Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-238313/18-60-1909

26 июня 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 июня 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

с участием:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 10.09.2019г.;

от ответчика – ФИО2 – сотрудник, по доверенности от 12.05.2020г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (ОГРН 1037739208220, ИНН 7714132608, 125015, г.Москва, ул. Бутырская, д.53, корп.3, квартал 2281, дата регистрации: 11.08.1998г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

Установил:

ООО «Андрей и Я» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи. 

Определением суда от 22.05.2019г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аверта Групп» ФИО3 

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение. 

Протокольным определением суда от 16.06.2020г. принято заявление истца об изменении исковых требований с учётом выводов экспертного заключения в части стоимости спорного объекта и размера ежемесячного платежа в счет стоимости объекта, а также отказ истца от иска в части требований об урегулировании разногласий по пп.2.1.2, 2.2, 4.5, 5.1.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. 

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом. 

Как установлено в части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В связи с изложенным и принятием судом частичного отказа истца от заявленных требований производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Таким образом, спор рассматривается по требованиям об урегулировании разногласий, возникшие между ООО «Андрей и Я» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: г, Москва, ул. Бутырская, д.53, корп.3 с кадастровым номером 77.02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал пом.1, комн.7, 7а, 76, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции

Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 4 930 000руб. 00коп. (Четыре миллиона девятьсот тридцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.07.2018г. №307/18, выполненного оценочной компанией ООО «Аверта Групп».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные    платежи   осуществляются Покупателем   до     числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 82 166 (восемьдесят две тысячи сто шестьдесят шесть) руб.  67коп   и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Требования об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи, заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной, кроме того, стоимость неотделимых улучшений подлежит также включения в стоимость выкупаемого объекта.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятого судом заявления об изменении требований.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва по делу.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, ООО «Андрей и Я» владеет нежилым помещение расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал, пом. I, комн. 7, 7а, 76, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к), на основании договора аренды от 14.12.2000г. №2-711/2000.

Истец соответствует требованиям, указанным в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ и обладает преимущественным правом выкупа арендуемого помещения на основании указанного закона.

04.06.2018г. истец обратился в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность (вх. №33-5-63787/18-(0)-0).

Письмом от 13.07.2018г. №33-5-63787/180(0)-3 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

Проект договора содержал условие о стоимости объекта недвижимости в размере 7.049.000руб.

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, общество обратилось в ООО «Аванта Консалт» для определения рыночной стоимости объекта. Также, истец не был согласен с редакциями пунктов 2.1.2, 2.2, 3.1, 3.4, 4.5, 5.1 договора.

В адрес Департамента был направлен протокол разногласий.

Протокол разногласий был отклонён Департаментом письмом от 14.08.2018 №33-5-63787/18-(0)-5.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 №559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом заявлен иск об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы, при заключении договора купли-продажи арендуемого истцом имущества в части условий п.3.1, 3.4 договора (в редакции последнего заявления, принятого судом 16.06.2020г.).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Согласно подп. 2 пункта 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Данная норма применяется если субъект предпринимательской деятельности, получив проект договора, в течение установленного времени не подписывает его, то есть, бездействует.

Однако, если субъект предпринимательства, направил оференту подписанный договор с протоколом разногласий, он, тем самым, ясно и четко выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли- продажи.

Предприниматель при направлении в Департамент проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к проекту договора купли-продажи сопроводительным письмом ясно и четко выразил свое согласие и желание в заключении договора купли-продажи, и не согласилось лишь с выкупной ценой недвижимого имущества.

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении

договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

В данном случае процесс согласования условий договора купли-продажи нежилых помещений осуществлялся сторонами и после обращения истца с иском по настоящему делу в период нахождения дела в производстве арбитражного суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В отношении цены объекта истец считает цену завышенной.

Возражая против обоснованности оценки, представленной истцом, ответчик ссылается на то, что стоимость спорного объекта была установлена независимым оценщиком ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут». По результатам экспертизы отчета от 22.06.2018г. №138/43-4-18, дата оценки 04.06.2018г. По мнению ответчика, истец неправомочен на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, с целью отчуждения в рамках приватизации.

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 22.05.2019г. по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аверта Групп» ФИО3

На разрешение эксперта были поставлен вопрос: какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м., (подвал, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к) по состоянию на 04.06.2018г.?

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение.

Согласно выводам эксперта, изложенном в экспертном заключении, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу Москва, ул. Бутырская, д. 53, корп.3, с кадастровым номером 77:02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал пом.I комн.7, 7а, 7б, 7в, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к) по состоянию на 04.06.2018г. составляет 4.526.000руб.

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Эксперт на замечания Департамента представил свои пояснения, которыми возражения ответчика опровергаются, пояснив, что использование данных после даты оценки законодательно требуется только при составлении Отчета об оценке.

