АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности  и обоснованности судебных актов арбитражных судов,  

вступивших в законную силу

Дело № А14-20467/2018

г. Калуга

24 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2019  Постановление изготовлено в полном объеме 24.12.2019  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

председательствующего Шульгиной А.Н. 

судей Леоновой Л.В.   Солодовой Л.В.  

при участии в заседании  

от истца:  

общества с ограниченной представитель ФИО1 (дов. от  ответственностью предприятие 16.07.2019);  

«Механический завод»  

от ответчика:  общества с ограниченной представитель ФИО2 (дов.  

ответственностью специализированного от 29.08.2019);  

застройщика «ГРАДСТРОЙ»  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью предприятие «Механический  завод» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.09.2019 по делу № А14-20467/2018,  

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью предприятие  «Механический завод» (далее - ООО предприятие «Механический завод»,  

истец, заявитель) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «ГРАДСТРОЙ» о внесении изменений в раздел 2  «Условия перенайма» договора перенайма земельного участка от 15.03.2012,  изложив пункт 2.1 раздела 2 договора перенайма земельного участка от  15.03.2012 в следующей редакции: «Сторона 2 обязуется за передачу прав и  обязанностей по настоящему договору передать в собственность стороне 110% от общей площади построенной недвижимости на передаваемом  земельном участке в жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок  33-б в городе Воронеже, что составляет в соответствии с разрешениями на  ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 № 36-RU36302000-162-2017 и от  03.03.2012 № 36-RU36302000-012-2017- 3 464,03 кв. м, в том числе жилая  площадь составляет -2 647,67 кв. м (за исключением балконов, лоджий,  веранд, террас). Все расчеты по договору найма земельного участка от  15.03.2012 будут осуществляться в соответствии с данными, изложенными в  разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2017 № 36- RU36302000-162-2017 и от 03.03.2012 № 36- RU36302000-012-2017».  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019,  оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 10.09.2019 в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу  вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с  кассационной жалобой, в которой просит их отменить, исковые требования  удовлетворить.  

В обоснование жалобы заявитель указывает на наличие оснований для  внесения изменений в договора перенайма земельного участка от 15.03.2012.  

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы  кассационной жалобы.  

Представитель ответчика возражал против доводов жалобы. 

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  правильность применения судами норм материального и процессуального  права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права  установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии  правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.12.2011  между Департаментом имущественных и земельных отношений  Воронежской области (арендодателем) и ООО предприятием «Механический  завод» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №  1857-11/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает  в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель  населенных пунктов площадью 7 353 кв. м, расположенный по адресу:  

<

...>, кадастровый номер:36:34:0203009:25,  

сроком на 5 лет.  

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для  размещения жилого дома.  

17.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области была  произведена государственная регистрация договора аренды, номер  регистрации 36-36/01/044/2012-150.  

30.12.2011 Департаментом имущественных и земельных отношений  Воронежской области указанный земельный участок был передан истцу по  акту приема-передачи.  

15.03.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор  перенайма земельного участка.  

Согласно пункту 1.1 данного договора ООО предприятие  «Механический завод» (сторона 1) передает, а ООО специализированный  застройщик «ГРАДСТРОЙ» (сторона 2) принимает в полном объеме права и  обязанности по договору аренды земельного участка № 1857-11/гз от  19.12.2011, с кадастровым номером 36:3460203009:25, площадью 7 353 кв. м,  расположенного по адресу: 

<

...>,  заключенному между Департаментом имущественных и земельных  отношений Воронежской области и ООО предприятием «Механический  завод».  

В соответствии с пунктом 2.1 договора перенайма земельного участка  сторона 2 обязуется за передачу прав и обязанностей по настоящему  договору передать в собственность стороне 1-10% от общей площади  построенной недвижимости на передаваемом земельном участке в жилом  комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33б в городе Воронеже, за  вычетом 300 кв. м общей площади и 10 000 руб., порядок и условия  передачи, конкретные виды помещений стороны оговаривают в  дополнительном соглашении к данному договору, которое стороны  обязуются заключить после утверждения и согласования проектно-сметной  документации на строительство жилого комплекса и получения разрешения  на строительство.  

Управлением Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Воронежской области была произведена  государственная регистрация договора перенайма земельного участка, номер  регистрации: 36-36/01/027/2012-460.  

09.09.2014 между истцом и ответчиком заключено дополнительное  соглашение к договору перенайма земельного участка от 15.03.2012,  согласно которому пункт 2.1 договора изложен в новой редакции,  предусматривающей обязанность стороны 2 за передачу прав и обязанностей  по настоящему договору передать в собственность стороне 1-10% от общей  площади построенной недвижимости на передаваемом земельном участке в  жилом комплексе по улице Антонова-Овсеенко, участок 33-Б в городе  Воронеже, что составляет 2 452,97 кв. м.  

В дополнительном соглашении стороны указали, что исполнение  

обязательств по оплате, указанных в пункте 2.1 договора, производится  путем передачи стороне 1 права требования на жилые помещения в  соответствии с договорами участия в долевом строительстве  многоквартирных домов. Всего общая сумма засчитанных денежных  требований стороной 1 составляет 83 076 969 руб.  

