АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001,

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-2702/2018

4 сентября 2018 года

г.Улан-Удэ

Резолютивная часть решения  объявлена  28 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  4 сентября  2018 года.

Арбитражный суд  Республики Бурятия в составе судьи  Пунцуковой А.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 2-32/2018-1 от 26 января 2018 года и оформленное уведомлением об отказе в государственной регистрации прав  от 20 июня 2018 года № 03/106/001/2018-8606,

при участии в заседании

заявителя: ФИО2 - представителя по  доверенности от  01.12.2017,  ФИО3 - представителя по  доверенности от  30.01.2018,

ответчика: ФИО4 - представителя по доверенности от  05.07.2018 № 64,

третьего лица: не  явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой» (далее – ООО «БурГражданСтрой», Общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее - Управление Росреестра по РБ, Управление, государственный регистратор) о признании незаконными действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, обязании устранить допущенные нарушения.

Заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнил, просил признать незаконными действия Управления Росреестра по РБ, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 2-32/2018-1 от 26 января 2018 года, оформленном уведомлением об отказе в государственной регистрации прав  от 20 июня 2018 года № 03/106/001/2018-8606, обязать Управление Росреестра по РБ устранить допущенные нарушения и произвести государственную регистрацию договора об участии в долевом  строительстве № 2-32/2018-1 от 26 января 2018 года на основании заявления  03/106/001/2018-8606.

Уточнения  судом приняты к рассмотрению.

Определением суда от 23 мая 2018 года  к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, представителя не  направила, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, что в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения  дела в её отсутствие.

Представители заявителя в ходе рассмотрения дела и в судебном заседании поддержали заявленные требования. 

В  обоснование требований указали, что между заявителем и обществом с ограниченной ответственностью  «Зенит» заключен договор аренды земельного участка от 1 сентября 2016 года. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 03:24:011203:979, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома.

Согласно пункту 1.2. договора аренды от 01 сентября 2016 года договор заключен до 01 августа 2017 года, но пролонгируется, если ни одна из сторон в течение месяца не заявит о своем намерении расторгнуть договор. Договор пролонгирован сторонами до 1 августа 2018 года.

Данный договор заключен  на срок менее года и не подлежит государственной регистрации.

В ситуации, когда договор аренды не подлежит государственной регистрации, Управление не может отказать в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве или приостановить такую регистрацию, основываясь на отсутствии сведений о государственной регистрации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве установлен частью 4 статьи 18 и частью 2 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).

Указанный перечень не содержит требования о предоставлении подлинника зарегистрированного договора аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ  Управление не может требовать от заявителя предоставления подлинника зарегистрированного договора аренды земельного участка и, как следствие, не может отказать в государственной регистрации в случае его непредставления.

Сославшись на пункт 1 статьи 13 Федерального закона от  30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) и на  пункт 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее – Закон об ипотеке), указали, что  государственная регистрация договора участия в долевом строительстве автоматически повлечет возникновение ипотеки в силу закона. Из этого следует, что невозможность регистрации залога арендных прав не может повлечь  невозможность регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку регистрация договора первична и влечет возникновение ипотеки.

Действиями Управления нарушены права Общества, поскольку без государственной регистрации договор участия в долевом строительстве не заключён. Без заключенного договора заявитель не имеет права получать от граждан денежные средства за жилые помещения, которые еще не введены в эксплуатацию. В результате заявителю причиняются убытки в виде упущенной выгоды.

Просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель Управления заявленные требования не признала, представлен письменный отзыв.

В обоснование возражений представитель Управления, сославшись на часть 1 статьи 3, части  1, 9 статьи 13  Федерального закона № 214-ФЗ, пункт 2 статьи 20, пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеке, статью 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала, что  необходимость представления договора аренды земельного участка, прошедшего государственную  регистрацию, обоснована нормами действующего законодательства.

Согласно сведениям ЕГРН у  ООО «БурГражданСтрой», как застройщика,  зарегистрированные права собственности либо аренды, субаренды на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011203:979, на котором предполагается осуществлять  строительство многоквартирного дома, отсутствуют.

В отсутствие государственной регистрации договора аренды невозможен залог права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства. Право аренды по договору, заключенному  на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками  долевого строительства.

Кроме того на основании письма Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора от 18.07.2018 № 44-01-20-и2157/п, поступившего в Управление, положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации от 28.05.2018, выданное ООО «БурГражданСтрой» по объекту «Многоквартирный дом по ул.Корабельная, г.Улан-Удэ»,  аннулировано.

