ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-13336/2022

Дело № А49-661/2022

г. Самара

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 15 сентября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от ответчика – представитель ФИО2, по доверенности от 06.10.2022,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 сентября 2022 года в зале № 7 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3  на решение Арбитражного суда Пензенской области  от 04 июля 2022  г., принятое по делу № А49-661/2022 (судья Лапшина Т.А.),  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 316583500067922; ИНН 

<

***>) к

жилищно-строительному кооперативу "Маяковский" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>; ФИО4 

<

...>, Пенза г., Пензенская область 440066),

 о взыскании 2 600 000 руб.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; ФИО5 ул., д. 4, Пенза г., Пензенская область, 440066),

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ЖСК "Маяковский" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании убытков в сумме 2 600 000 руб. в виде   стоимости устранения строительных недостатков кровли и пандуса в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а также расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 30 000 руб.

 Решением Арбитражного суда Пензенской области  от 04 июля 2022  г., по делу № А49-661/2022 исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым  судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что договором продажи пая № 2 от 20 марта 2019 года заключенного между ответчиком и предыдущим собственником спорного нежилого помещения ФИО6 ( пункт 1.8.) введенный в эксплуатацию жилой дом должен отвечать требованиям к законченным строительством объектам, в котором выполнены конструктивные и ограждающие элементы, основные внутренние инженерные системы энергообеспечения (отопления, электроснабжения, водоснабжение, водоотведение), внешние инженерные сети водоснабжения, водоотведения, электроснабжение и выполненным благоустройством прилегающей территории, согласно утвержденного проекта.    

Как следует из    акта экспертного исследования № 181/16 от 25 июня 2021 года конструкция основания покрытия площадки перед входом, кровля над нежилым помещением не соответствуют и градостроительным нормам и проектной документации. А потому свои договорные обязательства ЖСК «Маяковский» не выполнил.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

 В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО3 на основании договора купли- продажи от 30.06.2020, заключенного с ФИО6 (т.1, л.д.113-115), является собственником нежилого помещения площадью 1202 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009007:3436, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>,. этаж 1.

Деятельность по управлению указанным многоквартирным домом осуществляет управляющая организация - ООО «ПензаЖилСервис Уют», с которой истцом 30.07.2020 заключен договор управления многоквартирным домом № Б\н. (т.1, л.д.100-112).

27.04.2021 истец письмом исх.№4/юр предложил ответчику в рамках гарантийных обязательств провести следующие работы по устранению выявленных недостатков:

-провести ремонт входной группы, выполнить примыкание кровли к зданию, поменять вводную трубу на системе отопления в здание МКД, выполнить недостающее утепление по контуру помещения, выполнить водоотведение талых и дождевых вод с кровли нежилого помещения. Указанное письмо осталось без удовлетворения.

С целью установления наличия в спорном нежилом помещении дефектов строительного характера истец обратился в ООО «Лаборатория судебной экспертизы». Эксперт ФИО7, проводивший экспертное исследование № 181/16 от 25.06.2021 пришел к выводу о том, что:

1.покрытие площадки перед входом в нежилые помещениярасположенные по адресу: 

<

...> имеют неровностиплоскости связанные с просадками основания на величину до 30мм, принормативном значении не более 4мм, из-за просадок песчаного основаниястяжки;

занижен диаметр условного прохода расходомеров, что приводит к нарушению расчетных параметров циркуляции теплоносителя в системе отопления и не прогреву до проектных величин радиаторов отопления нежилых помещений;

гидроизоляционный ковер кровли над нежилым помещением заведен на парапет и на выступающие вертикальные конструкции на величину, не превышающую 150мм, вместо предусмотренной- 450 мм и не закреплен., в связи с чем имеет отслоение от основания, через которые атмосферная влага проникает в нежилые помещения. Защитный фартук отсутствует. Качество выполненного комплекса работ по устройству кровель из наплавляемых рулонных материалов не соответствует требования строительных правил.

4.При нормативной температуре внутреннего воздуха в помещениях 20.0°С, температура внутренней поверхности ограждающей конструкции-стены и покрытия, не должны быть ниже 15,5-16°С, при фактическом ее значении от -8,3°С до -16,5°С, что не соответствует требованиям СП. Из-за недостатков утепления ограждающих конструкций нежилых помещений происходит снижение температуры внутренней поверхности наружных стен и перекрытий ниже температуры точки росы (ниже нормируемых значений) с возможностью образования конденсата и плесневого грибка в холодный период времени.

С целью устранения выявленных строительных недостатков, допущенных при строительстве МКД, между истцом и ООО «Ворон Строй» 15.07.2021 заключен договор подряда на производство работ №86 (в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2021), согласно которому последний принял на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы по ремонту кровли и пандуса на сумму 2600000руб. Работы истцом приняты и оплачены в полном объеме, что подтверждается актами и справками формы КС-2 и КС-3от15.09.2021 и 09.11.2021 соответственно, платежными поручениями № 328 от 19.07.2021, №370 от 04.08.2021 и № 550 от 17.11.2021 (т.1, л.д.18-29).

