АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 января 2023 года

Дело №

А56-9732/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО1 (доверенность от 21.01.2023), от общества с ограниченной ответственностью  «Невский союз» - ФИО2 (доверенность от 01.02.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А56-9732/2021, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью  «Невский союз» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), в котором заявлены следующие требования:

- о признании недостоверной рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение 4-Н площадью 118 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001180:1298 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:32:1180:1:1:5), расположенное на первом этаже здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дом, где в 1840-1841 годах жил писатель и философ ФИО3.» и находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, определенной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП ГУИОН) в заключении от 13.10.2020 № КО001/00021/2020, а также об установлении указанной стоимости в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «КИТ Оценка» от 09.11.2020 № 571Н20;

- изложении подпункта 2.2.18 проекта договора № 11-А300269 аренды спорного помещения в следующей редакции: «арендатор обязуется при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду обеспечить выполнение требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта нежилого фонда, в том числе санитарных норм и правил, требований пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры, а также уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней с момента его подписания, а в случае если на момент заключения настоящего договора у арендатора уже имеются заключенные с третьими лицами договоры субаренды - в течение 15 рабочих дней со дня заключения настоящего договора, с приложением подлинника договора субаренды, а также последующим сообщением арендодателю обо всех изменениях и дополнениях к последнему».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение), и ГУП ГУИОН (в настоящее время прекратило деятельность, создано новое Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»).

Решением суда первой инстанции от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.09.2022, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление изменить, урегулировав разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора аренды нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании представитель Комитет поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.06.2008 № 11-А139819 аренды нежилого помещения 4-Н площадью 118 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1180:1:1:5 (новый кадастровый номер 78:32:0001180:1298), расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 25, лит. А, со сроком действия до 24.05.2009

Из представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости от 22.06.2020 № 78/0101/002/2020-62667 следует, что названное помещение находится в собственности Санкт-Петербурга с 16.06.2000 и представляет собой объект культурного наследия.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться указанным объектом после истечения срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, после 24.05.2009 заключенный сторонами договор возобновился на неопределенный срок.

Комитетом принято распоряжение от 26.08.2020 № 814-рк, в котором предусмотрено передать Обществу указанное помещение, являющееся имуществом казны Санкт-Петербурга, под торговлю на пятилетний срок, а также предписано Учреждению обеспечить заключение с Обществом нового договора аренды с расторжением ранее действовавшего договора 2008 года и установлением размера арендной платы за объект не ниже указанного в отчете об оценке рыночной стоимости арендных платежей, определенной методом индивидуальной оценки.

Впоследствии Учреждение направило в адрес Общества проект нового договора № 11-A300269 в отношении спорного помещения, подготовленного на основе отчета ГУП «ГУИОН» от 13.10.2020 № КО001/00021/2020 об оценке рыночной величины ежемесячной арендной платы за объект, согласно которому таковая составила 280 000 руб./мес. с учетом НДС (или 839 999 руб. 99 коп. в квартал).

Не согласившись с указанной в проекте договора ценой, являющейся, по мнению Общества, завышенной, а также ввиду ее определения заинтересованным по отношению к собственнику имущества лицом - ГУП ГУИОН, Общество обратилось к ООО «КИТ Оценка» для подготовки собственного отчета об оценке стоимости рыночной ставки арендной платы за арендуемое нежилое помещение.

Впоследствии со ссылкой на то, что согласно полученному Обществом заключению от 09.11.2020 № 571Н20 ежемесячный арендный платеж по состоянию на ноябрь 2020 года округленно составляет 148 770 руб., истец направил в адрес Комитета подписанный с его стороны экземпляр договора вместе с протоколом от 20.11.2020 разногласий по пунктам 2.2.18, 3.1 и 3.6, в котором помимо несогласия с ценой договора отметил, что его обязанность как арендатора спорного имущества по извещению арендодателя относительно наличия субарендных отношений с третьими лицами должна быть изложена в редакции, содержащейся в подпункте 2.2.18 договора 2008 года, и не должна включать в себя указание на получение письменного согласия арендодателя на передачу объекта или его части в субаренду до заключения договора субаренды, так как Комитету на данный момент известно о наличии действующего договора субаренды с третьим лицом.

Поскольку Учреждение отказалось заключать договор аренды на предложенных Обществом условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции указал, что посредством обращения в суд Общество реализует способ защиты, предусмотренный статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В данном случае суды первой и апелляционной инстанций, не согласившись с доводами Общества, отказали в иске, тогда как в соответствии с указанными нормами материального и процессуального права следовало определить условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, разрешив тем самым преддоговорный спор и урегулировав спорные правоотношения сторон. 

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А56-9732/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина