Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-23988/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДемидовой Е.Ю.,

судейСириной В.В.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Берсенёвой М.С., рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» на постановление от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., ФИО2) по делу № А75-23988/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании освободить нежилое помещение, взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Городские электрические сети» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Посредством системы веб-конференции в судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Чистый дом» - Тазиев Р.Г. по доверенности от 09.01.2025; общества с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» - ФИО3 по доверенности от 22.11.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Чистый дом» (далее – общество «Чистый дом») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш юрист» (далее – общество «Ваш юрист») об обязании в срок не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить переданное по договору аренды от 20.02.2012 № 1-Ш19/2011 (далее – договор) нежилое помещение, общей площадью 20,0 кв.м, в многоквартирном доме № 19 по улице Шевченко в городе Ханты-Мансийске, и передать его по акту приема-передачи, о взыскании 40 000 руб. задолженности за период с 01.02.2023 по 30.11.2023, взыскании арендных платежей из расчета 4 000 руб. ежемесячно, начиная с 01.12.2023 до момента фактического возврата объекта аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Городские электрические сети» (далее – общество «ГЭС»).

Решением от 29.05.2024 (в редакции определения от 11.06.2024 об исправлении опечаток) Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа – Югры исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в иске.

Общество «Чистый дом» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приводятся следующие доводы: истец неоднократно сообщал ответчику о необходимости покинуть помещение в связи с расторжением договора; суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на непоследовательное поведение общества «Ваш юрист», которое, возражало против расторжения договора в рамках дела № А75-15266/2022, вместе с тем, утверждало, что помещение им освобождено 01.01.2023; доказательств уведомления арендодателя о готовности возвратить имущество не имеется; материалами дела подтверждено, что помещение возвращено истцу 31.05.2023 по акту приема-передачи, до указанного момента помещение использовалось ответчиком, о чем свидетельствует наличие спора с третьи лицом относительно возникновения убытков вследствие отключения электроэнергии; судом необоснованно принято в качестве надлежащего и допустимого доказательства CD-диск с аудиозаписью телефонного разговора представителя общества «Ваш юрист» с диспетчером общества «Чистый дом»: данная аудиозапись является фонограммо-копией, подлинность которой в отсутствие оригинала аудиозаписи не может быть подтверждена и проверена; факт смены замка надлежащими доказательствами не подтвержден, представленные ответчиком акты от 01.06.2023, от 07.07.2023, от 01.11.2023 составлены им в одностороннем порядке, доказательств уведомления истца о предстоящем осмотре помещения на предмет ограничения доступа в него не имеется; о готовности совместного осмотра истец уведомлен ответчиком лишь в мае 2024 года; обществу «Ваш юрист» отказано в возбуждении уголовного дела по факту самоуправства истца (ограничение допуска в помещение).

Общество «Ваш юрист» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Определением от 23.01.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании объявлялся перерыв.

После перерыва представители истца и ответчика выраженные в представленных ими документах позиции поддержали.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом отзыва на нее, проверив в порядке статьей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Чистый дом» является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу 

<

...>.

На основании заключенного между обществами «Чистый дом» (арендодатель) и «Ваш юрист» (арендатор) договора арендатору во временное владение и пользование предоставлено подвальное помещение, имеющее статус нежилого, общей площадью 20,0 кв. м, в МКД № 19 по ул. Шевченко в г. Ханты-Мансийске.

Согласно пункту 1.2 договора помещение используется арендатором для размещения в нем офиса.

Договор заключен на срок 11 месяцев. В случае если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за помещение устанавливается в размере 4 000 руб. в месяц.

Истец указал, что 05.07.2022 проведено внеочередное общее собрание собственников в МКД, расположенном по адресу: 

<

...>, в форме очно-заочного голосования в период с 27.06.2022 по 05.07.2022. По результатам собрания составлен протокол от 05.07.2022 № 01, принято решение о предоставлении права пользования общим имуществом собственников помещений (подвальное помещение) в МКД, собственникам помещений в МКД для хранения колясок, велосипедов.

Истец со ссылкой на решение собственников от 05.07.2022 направил ответчику уведомление от 03.04.2023 о расторжении договора, в котором просил освободить помещение в срок до 27.06.2023. Повторное уведомление направлено 30.06.2023.

Ссылаясь на то, что ответчик помещение не освободил, арендную плату, начиная с 01.02.2023 не оплатил, общество «Чистый дом» обратилось в арбитражный суд с иском.

При вынесении решения суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 450.1, 606, 607, 610, 614, 619, 621, 622, 651, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), правовой позицией, изложенной в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66) и исходил из доказанности факта прекращения договора с 03.07.2023, неисполнения обществом «Ваш юрист» обязанности по освобождению помещения в трехдневный срок согласно пункту 2.2.10 договора, наличия оснований для обязания ответчика освободить помещение и внести арендную плату за период с 01.02.2023 по 30.11.2023.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, руководствуясь при повторном рассмотрении спора статьями 1, 328, 606, 611, 614, 622 ГК РФ, правовой позицией, содержащейся в пункте 10 Информационного письма № 66, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, счел доказанными обстоятельства невозможности использования обществом «Ваш юрист» спорного помещения в период с 15.12.2022 по 16.06.2023 по причине отсутствия электроэнергии, а также по причине ограничения доступа в помещения с 01.06.2023, на основании чего причин для взыскания с ответчика арендной платы в заявленный период не усмотрел. Поскольку на момент рассмотрения спора в апелляционном суде стороны представили подписанный акт от 31.05.2024 о возврате помещения в удовлетворении требований общества «Чистый дом» апелляционный суд отказал в полном объеме, отменив решение суда первой инстанции с принятием нового судебного акта.

Поддерживая выводы суда апелляционной инстанции, суд округа находит их сделанными при правильном применении норм права, регулирующих спорные правоотношения, а также верной оценке обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи (статья 622 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Информационного письма № 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Таким образом, для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы необходим сложный юридический состав, в который помимо прекращения договорной связи входит и фактический возврат имущества арендатором, а до момента такого возврата арендная плата подлежит внесению (не будучи обусловленной встречной обязанностью арендодателя), компенсируя тем самым невозможность со стороны арендодателя воспользоваться всей полнотой хозяйственного контроля над принадлежащей ему вещью.

Основанием к освобождению от такой платы может служить лишь недобросовестное поведение арендодателя, направленное на уклонение от приемки вещи из аренды (как, например, на это указано в пункте 37 Информационного письма № 66).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

По утверждению общества «Ваш юрист» такими обстоятельствами явились отсутствие электроэнергии в период с 15.12.2022 по 16.06.2023, а также доступа в помещение с 01.06.2023.

Из материалов дела следует, что обществом «Ваш юрист» составлены акты от 15.12.2022, 16.12.2022, 27.12.2022, 30.05.2023 об отключении электроэнергии в спорном помещении, в частности, отмечено, что отсутствует электроэнергия, все выключатели (предохранители) в коробке прибора находятся во включенном состоянии, проводка в офисе без повреждений.

Письмом от 23.01.2023 истец обратился к обществу «Чистый дом», в котором просил сообщить об условиях подключения электрической энергии.

Ответным письмом от 24.01.2023 № 46 общество «Чистый дом» сообщило, что не является исполнителем коммунальной услуги, в связи с чем предложило обратиться к гарантирующему поставщику - обществу «ГЭС»

Письмом от 21.02.2023 № 701 общество «ГЭС» сообщило об отсутствии отключений электрической энергии на спорном объекте, указав, что поставка электрической энергии осуществляется до вводных приборов учета электрической энергии МКД.

По данным АИИСКУЭ показания за период с 15.12.2023 по 16.06.2023 не менялись и составляли 31128, в письме от 15.03.2023 № 1068 общество «ГЭС» указало на отсутствие передачи данных прибора учета электроэнергии № 1557072, установленного в нежилом помещении по адресу: 

<

...> в автоматизированной системе коммерческого учета электроэнергии (АСКУЭ) с 15.12.2022.