При проведении Судебной экспертизы такого требования нет (Федеральный закон от 31 мая 2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Эксперт может пользоваться данными после даты оценки и, при необходимости, вносить соответствующие корректировки.

В приведенных в Заключении сканированных копиях интернет-страниц приведены даты размещения.

Информация по аналогу №1 (стр.89) размещена 22.05.2018. Обновление не коснулось цены, т.к. если бы это было так, что сервис предложил бы ознакомиться с историей цены.

Информация по аналогу №1 для доходного подхода (стр.93) размещена 29.06.2018. Дата исследования 04.06.2018. Надо отметить, разрыв между датой исследования и датой размещения объявления не является существенной, кроме того, предложение не содержит аномальных значений цены или параметров, что позволяет принять его в качестве аналога. Эксперт сознательно пошел на противоречие ФСО, являющимися обязательными в оценочной деятельности, но не в экспертной, т.е. в ущерб форме, отдал приоритет содержанию. По смыслу требования ФСО №7 о запрете использования информации после даты оценки, оно прежде всего призвано отсечь нетипичные на дату исследования (оценки) цены, условия и факторы. В период с 04.06.2018 по 29.06.2018 не произошло никаких событий, повлекших за собой существенные изменения на рынке недвижимости Москвы.

При расчете стоимости допущена техническая ошибка. Экспертом произведен новый расчет доходного подхода и итоговой стоимости. Эксперт просит принять во внимание его пояснения и приложить их к экспертизе. В результате нового расчета итоговая стоимость составила 4 928 254 руб. без учета НДС. Изменение составило 9%.

При этом эксперт отмечает, что в законодательстве об оценочной деятельности отсутствует указание на допустимые погрешности при определении стоимости объектов недвижимости.

Используя сравнительный, доходный подход с рыночной стоимостью, эксперт согласует результаты, до средневзвешенного значения.

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал пом.I ,комн.7, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к, по состоянию на 04.06.2018г. составляет 4 930 000руб., без НДС 18%.

Письменные пояснения эксперта приобщены к материалам дела.

Согласно письму экспертного учреждения №87/АГ от 21.01.2020г. стоимость объекта оценки составляет 4.930.000руб. без НДС.

Экспертом указаны нормативные и методические средства, использованные в исследовании, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку,  с учетом пояснений эксперта, в сумме 4.930.000руб. без НДС. 

Истец по результатам проведенной экспертизы заявленные требования уточнил.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно Закону N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора, а именно на основании заключения эксперта, выполненного экспертом ООО «Аверта Групп» ФИО3

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона N159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу. В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене, установленной на основании заключения эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, в соответствии с которым стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77.02:0021007: 1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал пом.1. комн. 7, 7а, 76, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к),  по состоянию на 04.06.2018, составляет: 4.930.000 руб.

Учитывая изложенное, а также с учётом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд урегулирует разногласия сторон, устанавливая п.3.1, 3.4  в следующей редакции:

п.3.1: «Цена Объекта составляет 4 930 000руб. 00коп. (Четыре миллиона девятьсот тридцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.07.2018г. №307/18, выполненного оценочной компанией ООО «Аверта Групп».

НДС в соответствии , с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие    ежемесячные    платежи   осуществляются     Покупателем   до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 82 166 (восемьдесят две тысячи сто шестьдесят шесть) руб.  67коп   и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Поскольку редакции данных пунктов договора не противоречат действующему законодательству, суд учитывает взаимные интересы сторон договора, при этом баланс интересов сторон соблюден.

В данном случае, разрешая спор при возникновении разногласий по конкретным его условиям обязанность суда сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона N159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу п.2 ст.86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы распределяются судом с учетом ст.86 АПК РФ и в порядке ст.110 АПК РФ, о чем судом приняты отдельные определения.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч.1 п.1 ст.110 АПК РФ, с учетом итогов рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134, ст.4 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», и ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 86, 106, 110, 112, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125015, 

<

...> дата регистрации: 11.08.1998г.) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 123112, 

<

...>; дата регистрации: 15.11.1991г.), возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу город по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:02:0021007:1287, общей площадью 63,1кв.м. (подвал, пом.1, комн.7, 7а, 7б, 7в, 7г, 7д, 7е, 7ж, 7з, 7и, 7к), путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 4 930 000руб. 00коп. (четыре миллиона девятьсот тридцать тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.06.2019г. №297Ю/06/19, выполненного оценочной компанией ООО «Аверта Групп».

НДС в соответствии, с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие    ежемесячные    платежи   осуществляются     Покупателем   до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 82 166 (восемьдесят две тысячи сто шестьдесят шесть) рублей  67коп   и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 123112, 

<

...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Андрей и Я» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 125015, 

<

...> дата регистрации: 11.08.1998г.) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине и 40.000 (сорок тысяч) рублей судебных издержек.

В части требований об урегулировании разногласий по п.п.2.1.2, 2.2, 4.5, 5.1 проекта договора купли-продажи прекратить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина