Дело № А39-5247/2022

09 июля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании иск Прокуратуры Республики Мордовия в защиту публичных интересов: публично-правового образования и неопределенного круга лиц уполномоченный орган – Совет депутатов городского округа Саранск к администрации городского округа Саранск, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» о признании недействительными договоров, обязании возвратить имущество,

при участии представителей: от истца  Прокуратуры Республики Мордовия – ФИО2 по служебному удостоверению; от администрации городского округа Саранск – ФИО3 по доверенности от 01.02.2024 сроком до 31.01.2025, диплому; от ФИО1 – ФИО4 по доверенности от 17.04.2024 сроком на 5 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 300 от 30.10.2006; от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль»   – ФИО5 по доверенности от 08.08.2023 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 68 от 24.06.2003, ФИО6 по доверенности от 21.06.2024 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 0093/6 от 30.06.2010;

          установил.

Исполняющий обязанности прокурора Республики Мордовия обратился в арбитражный суд в защиту публичных интересов: публично-правового образования и неопределенного круга лиц к Администрации городского округа Саранск, ФИО1. В качестве уполномоченного органа указан Совет депутатов городского округа Саранск.

Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на нормы статей 10, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», просил признать недействительными договоры аренды земельных участков от 04.06.2021 №17456, от 04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458 и соглашения к ним от 25.11.2021, 25.03.2022, 01.04.2022, заключенные между ответчиками; обязать ФИО1 возвратить Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 13:23:1002054:63, 13:23:1002054:64, 13:23:1002054:66; признать недействительными договоры субаренды от 18.06.2021 №63/21 на земельный участок с кадастровым номером   13:23:1002054:63, от 18.06.2021 №64/21 на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1002054:64, от 18.06.2021 №66/21 на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1002054:66, заключенные между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Вертикаль».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль».

Решением от 13.02.2024 Арбитражный суд Республики Мордовия исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» в жалобе указывает, что признавая недействительными договора субаренды земельных участков от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21,  от 18.06.2021 №66/21 суд не обязал Общество возвратить земельные участки ФИО1

Кроме того, в нарушение статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» не было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Апеллянт отмечает, что прокурором при проведении проверки по решению от 17.09.2021 №117 и после ее окончания акт о выявленных в ходе проверки  нарушениях не составлялся.

Заявитель жалобы ссылается на недобросовестность поведения истца   (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также пояснил, что 23.09.2021 на основании договоров субаренды от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21,  от 18.06.2021 №66/21 Администрацией городского округа Саранск Обществу выдано три разрешения на строительство на данных земельных участках многоквартирных домов. Впоследствии были заключены дополнительные соглашения к договорам субаренды и произведена государственная регистрация договоров. В связи с этим, ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» является добросовестным приобретателем прав владения и пользования земельными участками с кадастровыми номерами №13:23:1002054:63, №13:23:1002054:64, №13:23:1002054:66 

ФИО1 в жалобе указывает, что оспариваемые договоры аренды земельных участков заключены в рамках исполнения мирового соглашения, заключенного между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1, утвержденного определением Ленинского районного суда г. Саранска от 31.05.2021 по делу №2-999/2021.

Впоследствии Первый кассационный суд общей юрисдикции   определением по делу №88-30557/2022 от 09.12.2022 отменил определение Ленинского районного суда г. Саранска  об утверждении мирового соглашения. На дату отмены мирового соглашения оно было исполнено сторонами.  

Определением Ленинского районного суда г. Саранска от 10.05.2023 по делу №2-463/2023 удовлетворено заявление Администрации городского округа Саранск о повороте исполнения судебного акта - определения Ленинского районного суда г. Саранска от 31.05.2021 по делу №2-999/2021 об утверждении мирового соглашения. 

Впоследствии апелляционным определением Верховного суда Республики Мордовия от 13.07.2023 по делу №33-1172/2023 определение Ленинского районного суда г. Саранска от 10.05.2023 по делу №2-463/2023  о повороте судебного акта отменено.

По мнению ответчика, апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 13.07.2023 по делу №33-1172/2023 устанавливает юридический факт невозможности применить последствия расторжения договоров аренды земельных участков, а именно вернуть стороны в первоначальное положение, существовавшее до  момента заключения мирового соглашения и договоров аренды.

В качестве процессуальных нарушений ответчик указывает, что суд в нарушение статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек ООО Специализированный застройщик «Вертикаль»  к участию в деле в качестве соответчика.