Следовательно, в отсутствие зарегистрированного права застройщика на земельный участок, а также в отсутствие заключения контролирующего органа о соответствии застройщика  и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, государственная регистрация договора долевого участия не может быть осуществлена.

Просила в удовлетворении требований заявителю отказать.

Заслушав объяснения представителей сторон,  исследовав материалы дела,  суд находит заявление  не обоснованным и не подлежащим удовлетворению,  по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой» зарегистрировано в качестве юридического лица 18.06.2014 за основным государственным регистрационным номером 

<

***>. Основным видом деятельности Общества является строительство жилых и нежилых зданий.

1 сентября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Зенит» (Арендодатель)  и ООО «БурГражданСтрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно п.1.1. которого Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для  размещения зданий и  сооружений, кадастровый номер: 03:24:011203:979, площадью 2701 кв.м, расположенный по адресу:  

<

...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду сроком с 1 сентября 2016  года по 1 августа 2017 года. Срок действия договора может быть продлен сторонами на тот же срок, в случае, если ни одна из  сторон не заявит в течение одного месяца о своем желании расторгнуть договор.

Согласно п.1.4 договора земельный участок  передается Арендатору для строительства  многоквартирного жилого дома.

По акту приема-передачи от 1 сентября 2016 года земельный участок передан Арендодателем Арендатору.

Как следует из письма ООО «Зенит» от 20.11.2017 № 158, адресованному  в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г.Улан-Удэ,  срок действия указанного договора  продлен по взаимному соглашению сторон до 1 августа 2018 года.

26 января 2018 года  между ООО «БурГражданСтрой» (Застройщик) и ФИО5 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 2-32/2018-1.

На основании пункта 2.1  договора по настоящему договору Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами  и (или) с привлечением других лиц построить (создать)  многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

При этом многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 1.1 договора, многоквартирный жилой дом по ул.Корабельная г.Улан-Удэ, назначение – жилое,  минимальное количество этажей – 18, максимальное количество этажей – 18, общая площадь 14 286,3 кв.м, материал наружных стен и каркаса – монолитный железобетонный каркас с монолитными железобетонными стенами и облицовкой кирпичом, материал перекрытий – монолитный железобетон.

На основании п.2.3 договора планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2019 года.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в срок до 30 июня 2020 года. Застройщик вправе  ввести дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства  объект в более ранний срок.

2 марта 2018 года ООО «БурГражданСтрой» и ФИО5 обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлениями  о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, приложив:  договор участия в долевой строительстве от 26.01.2018 № 2-32/2018-1; Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющую проведение государственной регистрации возникновения и (или) перехода прав на недвижимое имущество от 01.09.2016; договор аренды от 01.09.2016; разрешение на строительство от 28.12.2017 № 04-302000-929-2017, выданное Комитетом по строительству Администрации города Улан-Удэ; поэтажный план от 02.03.2018; проектную документацию от 13.02.2018; схему планировочной организации земельного участка  от 13.02.2018; пояснительную записку от 13.02.2018 ООО «БурГражданСтрой»; заключение от 12.02.2018 № 4-1-1/2018 Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора;  проектную декларацию от 13.02.2018; платежные поручения от 01.03.2018 №№ 7078, 866562.

19 марта 2018 года Управлением  приостановлена государственная регистрация договора  участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011203:979, расположенного по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация приостановлена в связи с тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у застройщика ООО «БурГражданСтрой» отсутствуют записи о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 03:24:011203:979 либо договора аренды, договора субаренды указанного земельного участка. Государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка является обязательным требованием, предъявляемым к застройщику для привлечения для строительства (создания) многоквартирного дома денежных средств участников долевого строительства. Также поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, отсутствует возможность залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства. Таким образом, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному па срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого  строительства.

20 июня 2018 года  Управление Росреестра по Республике Бурятия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ  "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации)  уведомлением № КУВД-03/106/001/2018-8606 отказало в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в связи с тем, что не  устранены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Полагая, что названные решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации договора являются незаконными, ООО «БурГражданСтрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 48 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства

На основании пункта 1 статьи 48 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ)  регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик - хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;  под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм право быть застройщиком у юридического лица возникает с момента приобретения прав на земельный участок, а право на привлечение денежных средств участников долевого строительства - с момента получения разрешения на строительство.

