АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24795/20

04 февраля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   28 января 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            04 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП   317619600056460)

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора,

при участии:

от истца: председатель ФИО3;

от ответчика: представитель не явился.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (далее- истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №125 от 17.07.2019 в размере 893 868 рублей за период 17.07.2019 по 01.07.2020, пени в размере 97 609 рублей за период с 21.09.2019 по 01.08.2020, о расторжении договора аренды земельного участка №125 от 17.07.2019.

Представитель истца в судебном заседании доложил основание и предмет иска, устно заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым к взысканию заявлены задолженность в размере 813 427 рублей 50 копеек за период с 17.07.2019 по 01.07.2020, пени с 21.09.2019 по 20.06.2020 в размере 104 795 рублей, требование о расторжение договора аренды, что закреплено в протоколе судебного заседания.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

            Ответчик отзыва на заявление не представил, возражений по существу либо по размеру заявленных требований не заявил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о рассмотрении дела извещен.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание сторон, иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией Октябрьского района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №125 от 17.07.2019, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – рыбоводство, площадью 47 244 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600014:1642, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, вблизи п. Интернациональный (п. 1.1 договора). 

Размер арендной платы за арендованный земельный участок установлен в п. 3.1 договора и составляет 838 170 в год.

Согласно п. 3.4 размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, на основании федеральных и/или областных законов, федеральных и/или областных подзаконных актов, и/или Решений Собрания депутатов Октябрьского района, городского и сельских поселений об изменении ставок арендной платы, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор и подлежит обязательной уплате арендатором. При этом, в случае применения таких актов, уплата арендатором арендной платы осуществляется после уведомления об изменении (введении) ставок арендной платы арендодателем. Уведомление обязательное должно быть сделано арендодателем через газету Октябрьского района «Сельский Вестник» или иную официальную газету органов местного самоуправления неопределенному кругу лиц. 

В п. 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Срок аренды земельного участка устанавливается, в соответствии с п. 2.1 договора, с 17.07.2019 по 16.07.2022. 

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в договоре, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев; при нарушении других условий договора (п. 6.2 , п. 4.1.1.догвора).  

Истец обязательства по договору аренды исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 17.07.2019. 

Ответчик встречные обязательства по оплате арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем, задолженность перед истцом составила 813 427 рублей. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия №89/1291-11 от 18.11.2019 с требованием об уплате задолженности, оставленная без ответа и финансового удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

   Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

   Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Истцом обязательства по договору аренды выполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 17.07.2019, подписанным сторонами. 

Ответчик возражений относительно существа и размера исковых требований не представил, факт использования арендуемого имущества не оспаривает. Доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме в материалах дела отсутствуют, равно как и доказательства передачи земельного участка арендодателю. 

В соответствии с ч. 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности 813 427 рублей 50 копеек за период с 17.07.2019 по 01.07.2020 по договору аренды правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени с 21.09.2019 по 20.06.2020 в размере 104 795 рублей.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за нарушение арендатором установленных сроков внесения платежей закреплена в п. 5.2 договора в виде пени в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Расчет неустойки судом проверен, признан выполненным методологически неверным. Суд произвел перерасчет, при перерасчете сумма неустойки не изменилась и составила 104 795 рублей. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, доказательств наличия обстоятельств, определенных в качестве оснований освобождения от ответственности, ответчиком не представлено, требование о взыскании с ответчика пени с 21.09.2019 по 20.06.2020 в размере 104 795 рублей признано судом правомерным и подлежащим удовлетворению.

Оценив требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка №125 от 17.07.2019, суд пришел к выводу об их обоснованности ввиду следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Условиями пункта 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы арендатором более чем за шесть месяцев. 

Истцом к взысканию заявлена задолженность, образовавшаяся в результате невнесения арендных платежей за период с 17.07.2019 по 01.04.2020, т.е. более двух периодов.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Из приведенных законоположений следует, что процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора.

В претензии №89/1291/11 от 18.11.2019 истец предложил ответчику устранить допущенные нарушения, оплатить задолженность, указав, что в случае невыполнения требований об оплате задолженности, арендодатель будет вынужден обратиться в суд, в том числе, и с требованием о расторжении договора. 

Претензия с приложенным к нему соглашением о расторжении договора аренды направлена в адрес ответчика 18.11.2019, что подтверждается квитанцией, представленной в материалах дела. 

В направленной ответчику претензии предложение расторгнуть договор аренды земельного участка в случае неисполнения договорных обязательств в разумный срок не содержится, содержится только предупреждение о применении данной процедуры арендодателем в будущем, в случае неисполнения требования комитета.

Однако оснований для оставления искового требования о расторжении договора аренды без рассмотрения в виду несоблюдения досудебного порядка разрешения спора суд  не усматривает ввиду следующего. 

Судом установлено, что Администрация Октябрьского района до обращения в арбитражный суд обратилась в Шахтинский городской суд с аналогичными требованиями к тому же ответчику, полагая, что спорный договор заключен с ответчиком – физическим лицом. Иск принят к рассмотрению, делу присвоен номер 2-2237/2020. В подтверждение данного факта истцом представлен скриншот с официального сайта Шахтинского городского суда с информацией о рассмотрении дела. 

В ходе рассмотрения дела по существу в суде общей юрисдикции установлено наличие у ФИО2 статуса индивидуального предпринимателя. В связи с указанными обстоятельствами, Администрацией Октябрьского района было принято решение обратиться с настоящим иском в арбитражный суд. 

Заявив аналогичные исковые требования в суде общей юрисдикции, Администрация Октябрьского района, по сути, однозначно выразила свою волю на прекращение арендных правоотношений. Требование о расторжении было известно ответчику. 

Получив претензию №89/1291/11 от 18.11.2019, а также в период рассмотрения исковых требований в суде общей юрисдикции, у ответчика было достаточно времени для устранения допущенных им нарушений, а также выразить свое желание или отсутствие такого на расторжение договора аренды. 

В данном случае суд исходит из того, что формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. Суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

Поскольку при рассмотрении требований истца в суде из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, постольку оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 306-ЭС15-1364 от 23.07.2015).

При нахождении дела в арбитражном суде в течение значительного периода времени (исковое заявление принято к производству определением от 19.08.2020) досудебный порядок урегулирования спора (его соблюдение или несоблюдение) уже не может эффективно обеспечить те цели и задачи, для которых данный институт применяется, тем более, стороны имели возможность для мирного урегулирования спора в рамках производства по делу в Шахтинском городском суде. 

С учетом указанных конкретных обстоятельств, имеющих место в данном деле, суд признает досудебный порядок расторжения спорного договора аренды соблюденным. 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора" сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В настоящий момент ответчик мер по оплате оставшейся задолженности не принимает. Доказательств обратного ответчик не представил.

Факт нарушения арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы подтвержден материалами настоящего дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, судом установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжения договора подлежат удовлетворению. 

Следовательно, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317619600056460) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка №125 от 17.07.2019 в размере 813427 рублей 50 копеек за период с 17.07.2019 по 01.07.2020, пени с 21.09.2019 по 20.06.2020 в размере 104 795 рублей, всего 918 222 рублей 50 копеек.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №125 от 17.07.2019, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП   317619600056460).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП   317619600056460) в доход федерального бюджета 21 364 рублей государственной пошлины по иску. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.