Также апеллянт отмечает, что истцом не составлен акт о результатах проведенной проверки, устанавливающий факты нарушения законодательства при предоставлении земельных участков в аренду. Суд не применил пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в части фактического поведения истца при проведении прокурорской проверки.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы заявителей апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отмены решения в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, истцом заявлен иск о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 04.06.2021 №17456, от  04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458 и соглашения к ним от 25.11.2021, 25.03.2022, 01.04.2022, заключенных между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1.

Также истцом предъявлен иск о признании недействительными договоров субаренды от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21,  от 18.06.2021 №66/21, заключенных между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Вертикаль».

ООО Специализированный застройщик «Вертикаль», исходя из материалов дела, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Между тем, по смыслу положений статей 153, 154, 166, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками по искам о признании сделок недействительными должны являться все стороны оспариваемой сделки.

Частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В случае, если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика (часть 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрение спора о признании сделки недействительной невозможно без участия всех ее сторон в качестве ответчиков.

Однако ООО Специализированный застройщик «Вертикаль», являющееся одной из сторон оспариваемой сделки, не было привлечено к участию в деле в качестве ответчика. 

Учитывая изложенное определением от 23.04.2024 Первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО Специализированный застройщик «Вертикаль», исключив его из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 28.05.2024 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному заседанию. Судебное заседание отложено  до 25.06.2024.

Истец  в суде апелляционной инстанции уточнил исковые  требования, согласно уточнению истец просит:

- признать недействительными договоры аренды земельных участков от 04.06.2021 №17456, от 04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458 и соглашения к ним от 25.11.2021, 25.03.2022, 01.04.2022, заключенные между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1;

- признать недействительными договоры субаренды от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21, от 18.06.2021 №66/21, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль»;

- обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» в 30-дневный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу возвратить Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №13:23:1002054:63, №13:23:1002054:64, №13:23:1002054:66.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований принято судом с учетом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Прокуратуры Республики Мордовия в судебном заседании поддержал уточнение исковых требований, просил иск удовлетворить.

Представители ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» в судебном заседании возразили против удовлетворения иска. Согласно отзыву на исковое заявление, ответчик указывает, что оспариваемые сделки были фактические исполнены сторонами, действительная воля сторон этих сделок была направлена на достижение правовых последствий, которые прямо предусмотрены заключенными между ними договорами и были ими реализованы. Истцом не учтено то обстоятельство, что ООО Специализированный застройщик «Вертикаль» является добросовестным приобретателем прав аренды по спорным земельным участкам, в виду чего в отношении него не может быть применены положения  ст. 167 ГК РФ. 

 По мнению общества, истцом в данном случае выбран неверный способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Представитель ФИО1 в судебном заседании возразил против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель  администрации городского округа Саранск в судебном заседании возразил против удовлетворения иска.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

26 апреля 2021 года гражданин ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г.Саранска Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск о возмещении убытков в размере 7600000руб. 00коп., причиненных незаконным сносом объекта недвижимого имущества.

Определением от 27.04.2021 иск ФИО1 принят, возбуждено производство по делу №2-999/2021.

Определением от 31.05.2021 производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к Администрации г.о.Саранск о возмещении убытков, причиненных незаконным сносом объекта недвижимости прекращено, утверждено мировое соглашение, заключенное между истцом и ответчиком на следующих условиях: 

Ответчик Администрация городского округа Саранск обязуется в счет возмещения убытков, причиненных сносом 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 7600000рублей, заключить с истцом ФИО1 договоры аренды:

- земельного участка с кадастровым номером 13:23:1002054:63 площадью 5430 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...> уч.6, сроком на один год. Рыночная стоимость годового размера арендной платы в сумме 2422000рублей определена на основании отчета №21/03/73-н4 от 04 марта 2021 года и идет в зачет размера убытков, причиненных сносом 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 13:23:1002054:64 площадью 5564 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...> уч.8, сроком на один год. Рыночная стоимость годового размера арендной платы в сумме 2481000рублей определена на основании отчета №21/03/73-н6 от 04 марта 2021 года и идет в зачет размера убытков, причиненных сносом 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 13:23:1002054:66 площадью 5295 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...> сроком на один год. Рыночная стоимость годового размера арендной платы в сумме 2361000рублей определена на основании отчета №21/03/73-н2 от 04 марта 2021 года и идет в зачет размера убытков, причиненных сносом 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 13:23:1103202:5424 площадью 1085 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, земельный участок 71В, сроком на 7 месяцев. Рыночная стоимость семимесячного размера арендной платы в сумме 306250рублей определена на основании отчета №21/05/147-н от 17 мая 2021 года и идет в зачет размера убытков, причиненных сносом 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец ФИО1 в течение 10 календарных дней после заключения договоров аренды, указанных в пункте 1 мирового соглашения, обязуется прекратить право собственности на 84/100 доли жилого дома с кадастровым номером 13:23:0910238:425, площадью 84,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> совместно с ответчиком Администрацией городского округа Саранск обратиться с заявлением о снятии данного объекта недвижимости с кадастрового учета.