Обществом «Ваш юрист» с участием инженера общества «ГЭС» составлен акт осмотра прибора учета от 18.05.2023 № 1441/0, согласно которому отсутствует напряжение на клеммных зажимах прибора учета. Фиксация текущих показаний невозможна.

Письмом от 08.06.2023 общество «ГЭС» дополнительно сообщило обществу «Ваш юрист» о том, что актом разграничения от 20.02.2012, подписанным между обществами «Чистый дом» и «Ваш юрист», определены границы балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон, согласно которому поставка электроэнергии в нежилое помещение осуществляется от внутренних сетей МКД.

Из акта от 20.02.2012 следует, что арендатор принял на баланс электрические сети, расположенные в нежилом помещении на цокольном этаже, а границей балансовой и эксплуатационной ответственности сторон являются границы арендуемого офисного помещения.

В последующем, письмом от 09.06.2023 общество «Ваш юрист» направило запрос на проведение совместной проверки для разрешения вопроса отключения электроэнергии в офисе.

Представителями обществ «ГЭС» и «Чистый дом» произведен осмотр ВРУ, ГРЩ спорного МКД, о чем составлен акт осмотра от 26.06.2023 № 8515/о, по итогу которого выявлено: электроснабжение офиса общества «Ваш юрист» осуществляется от 2 С.Ш. ГРЩ, ф. А, нижнего контакта ПН-100А, ВА С32А, кабелем КГ 2х4 мм. На момент осмотра питающий КЛ-0,22 кВ КГ 2х4, относящий от ГРЩ к офису общества «Ваш юрист», находился под напряжением.

Также в дело представлены акты о смене замка от 01.06.2023, от 07.07.2023, от 01.11.2023. На письма ответчика от 02.06.2023, от 25.12.2023 о предоставлении доступа в арендуемое помещение, истец, являясь управляющей организацией, доступ не предоставил.

В уведомлении от 24.05.2024 управляющая компания сообщила обществу «Ваш юрист» о том, что сотрудники общества «Чистый дом» готовы предоставить к осмотру, ранее переданное по договору аренды № 1-Ш19/2011 помещение.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, сочтя подтвержденными обстоятельства невозможности использования ответчиком помещения в период, за который общество требует внесения арендной платы, учитывая, что на момент разрешения спора вопрос о возврате помещения сторонами был урегулирован, апелляционный суд мотивированно отказал в иске.

Суд кассационной инстанции полагает, что подобная оценка соответствует положениям статьи 71 АПК РФ, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305-ЭС15-10323, от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308).

Общество «Чистый дом» считает, что суды неправомерно сочли имеющей доказательственное значение представленную обществом «Ваш юрист» аудиозапись телефонного разговора представителей истца и ответчика от 15.12.2022 по поводу отключения электроэнергии в арендуемом помещении. В телефонном разговоре диспетчер общества «Чистый дом» сообщила о том, что отключение электроэнергии произвело общество «Чистый дом» по причине наличия задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно положениям статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Вопреки доводам общества «Чистый дом», аудиозапись была оценена апелляционным судом наряду с иными имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о том, что отключение электроэнергии не зависело от действий ответчика, и признана согласующейся с ними, оснований для вывода о недостоверности данного доказательства не имеется. Осуществляя функции по управлению МКД, в котором находится спорное помещение, отвечая за содержание общего имущества МКД, к которому, в том числе, относится внутридомовая система электроснабжения, общество «Чистый дом» не представило доказательств неисправности электросети, находящейся внутри арендуемого помещения, переданной на баланс арендатора по акту от 20.02.2012.

Аргументы о неподтвержденности обстоятельств ограничения доступа в помещение ответчику правомерно отклонены апелляционным судом, указавшим на отсутствие доказательств того, что ответчик вел свою деятельность в арендованном помещении и ему была обеспечена возможность пользования нежилым помещением по назначению, с чем суд округа соглашается.

Доводы кассатора, получившие должную оценку апелляционного суда, сводятся, по сути, к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920, от 18.08.2016 № 309-КГ16-838).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-23988/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЕ.Ю. ФИО4

Судьи В.В. Сирина

 ФИО1