АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-2947/2018

27 июня 2018 года

г. Иваново

 

         Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бриз» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12 ЮЛ от 07.09.2012»,

заинтересованное лицо -  общество с ограниченной ответственностью «Темп»,

при участии в судебном заседании:

от Общества – Чижиковой  Т.Е.(доверенность от 12.03.2018), 

от Комитета – ФИО2 ( доверенность от 25.09.2017),  ФИО3 (доверенность  от 09.01.2018), 

 

                                                  У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма  (далее - Комитет по управлению муниципальным имуществом, Комитет)  о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012»,  обратилось общество с ограниченной ответственностью «Бриз» (далее- ООО «Бриз», Общество).

            В обоснование необходимости удовлетворения заявленных требований приведены следующие доводы.

  В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав от 16.03.2018 относительно земельного участка по адресу 

<

...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 , данный земельный участок не имеет каких-либо обременений, в том числе договорами аренды. Снятие обременения произведено регистрационной службой в феврале 2018 года на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018  «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 года». В соответствии с данным распоряжением в связи с окончанием срока аренды земельного участка (арендатор ООО «Темп» ) по адресу 

<

...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 считается прекратившим действие договора  аренды № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012  с 7.09.2015.  

По мнению ООО «Бриз»      распоряжение Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018  является незаконным и нарушает его права и законные интересы.

ООО «Бриз» в соответствии с пунктом 4 статьи 58 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК  РФ) является универсальным  правопреемником арендатора по договору аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012, заключенного между  Комитетом и ООО «Ивмостремстрой» по результатам проведения аукциона.

По истечении срока действия договора, предусмотренного пунктом 3.1. договора аренды  № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 предыдущий арендатор, ООО «Темп»,  продолжал пользоваться земельным участков при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем,  в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок  на тех же условиях.

 Факт, того, что арендодатель не считал договор расторгнутым и не возражал против возобновления договора подтверждается его бездействиями (действиями) выраженными в не предъявлении требований о возврате земельного участка (пункт 7.5 договора; не начислением пени за несвоевременный возврат земельного участка (пункт 5.4.11 договора);  выставлением  расчета арендной платы по договору за  2015 -2017 годы, а так  же информацией, содержащейся в письме Комитета № 685-н от 01.05.2016, направленного по запросу Департамента строительства и архитектуры Ивановской области.

  Арендатор продолжает  пользоваться земельным участком. Данные обстоятельства подтверждается тем, что ООО «Бриз» за этот период с целью освоения данного земельного участка выполнил в полном объеме проектную документацию, которая прошла экспертизу, а именно проект 9-ти этажного 144-х квартирного жилого дома. На данном участке выполнены технические условия, полученные от ресурсоснабжающих организаций, а именно: подведена теплотрасса, проложен электрический кабель, подведен водопровод и смонтирована канализационная насосная станция для запроектированного многоквартирного жилого дома. Затраты по подготовке проектной документации и прокладке коммуникаций составляют 20.773.896,69 руб.

 Замена арендатора в связи с правопреемством происходит не путем изменения условий договора, а в результате перемены лиц в договоре аренды в силу статьи 387 ГК РФ, которой установлено, что в случае универсального правопреемства, в том числе при реорганизации юридического лица, уступка прав происходит в силу закона.

Оспариваемое постановление послужило препятствием в получении Обществом разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 37:29:020401:177. 

 Комитет по управлению имуществом  считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

   07.09.2015 гола договор аренды прекратил своё действие, в связи с истечением срока, на который он был заключен. Тот факт, что Комитет продолжал выставлять расчеты по арендной плате по истечению срока действия договора, а ООО «Темп» оплачивать данные счета не является доказательством продолжения арендных правоотношений между сторонами.

  В соответствии с частью  2 статьи  46 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ)  аренда земельного участка предназначенного для строительства может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в случае  его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

  Учитывая, что к строительству многоквартирного дома на арендуемом земельном участке арендатор в период действия договора аренды не приступил, действий на направленных на достижение цели договора не совершал, действовал недобросовестно, соответственно, данный договор подлежал прекращению. Факт прекращения действия договора 07.09.2015 года и был зафиксирован распоряжением Комитета от 22.02.2018 года № 7-р. 

    ООО «Темп», признанный судом надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, отзыв на заявление не направил, его представитель в судебное заседание не явился.

   В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) рассмотрение дела откладывалось. 

 

            Заявление ООО «Бриз» рассмотрено арбитражным судом в соответствии  со статьями   153-170, 197-201 АПК РФ.            

  Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости    отказа в удовлетворении  заявления исходя из следующих обстоятельств.               На основании постановления Администрации г.о.  Кохма от 24.07.2012 № 677 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности»,  Комитетом по управлению имуществом  был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177, площадью 3044кв.м. с разрешенным использованием «для многоэтажного жилищного строительства». По результатам проведения аукциона между Комитетом и единственным участником аукциона, ООО «Ивмостремстрой»,  был заключен договор аренды земельного участка № 5 9-12-ЮЛ от 07.09.2012  сроком на 3 года. Договор 07.12.2012 прошел государственную регистрацию.

   12.04.2014   ООО «Ивмостремстрой» было реорганизовано в форме выделения нового юридического лица ООО «Темп». На основании заявления ООО «Ивмостремстрой» и постановления Администрации г.о. Кохма от 11.03.2014  №182 «О внесении изменения в договор аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012», соглашением от 11.03.2014,   сторонами были внесены изменения в договор аренды в части замены арендатора с ООО «Ивмостремстрой» на ООО «Темп». Изменения в договор аренды прошли государственную регистрацию.

