АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-184/24

25 апреля 2024 года

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен            25 апреля 2024 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапликовой Т.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Литер и К» (ИНН: 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом города Батайска о признании незаконным отказа,

при участии: 

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности,

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Литер и К» (далее также – заявитель, Общество) обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Батайска (далее также – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация города Батайска.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, просил удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие извещенных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0011601:6, площадью 224 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> ООО «Литер и К» возведено 2-х этажное нежилое здание кафе, площадью 98,3 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0073401:843. Право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано 13.08.2003.

10.07.2007 в целях проведения реконструкции нежилого здания кафе, между Обществом и Комитетом был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:46:0011601:131, площадью 89 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>

Истцом было реконструировано здание, в результате чего площадь здания увеличилась до 282,4 кв.м. В сведения ЕГРН изменения внесены.

11.07.2023 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, площадью 89 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> как собственнику строения на данном земельном участке.

Комитет письмом № 51.15/1493 от 04.08.2023 отказал заявителю со ссылкой на пункты 14, 19 статьи 39.16, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), мотивирован тем, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», утвержденным решением Батайской городской думы от 16.12.2020 № 91 испрашиваемый участок расположен в зоне Р.1 «зона парков, набережных, скверов и бульваров».

Ссылаясь на незаконность данного решения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

С настоящим заявлением Общество обратилось в суд 30.12.2023

Обжалуемое решение заявителем получено 19.10.2023, что подтверждается отметкой с датой получения и подписью на письме № 51.15/1493 от 04.08.2023.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявителем срок для обращения в суд с настоящим заявлением не пропущен.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, основанием для принятия решения суда о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Основанием для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение ими прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом согласно норме части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действия (бездействия) возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Разрешая вопрос о незаконности принятого решения Комитетом, суд исходит из следующего.

Статьей 7 ЗК РФ определено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса РФ).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке Правил землепользования и застройки и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации собственником объекта недвижимости его прав на земельный участок и на использование как самого объекта, так и земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок Обществу был предоставлен в аренду в 2007 году для реконструкции кафе, разрешение на реконструкцию было выдано в 2008 году, реконструированное здание-кафе было введено в эксплуатацию в 2015 году, то есть, до утверждения ПЗЗ (утверждены 16 декабря 2020 года). Кроме того, разрешенное использование спорного земельного участка «для реконструкции кафе» было также установлено до вступления в силу ПЗЗ, что лицами, участвующими в деле, не опровергнуто.

Из обстоятельств дела следует, что публичный собственник предоставил заявителю праве на реконструкцию принадлежащего ему здания, путем предоставления дополнительного земельного участка, выдачи разрешения на реконструкцию и ввиду реконструированного здания в эксплуатацию. 

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, по реконструкцией  понимается изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания.

При этом с точки зрения учета после реконструкции в созданный объект является единым (то есть не дробится на части).

В случае если руководствоваться логикой заинтересованного лица (в части отказа в предоставлении земельного участка), то часть здания Общества будет находится на участке находящемся у него в собственности, а часть на арендованном участке, при том, что реконструированное здание является единым объектом.

Такой подход нарушит принцип единства судьбы объекта и земельного участка. 

Получая разрешение на реконструкцию здания, а также земельный участок для этого, в отсутствии каких-либо ограничений на него Общество, в силу принципа законных ожиданий в сфере публичных отношений вправе рассчитывать на правовые последствия начатой административной процедуры и не должно нести негативных последствия от того, что при разрешении вопрос об установлении территориальных зон орган местного самоуправления не учел принятые им же ранее решения (в части предоставления права на реконструкцию). 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:131 не противоречит реальным целям его использования, указанным в заявлении Общества о его предоставлении, в связи с чем у Комитета не имелось предусмотренных пунктами 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа заявителю в выкупе спорного земельного участка.

Доказательств того, что эксплуатация принадлежащего предпринимателю здания опасна для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что с точки зрения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ являлось бы препятствием для дальнейшего использования спорного земельного участка с сохранением его фактического целевого назначения, Комитетом в материалы дела не представлено.

В данном случае наличие законодательно установленных запретов или ограничений, препятствующих предоставлению арендуемого земельного участка в собственность предпринимателя, в том числе предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса РФ или пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», из материалов дела не следует.

С учетом изложенного оспариваемое решение следует признать незаконным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушающее права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с нормой статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны, в числе прочего, содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В данном случае способом исправления допущенного нарушения явится направление в адрес Общества проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:131.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывая совершить определенные действия, суд устанавливает срок для исполнения. Суд признал разумным и достаточным – 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на Комитет, как муниципальный орган, принявший решение, признанное судом незаконным, следует отнести судебные расходы общества по уплате государственной пошлины по заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Батайска в выкупе земельного участка, выраженного в письме № 51.15/1493 от 04.08.2023.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Батайска, в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу, направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Литер и К» (ИНН: 

<

***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:46:0011601:131.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Батайска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Литер и К» (ИНН: 

<

***>) государственную пошлину в размере 3 000 рублей. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Литер и К» (ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета 3 000 рублей, излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 22 от 28.12.2023.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          Волуйских И. И.