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае, как следует из материалов дела, между собственником земельного участка ООО «Зенит» и ООО «БурГражданСтрой» заключен договор от 01.09.2016  аренды земельного участка с кадастровым номером  03:24:011203:979 на срок менее одного года, следовательно, данный договор не требовал государственной регистрации. Срок действия договора продлен по взаимному соглашению сторон до 01.08.2018. Как разъяснено в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2  статьи 651 ГК. Следовательно, при продлении срока действия договора аренды земельного участка он также не подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или другой объект недвижимости.

Таким образом, право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Как следует из части 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указал, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным законом и договором.

На основании  части 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Также согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Из вышеуказанного следует, что на залог прав требования участника долевого строительства распространяется действие всех положений Закона об ипотеке.

Пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статьей 63 настоящего Федерального закона.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, также государственной регистрации не подлежат и не могут являться предметом договора об ипотеке.

На основании изложенного, наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок обязательно в силу прямого указания в законе; является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства  многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участив в строительстве. Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок обусловлена необходимостью государственной регистрации залога права на земельный участок застройщика в пользу участников долевого строительства в силу требований статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ.

Кроме того, Приказом  Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состав сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (далее – Порядок ведения ЕГРН).

На основании пункта 131 Порядка ведения ЕГРН запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 132 Порядка ведения ЕГРН в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются, в том числе слова "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 134 Порядка ведения ЕГРН  в записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются, в том числе в отношении предмета ипотеки - либо слова "земельный участок и строящийся на нем... (далее - указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо слова "право аренды земельного участка согласно договору аренды... (далее - указываются дата и номер договора) и строящийся на нем... (далее - указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо "право субаренды земельного участка согласно договору субаренды... (далее - указываются дата и номер договора) и строящийся на нем... (далее - указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)";

в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 50 Порядка данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора, субарендатора земельного участка) и другие сведения.

Следовательно, как обоснованно указано  государственным регистратором в обжалуемом  уведомлении об отказе  в государственной регистрации прав, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации; согласно сведениям ЕГРН у застройщика ООО «БурГражданСтрой» отсутствуют записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 03:24:011203:979;  то отсутствует возможность залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства.

В связи с изложенным, поскольку договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, отсутствует возможность по установлению залоговых отношений земельного участка в пользу участников долевого строительства. Таким образом, право аренды по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее одного года, не обеспечивает исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства.

В рассматриваемом случае представленный договор от 01.09.2016 не подлежит государственной регистрации, а значит, положения статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ не соблюдены в части предоставления зарегистрированного договора.

Федеральный закон № 214-ФЗ не делает исключений для договоров аренды, не подлежащих государственной регистрации, следовательно, требование в части государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка обязательно во всех случаях.

При изложенных обстоятельствах, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве от 26.01.2018 № 2-32/2018-1.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 2  статьи 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо, среди прочих, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав получает указанное заключение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.

Согласно письму  Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора (далее – Служба, РСГЖИ) от 18 июля 2018 года № 44-01-20-и2157/п, адресованному в Управление,  Службой  3 июля 2018 года аннулировано положительное заключение  о соответствии застройщика и проектной декларации  ООО «БурГражданСтрой»  на объект «Многоквартирный жилой дом по ул.Корабельная г.Улан-Удэ» от 28.05.2018 № 10-1-1/2018. При этом указанное положительное заключение от 28.05.2018 № 10-1-1/2018 выдано ООО «БурГражданСтрой» взамен представленного  Обществом на государственную регистрацию  заключения РСГЖИ от 12.02.2018 № 4-1-1/2018 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ. Данный факт подтверждается письмом Службы от  09.07.2018 № 44-01-24-и2014/18, поступившим в суд в ходе  рассмотрения настоящего дела.

Следовательно, на момент рассмотрения  Управлением заявления Общества о государственной регистрации договора и вынесения оспариваемого уведомления об отказе у ООО «БурГражданСтрой»  отсутствовало положительное заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Данное обстоятельство   в соответствии со статьями  26, 27  Закона о регистрации также является  основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах, Управление Росреестра по РБ обоснованно пришло к выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации договора  участия в долевом строительстве многоквартирного дома от  26 января 2018 года № 2-32/2018-1. Обжалуемый заявителем отказ, оформленный  уведомлением от 20 июня 2018 года  № 03/106/001/2018-8606, не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов Общества, в связи с чем, заявленные в рамках настоящего дела требования удовлетворению не подлежат.

При подаче заявления в суд  ООО «БурГражданСтрой» уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, которая в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

Руководствуясь статьями  167-170, 201 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «БурГражданСтрой» требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                                                                           А.Т.Пунцукова