 046  руб. 82 коп. долга, 65 235 руб. 28 коп. неустойки за период с 12.11.2019 по 30.11.2022, 20 000 руб. штрафа, 1 183 154 руб. 49 коп. убытков, всего 2 329 436 руб. 59 коп., неустойку, начиная с 01.12.2022 по день фактической оплаты долга, исходя из суммы долга в размере 1 061 046  руб. 82 коп. по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, а также 40 398 руб. расходов по госпошлине.

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда № 177/19 от 01.08.2019, заключенный между акционерным обществом «Центр инновационных технологий города Хабаровска» и обществом с ограниченной ответственностью «Каштанов».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья                                                                                                                  А.А. Панина