Истец ФИО1 обязуется подготовить проект межевания территории на земельные участки:

с кадастровым номером 13:23:1002054:63, площадью 5430 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...> уч.6;

с кадастровым номером 13:23:1002054:64, площадью 5564 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...> уч.8;

с кадастровым номером 13:23:1002054:66, площадью 5295 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: 

<

...>.

В проекте межевания территории истец ФИО1 обязуется исключить из состава вышеуказанных земельных участков земельные участки под автомобильной дорогой и передать их по акту приема-передачи городскому округу Саранск.

На основании заявления ФИО1 от 02.06.2021, определения Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 31.05.2021 по делу №2-999/2021, между Администрацией (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключены договоры аренды №№17456, 17457, 17458 земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) с кадастровыми номерами 13:23:1002054:63, 13:23:1002054:64, 13:23:1002054:66 соответственно, сроком действия с 04.06.2021 по 04.06.2022. Договоры, согласно пунктам 7.9, являются одновременно актом приема-передачи земельных участков. Пунктами 4.3 договоров предусмотрено право арендатора в установленном законодательством порядке передавать свои права и обязанности по договору; по истечении срока действия договора при условии надлежащего исполнения обязательств в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. 

Государственная регистрация договоров аренды произведена 17.06.2021, что подтверждается сведениями, указанными в выписках из ЕГРН от 27.05.2022 №КУВИ-001/2022-81040242, №КУВИ-001/2022-81040312, №КУВИ-001/2022-81040187.

18 июня 2021 года ФИО1 и ООО «Вертикаль» заключили договоры субаренды №№63/21, 64/21, 66/21 указанных выше земельных участков, на срок с 18.06.2021 до 04.06.2022.

Соглашениями от 25.11.2021 ответчики, на основании заявления арендатора, определения Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 31.05.2021, внесли изменения в договоры аренды, в том числе в части порядка оплаты суммы аренды; соглашениями от 25.03.2022 на основании заявления арендатора, в соответствии с частью 3 статьи 8 ФЗ от 14.03.2022 №58-ФЗ внесли изменения в договоры аренды, в том числе в части сроков аренды земельных участков, определив его до 04.06.2025; соглашениями от 01.04.2022 внесли изменения в части площади арендуемых участков в сторону ее уменьшения.

Соглашения к договорам аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Письмом от 12.10.2021 №6978-исх Администрация, рассмотрев запрос Прокуратуры РМ от 06.10.2021 №7-17-2021/4163, сообщила по вопросу не проведения аукциона на право заключения договоров аренды спорных участков и отмены аукционной документации о том, что решение об отмене аукциона принято на заседании конкурсной комиссии по проведению аукционов 28.04.2021 по основаниям, указанным в п.п.18 п.8 ст.39.11 ЗК РФ (протокол направлен ранее в адрес Прокуратуры РМ письмом от 23.09.2021 №6558-исх). По вопросу выдачи разрешений на строительство в отношении спорных участков сообщила, что Администрацией выданы разрешения на строительство от 23.09.2021 №13-ru 13301000-136-2021,  №13-ru 13301000-137-2021,  №13-ru 13301000-138-2021. Также Администрация в данном письме пояснила, как определен размер арендной платы по спорным договорам, как исключены из состава земельных участков участки под автомобильной дорогой.