  На основании решения единственного участника ООО «Темп» от 08.02.2016  проведена  процедура реорганизации Общества в форме выделения нового юридического лица ООО «Бриз». 08.02.2016 был составлен передаточный акт №1 в соответствии с которым, ООО «Темп» передало ООО «Бриз» права и обязанности по договору аренды №59-12-ЮЛ от 07.09.2012 и   кредиторскую задолженность по данному договору в размере 143 119,13руб., вытекающую из расчета арендной платы на 01.01.2016 

   22.02.2018 председателем Комитета  было издано распоряжение  №7-р «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 года». В соответствии с данным распоряжением в связи с окончанием срока аренды земельного участка (арендатор ООО «Темп» ) по адресу 

<

...> с кадастровым номером 37:29:020401:177 считается прекратившим действие договор аренды № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012 с 7.09. 2015.  

              Считая распоряжение  Комитета по управлению имуществом №7-р от 22.02.2018незаконным, ООО «Бриз»  обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым  заявлением.

     В соответствии со статьей  198 АПК РФ юридические лица, граждане предприниматели  вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

       Согласно части  4 статьи  200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

        Статьей 309 ГК  РФ предусмотрено, что  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

        В соответствии  с пунктом 4 статьи 58 ГК  РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. В силу пункта 1 статьи 59 ГК  РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.

    Согласно решения единственного участника ООО «Темп» от 08.02.2016 была проведена  процедура реорганизации Общества в форме выделения из него нового юридического лица ООО «Бриз».  Был составлен передаточный акт №1 от 08.02.2016 в соответствии с которым, ООО «Темп» передало ООО «Бриз» права и обязанности по договору аренды №59-12-ЮЛ от 07.09.2012 и кредиторскую задолженность по данному договору в размере 143119,13руб., вытекающую из расчета арендной платы на 01.01.2016.  ООО «Бриз» зарегистрировано в  качестве юридического лица Инспекцией ФНС по г. Иваново  01.06.20164(ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) . 

   Исходя из изложенного, в соответствии со статей 387 Гражданского кодекса РФ и разделительным балансом к Обществу перешли права арендатора по договору аренды и № 59-12ЮЛ от 07.09.2012 в порядке универсального правоприемства.

   Согласно пункта 3.3  договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ от 07.09.2012  договор считается расторгнутым в одностороннем порядке и не требует дополнительных уведомлений арендатора в случае, если арендатор не продлит его действие в письменном виде не менее чем за 3 месяца до окончания срока его действия.

 В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

  В материалы дела не представлено доказательств, что Комитетом по управлению имуществом в адрес ООО «Темп» в срок до 07.09.2015 было направлено уведомление о продлении срока действия договора № 59-12-ЮЛ .

 Способ расторжения (фактически прекращения)  в одностороннем порядке  действия договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ определен сторонами пунктом 3.3 договора и не противоречит нормам статьи 327.1,  пункта 3 статьи 407 ,  пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. 

     С учетом изложенного действие  договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ  прекратилось с 08.09.2015.

      В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка № 59-12-ЮЛ  положения норм статьи   610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок и к рассматриваемым отношениям не применимы.

   Оспариваемое распоряжение  №7-р констатирует факт прекращения действия договора аренды № 59-12-ЮЛ.

    Бездействия  (действиями) Комитета,  выраженные  в не предъявлении требований о возврате земельного участка (пункт 7.5 договора); не начислением пени за несвоевременный возврат земельного участка (пункт 5.4.11 договора);  выставлением  расчета арендной платы по договору за  2015 -2017 г.г. не свидетельствуют  о продлении срока действия договора либо заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177.

   Арендодатель самостоятельно принимает решение о необходимости совершения вышеназванных действий. Прекращение действия договора аренды не снимает с арендатора обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом до его возврата арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

    Указание Комитетом  в письме № 685-н от 01.05.2016 , направленном  по запросу Департамента строительства и архитектуры Ивановской области , о том, что договор аренды № 59-12-ЮЛ  на дату составления письма является действующим,  не свидетельствует  о фактическом положении вещей.

    Кроме того в соответствии с частью  2 статьи  46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка, предназначенного для строительства может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

   Применительно к рассматриваемой ситуации, по состоянию на  21.02.2018,  доказательств совершения каких либо действий  со стороны ООО «Бриз»,  направленных  на осуществление действий по использованию земельного участка с кадастровым номером 37:29:020401:177 для целей строительства,  не представлено. Данные обстоятельства   подтверждается актом осмотра земельного участка от 21.02.2018.

Заявление  ООО «Бриз» о выполнении  им в полном объеме проектной документации, получении  технических условий,  затраты по которым составили  20 773 896,69 руб.,  материалами дела и представленными доказательствами не подтверждаются,  так  как указанные документы адресованы ООО «Контех»,  не являющимся стороной по делу.

        В соответствии со   статьи  110 АПК РФ судебные расходы по делу в виде государственной пошлине в размере 3  000 руб. отнести на  ООО «Бриз».                                               

 

              Руководствуясь статьей  110, статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд          

 

                                                      Р Е Ш И Л :

            1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Бриз» к Комитету по управлению муниципальным имуществом и муниципальным заказам администрации городского округа Кохма о признании незаконным и отмене распоряжения № 7-р от 22.02.2018 «О прекращении действия договора аренды № 59-12ЮЛ от 07.09.2012» отказать.                          

           2.  Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины отнести на  общество с ограниченной ответственностью «Бриз».

            3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

       Судья                                                                      В.Д.  Герасимов