О начале производства работ по устранению выявленных недостатков истец письмами от 28.08.2021 уведомил АО «Тандер» (арендатора), ответчика, управляющую организацию. Фактически, согласно почтовому календарному штемпелю, указанные письма отправлены 08.08.2021.

Направленная ответчику претензия исх.№6/юр от 19.11.2021 о возмещении стоимости устранения недостатков в сумме 2600000 руб. осталась последним без ответа, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказывая в иске исходил из того, что отремонтированная истцом кровля располагается не только над нежилым помещением, принадлежащим ИП ФИО3, но и над иными нежилыми помещениям, принадлежащими иным собственникам. Пандус также обеспечивает доступ и в другие помещения, расположенные в МКД.

Таким образом, спорные объекты (пандус и кровля), по которым были выполнены ремонтные работы, относятся к общему имуществу МКД.

Решение о проведении ремонта общего имущества МКД, осуществляется только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (часть 4.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), однако указанного собрания относительно проведения ремонта кровли и пандуса, в нарушение указанных правовых норм не проводилось.

Кроме того выполненные строительно-монтажные работы по ремонту кровли относятся к капитальному ремонту. Указанные в акте о приемке выполненных работ от 15.09.2021 строительно-монтажные работы содержат признаки, характеризующиеся как капитальный ремонт, а именно замена элементов (кровли) строительных конструкций объектов капитального строительства (крыши), что определено в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

При этом общее собрание собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД не проводилось, что нарушает положения статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу стоимости ремонтных работ общего имущества МКД.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

На основании части 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно частям 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) по делам о возмещении убытков заявитель обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В пункте 5 Постановления N 7 разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В случае, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 1399/13).

При этом, спорные отношения сторон регулируются положениями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

На основании частей 1 и 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (части 6 и 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

Аналогичные нормы предусмотрены статьями 4, 18, 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статьями 469, 470, 475, 476, 477, 721, 722, 723, 724, 754, 755, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований истец должен доказать факт обнаружения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока.

Как установлено из материалов дела, указанный многоквартирный дом был построен с привлечением средств дольщиков в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; сдан в эксплуатацию 27.12.2019 г. (разрешение Администрации г. Пензы на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2019г. №58-29-063-20); нежилое помещение было приобретено Истцом по Договору купли-продажи от 30.06.2020 года.

В процессе эксплуатации нежилого помещения были выявлены дефекты строительного характера, допущенные при строительстве МКД Застройщиком - ЖСК «Маяковский». Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Поскольку обязательства застройщика в отношении гарантии качества объекта долевого строительства очевидно связаны с самим объектом, а не с гражданином, заключившим договор участия в долевом строительстве, то право предъявлять требования к застройщику, вытекающие из ненадлежащего качества такого объекта, вправе не только гражданин, являющийся участником долевого строительства, но и лицо, приобретшее такой объект впоследствии на основании договора купли-продажи.

Таким образом, Актом экспертного исследования № 11/16 от 25.06.2021г. подтвержден факт наличия строительных недостатков нежилого помещения № 1, пристроенного к жилому многоквартирному дому по адресу: 

<

...>.

Итого, сумма расходов истца на устранение дефектов строительного характера в части ремонта кровли и пандуса составляет 2 600 000 руб., в т.ч. НДС 20% - 433 333,33 руб. являются убытками. Доказательств опровергающих стоимость устранения выявленных недостатков ответчиком также не представлено.

С учетом представленных доказательств установлено, что приобретая право собственности на помещение по договору купли-продажи, предприниматель ФИО3 приобрел и право требования к застройщику об устранения выявленных в помещениях недостатков и возмещения материального ущерба.

В данном случае истец реализовал способ защиты, избранный им на основании собственного волеизъявления не к продавцу, не к управляющей компании, которые спорное недвижимое имущество не создавали, а напрямую к застройщику, то есть к лицу, принявшему гарантийные обязательства в отношении созданного имущества, что является процессуальным правом истца, реализованным с соблюдением положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое не может быть формально и произвольно ограничено.

Гарантийный срок устанавливается для объекта строительства, и любой собственник, обнаруживший в пределах гарантийного срока строительные недостатки, имеет право требовать их устранения, либо компенсации на их устранение, в том числе, возмещения убытков.

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив факт выполнения работ с недостатками, учитывая доказательства их устранения, принимая во внимание стоимость фактически выполненных работ, стоимость работ по устранению недостатков, признав невозможность эксплуатации объекта по назначению до устранения недостатков, апелляционный суд приходит к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме  (статьи 9, 65, 67, 68 АПК РФ).

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд полагает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны  с неправильным применением норм материального права, и в силу ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Пензенской области  от 04 июля 2022  г.,  по делу № А49-661/2022 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Пензенской области  от 04 июля 2022  г.,  по делу № А49-661/2022 – отменить, принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Маяковский" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>; ФИО4 

<

...>, Пенза г., Пензенская область 440066) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 316583500067922) убытки в размере 2 600 000 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 36 150 рублей, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий              С.Ш. Романенко    

Судьи                                                                                                                 Д.А. Дегтярев 

                                                                                                                            Е.В. Коршикова