Прокуратура РМ, ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, указывая на то, что Администрация распорядилась земельными участками в обход конкурентной процедуры, заключенные сделки являются притворными, обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 05 октября 2022 года по настоящему делу, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска исполняющему обязанности прокурора РМ отказано.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2022 года определение Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия по делу №2-999/2021 отменено, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Саранск о возмещении убытков, причиненных незаконным сносом объекта недвижимости, направлено на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Ленинский районный суд г.Саранска Республики Мордовия определением от 19 апреля 2023 года по делу №2-463/2023 оставил исковое заявление ФИО1 к Администрации городского округа Саранск о возмещении убытков, причиненных незаконным сносом объекта недвижимости, без рассмотрения на основании абзаца восьмого статьи 222 ГПК РФ (истец дважды не явился по вызову суда, а ответчик не настаивает на рассмотрении дела по существу, суд считает невозможным рассмотреть гражданское дело по имеющимся в деле доказательствам).

Определением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2023 года по указанному выше делу удовлетворено заявление Администрации городского округа Саранск о повороте исполнения определения Ленинского районного суда г.Саранска от 31 мая 2021 года. Осуществлен поворот исполнения определения от 31 мая 2021 года об утверждении мирового соглашения. Расторгнуты договоры аренды от 04 июня 2021 года с последующими соглашениями от 25 ноября 2021 года, 25 марта 2022 года, 01 апреля 2022 года, заключенные между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1002054:63, 13:23:1002054:64, 13:23:1002054:66, 13:23:1103202:5424. Из сведений ЕГРН исключены записи о договорах аренды от 04 июня 2021 года с последующими соглашениями в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1002054:63, 13:23:1002054:64, 13:23:1002054:66.

Апелляционным определением Верховный Суд Республики Мордовия от 13 июля 2023 года отменил определение Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 10 мая 2023 года. В удовлетворении заявления Администрации городского округа Саранск о повороте исполнения определения Ленинского районного суда г.Саранска РМ от 31 мая 2021 года об утверждении мирового соглашения отказал.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 27 ноября 2023 года удовлетворено заявление Первого заместителя прокурора РМ о пересмотре по новым обстоятельствам решения от 05 октября 2022 года, отменено по новым обстоятельствам решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 05 октября 2022 года по делу №А39-5247/2022.

Истец  в суде апелляционной инстанции уточнил исковые  требования, согласно уточнению просит:

- признать недействительными договоры аренды земельных участков от 04.06.2021 №17456, от 04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458 и соглашения к ним от 25.11.2021, 25.03.2022, 01.04.2022, заключенные между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1;

- признать недействительными договоры субаренды от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21, от 18.06.2021 №66/21, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль»;

- обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» в 30-дневный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу возвратить Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №13:23:1002054:63, №13:23:1002054:64, №13:23:1002054:66.

Изучив материалы дела,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абз. 2 части 1 статьи 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 АПК РФ).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В данном случае, предъявленный прокурором иск о признании недействительным договора  аренды  земельного участка направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По смыслу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно норме, содержащейся в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной также является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления № 25).

 Оспариваемые сделки затрагивают публичные интересы, поскольку ущемляются права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, не получивших возможность реализовать свое право на использование земельного участка. В то же время наличие нескольких претендентов на землю позволяет органам местного самоуправления осуществлять на конкурентных условиях сдачу земельного участка в аренду на более выгодных условиях, то есть по более высокой цене. 

В соответствии  со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Основанием для заключения спорных договоров аренды явилось определение Ленинского районного суда г.Саранска РМ от 31 мая 2021 года по делу №2-999/2021 об утверждении мирового соглашения, впоследствии отмененное определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09 декабря 2022 года.

Исчерпывающий перечень случаев, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, предусмотрен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Возможность предоставления в аренду земельных участков в счет возмещения причиненных убытков данным пунктом не предусмотрена.

На основании постановления Администрации городского округа Саранск от 05 марта 2021 года №327 «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков» казенным учреждением городского округа Саранск «Градостроительство» размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 13:23:1002054:0063, 13:23:1002054:0064, 13:23:1002054:0066.

Согласно лотам №№7, 9, 11 извещения о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами  13:23:1002054:0063, 13:23:1002054:0064, 13:23:1002054:0066 (земельные участки 43, 47, 51), участки относятся к землям населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования -многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Заявки на участие в аукционе, как установлено при проведении прокуратурой проверки, поданы ООО «Магма Строй», ООО «СЗ «Регионстрой», ООО «СЗ «Саранскстройинвест».

28 апреля 2021 года на заседании конкурсной комиссии принято решение об отмене аукциона на основании п.п.18 п.8 статьи 39.11 ЗК РФ (земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования). Работы по внесению изменений в документацию по планировке территории по ул.Победы г.Саранска внесены в декабре 2021 года на основании обращения ООО «Вертикаль», то есть после заключения договоров субаренды. 