Согласно разрешений от 03.03.2017 № 36-RU26302000-012-2017 и от  28.12.2017 № 36-RU26302000-162-2017 на ввод объекта в эксплуатацию 1-ой  и 2-ой очереди строительства 17-ти этажного 5-ти подъездного жилого дома,  фактическая общая площадь объекта составляет 34 640,3 кв. м, общая  площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и  террас) составляет 26 476,7 кв. м.  

Истец пришел к выводу о том, что изменение площади введенного в  эксплуатацию жилого дома является существенным изменением  обстоятельств, позволяющим внести изменения в договор.  

Оставление предложения истца об изменении условий договора от  15.03.2012 перенайма, явилось основанием для обращения в арбитражный  суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и  апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.  

Гражданским законодательством установлен принцип свободы договора.  Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не  предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не  предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии  признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных  видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами,  не применяются, что не исключает возможности применения правил об  аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон  по договору (пункты 1 и 2 статьи 421 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание  соответствующего условия предписано законом или иными правовыми  актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами (императивным  нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).  

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по  соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,  другими законами или договором.  

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из  сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

 Сама по себе сделка перенайма, представляет собой замену стороны в  обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по  договору аренды.  

 По смыслу пункта 2.1 договора перенайма земельного участка от  15.03.2012 и дополнительного соглашения к нему от 09.09.2014 передача  

истцу в собственность 10% от общей площади построенной недвижимости,  что составляет 2 452,97 кв.м и определенная общая сумма засчитанных  денежных средств 83 076 969 руб. является платой ответчика истцу за  принятые права и обязанности по договору аренды земельного участка от  19.12.2011.  

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной  соглашением сторон.  

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на  условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке.  

Истец полагает, что изменение цены договора возможно на основании  положений пункта 1 статьи 451 ГК РФ.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской  Федерации, изложенной в определении № 18-КГ13-70 от 30.07.2013, при  рассмотрении вопроса о применении положений статьи 451 ГК РФ в качестве  юридически значимых обстоятельств подлежат установлению факт наличия  существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли  стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.  

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 1074/10 от 13.04.2010 разъяснено, что абзац второй  пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств  существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли  разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Кроме того,  изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда  обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы  стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими  заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях  (абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ).  

Суды, ссылаясь на вышеуказанное, правильно отметили, что внесение  изменений в проектную документацию в ходе строительства, а также  увеличение общей построенной площади объекта не относится к числу  обстоятельств, возникновение которых истец не мог предвидеть, а само по  себе увеличение площади в связи с изменением проектно-сметной  документации не свидетельствует об изменении установленного договором  соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем правомерно  установили, что данный факт не является существенным изменением  обстоятельств, являющимися основанием для изменения договора в  соответствии со статьей 451 ГК РФ.  

В договоре перенайма стороны обязались заключить дополнительное  соглашение в отношении порядка и условий расчета за уступленное право не  после получения ответчиком разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, а  после получения разрешения на строительство, что и было исполнено  сторонами при подписании дополнительного соглашения к договору  перенайма от 09.09.2014.  

Кроме того, заключив договор перенайма земельного участка от  15.03.2012 и дополнительное соглашение от 09.09.2014, истец принял на себя  риск возможных неблагоприятных последствий, согласившись с их  условиями. При этом сторонами не предусмотрена возможность изменения  цены договора при увеличении построенной жилой площади  многоквартирного дома после получения разрешений на ввод.  

Из акта сверки от 09.09.2014 к договору перенайма и письма № 7-Г от  20.10.2014 следует, что стороны констатировали исполнение договора  перенайма от 15.03.2012 в полном объеме и подтвердили отсутствие  финансовых претензий друг к другу.  

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС  РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих  по договорам купли-продажи недвижимости», если обязательства по  договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом,  продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части  увеличения цены проданного имущества.  

Также судами правильно установлено, что истец обратился в суд  28.09.2018, однако имел возможность предъявлять настоящие требования  исключительно в период действия спорного договора только до 24.05.2017,  поскольку с указанной даты как договор аренды земельного участка, так и  договор об уступке прав и обязанностей прекращены в соответствии со  статьями 36, 37 ЖК РФ, статьей 413 ГК РФ на основании возникновения  общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном  жилом доме в связи с первой регистрацией права собственности участником  долевого строительства.  

Доказательств того, что договор аренды земельного участка после  24.05.2017 являлся действующим, истцом в материалы дела не представлено.  

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся  обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи  451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения  необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4  этой статьи оснований - установление того, что расторжение договора  противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки  повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты,  необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.  (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 № 306-ЭС17-2823 по делу   № А12-28452/2016).  

Доводам кассатора о подписании письма № 7-Г от 20.10.2014  неуполномоченным лицом, дана оценка и правомерно указано, что поскольку  суд пришел к выводу об исполнении договора перенайма в части уплаты  цены за уступленное право аренды, то указанные доводы не имеют правового  значения.  

Руководствуясь вышеуказанным суды правомерно отказали в  удовлетворении исковых требований.  

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку  сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не  опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда  первой и апелляционной инстанции.  

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов  первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с  результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и  установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде  кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35  АПК РФ.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4  статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов,  судом кассационной инстанции не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа  приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на  полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств,  приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на  основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без  изменения.  

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.03.2019 и  постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.09.2019 по делу № А14-20467/2018 оставить без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.Н. Шульгина 

Судьи Л.В. Леонова 

 Л.В. Солодова