Доказательства того, что спорные участки выставлялись на торги повторно, в материалах дела отсутствуют.

Передача муниципального имущества конкретному хозяйствующему субъекту с нарушением требований закона препятствует доступу к нему неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеозначенные права в отношении спорных земельных участков, то есть влечет ограничение конкуренции и нарушает публичные интересы.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещено принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). 

Согласно пункту 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции, запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Гражданский кодекс Российской Федерации (пункт 2 статьи 168) указывает на то, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности сделки по передаче в аренду спорных земельных участков.

Поскольку оспариваемые договоры аренды заключены без соблюдения установленного законом порядка, нарушение посягает на публичные интересы, такие договоры, равно как и соглашения к ним, являются недействительными в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ, как не соответствующие требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 618 гражданского кодекса Российской Федерации определено, если договор аренды признан в соответствии с законом ничтожным, то ничтожный является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Следовательно, ничтожность договоров аренды  земельных участков от 04.06.2021 №17456, от 04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458, заключенные между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1 влечет ничтожность и договоров субаренды  от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21, от 18.06.2021 №66/21, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль», поскольку, заключив их, ФИО1 распорядился не принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Основываясь на данных правилах, суд признал подлежащим удовлетворению заявленное требование о применении реституции по результатам оспоренных ничтожных сделок в виде возврата ООО «СЗ «Вертикаль» спорных земельных участков в распоряжение уполномоченного органа. Суд возлагает на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» в 30-дневный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу возвратить Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №13:23:1002054:63, №13:23:1002054:64, №13:23:1002054:66.

Доводы ответчиков о злоупотреблении истцом правом подлежат отклонению на основании нижеследующего.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения вышеуказанных требований суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Злоупотребление правом устанавливается применительно к конкретному потерпевшему и в результате конкретных действий лица, злоупотребившего правом. С учетом этого злоупотребление правом в отношении одного лица само по себе не означает злоупотребления правом по отношению к другому лицу.

Однако в рамках настоящего дела такие обстоятельства судом не установлены, обращение истца в суд с настоящими требованиями направлено на защиту прав и охраняемых законом публичных интересов, с учетом критериев добросовестности, сформулированных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25. Признание спорных сделок недействительными приведет к восстановлению нарушенных прав, а также интересов хозяйствующих субъектов на право равного доступа к использованию спорных земельных участков в предпринимательской деятельности.

Признание спорных сделок недействительными приведет к восстановлению нарушенных прав, а также интересов хозяйствующих субъектов на право равного доступа к использованию спорных земельных участков в предпринимательской деятельности.

          Иные доводы лиц, участвующих в деле, изложенные в ходе рассмотрения спора, и представленные в обоснование этих доводов документы, в том числе связанные со строительством и вводом в эксплуатацию здания детского сада на 250 мест в городском округе Саранск, не опровергают вышеприведенные выводы суда, не позволяют дать иную оценку представленных в материалы дела доказательств.

Доводы ООО «СЗ «Вертикаль» об избрании Прокуратурой Республики Мордовия ненадлежащего способа защиты и необходимости применения в настоящем споре положений статей 301,302 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отклоняет, поскольку в рассматриваемом случае спорные земельные участки из публичной собственности не выбывали, а ООО «СЗ «Вертикаль» не является их приобретателем по возмездной сделке отчуждения.

С учетом изложенного, уточненный иск подлежит удовлетворению в полном объеме. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание результаты рассмотрения дела, с ответчиков, ФИО1 и ООО СЗ «Вертикаль» в доход федерального бюджета подлежат взысканию по 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями  176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Республики Мордовия от 13.02.2024 по делу № А39-5247/2022 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды земельных участков от 04.06.2021 №17456, от 04.06.2021 №17457, от 04.06.2021 №17458 и соглашения к ним от 25.11.2021, 25.03.2022, 01.04.2022, заключенные между Администрацией городского округа Саранск и ФИО1.

Признать недействительными договоры субаренды от 18.06.2021 №63/21 от 18.06.2021 №64/21, от 18.06.2021 №66/21, заключенные между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль».

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» в 30-дневный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу возвратить Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами №13:23:1002054:63, №13:23:1002054:64, №13:23:1002054:66.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вертикаль» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова