ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                      Дело № А62-7180/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   14.03.2023

Постановление изготовлено в полном объеме    15.03.2023

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Большакова Д.В. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» – ФИО2 (доверенность от 24.08.2022) и заинтересованного лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области – ФИО3 (доверенность от 10.01.2022 № 001/22-Д) и ФИО4 (доверенность от 30.09.2022 № 055/22-Д), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Смоленска, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.12.2022 по делу № А62-7180/2022 (судья Красильникова В.В.)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – управление), в котором просило:

– признать незаконным решение о приостановлении 14.07.2022 государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 по заявлению от 01.07.2022 № КУВД-001/2022-27618636, выраженное в уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 14.07.2022                       № КУВД-001/2022-27618636/3,

– признать незаконными решение об отказе в возобновлении государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 после представления истцом ответчику дополнительных документов с заявлением от 11.08.2022 № КУВД-001/2022-34956579, выраженное в уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 15.08.2022 № КУВД-001/2022-27618636/7,

– признать незаконным решение о приостановлении 14.07.2022 государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 по заявлению от 01.07.2022 № КУВД-001/2022-27618635, выраженное в уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 14.07.2022                          № КУВД-001/2022-27618635/3,

– признать незаконными решение об отказе в возобновлении государственной регистрации права собственности истца на земельный участок с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 после представления истцом ответчику дополнительных документов с заявлением от 11.08.2022 № КУВД-001/2022-34956579, выраженное в уведомлении о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 15.08.2022 № КУВД-001/2022-27618635/7,

–  возложить на ответчика обязанность устранить нарушение прав, свобод и законных интересов общества или препятствия к их осуществлению путем  регистрации права собственности истца на  земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:6953 и 67:27:0000000:6954 (с учетом уточнения требований – протокол судебного заседания от 15.11.2022).

К участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Смоленска (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.12.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение. В обоснование своей позиции указывает на то, что суд первой инстанции, пришел к необоснованному и противоречащему действующему законодательству выводу о том, что оспариваемые уведомления вынесенные управлением законно, поскольку земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений дома и принадлежит им на праве общей долевой собственности и в силу закона не может быть разделен по требованию одного из собственников и продан иному лицу. Обращает внимание на то, что спорное соглашение является действующим, никем не отменено. Ссылается на то, что постановка на кадастровый учет спорных земельных участков была осуществлена управлением.

От управления в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она соглашается с требованием апелляционной жалобы об отмене решения суда.   

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.07.2022 в управление поступили заявления муниципального образования город Смоленск и общества о государственной регистрации перехода права и права собственности (№ КУВД-001/2022-27618636,                                                 № КУВД-001/2022-27618635) на земельные участки с кадастровыми номерами  67:27:0000000:6954, 67:27:0000000:6953, образованные в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0000000:2565, 67:27:0030708:38, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

В качестве основания для проведения государственной регистрации прав собственности обществом представлено соглашение о перераспределении земельного участка, государственная собственность на    который не разграничена, и земельного участка, находящегося в частной собственности от 30.06.2022 № 1024п, заключенное между администрацией и обществом (далее – соглашение о перераспределении).

В ходе проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором установлены причины, препятствующие проведению регистрации, в связи с чем, в адрес заявителей были направлены уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета от 14.07.2022 № КУВД-001/2022-27618635,                               № КУВД-001/2022-27618636 сроком на три месяца на основании пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                                          «О государственной регистрации недвижимости». В уведомлениях о приостановлении со ссылкой на положения статьи 36 ЖК РФ указано на недопустимость уменьшения земельного участка под МКД. Также указано на невозможность регистрации права собственности на образованные земельные участки без  снятия с государственного учета прав на исходные объекты.

В управление 11.08.2022 было предоставлено решение собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 от 06.06.2022 о перераспределении и разделе земельного участка.

Управлением 15.08.2022 были направлены уведомления № КУВД-001/2022-27618635/7 и  № КУВД-001/2022-27618636/7 о неустранении причин приостановления государственной регистрации по тем же основаниям, указанным в уведомлении от 14.07.2022.

Общество не согласилось с приостановлением государственной регистрации и с отказами в возобновлении государственной регистрации права и обратилось в суд с заявлением.

Рассматривая заявление и отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи                              201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                   «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав (статья 13 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со статьей 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом  или иными федеральными законами.

На основании пункта 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 этого же Закона  государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, в том числе, в порядке внесения в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, органом регистрации прав заявителю выдается или направляется уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с указанием оснований такого приостановления в соответствии с частью 7 настоящей статьи. Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Как установлено судом на основе материалов дела, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030708:38 площадью 4223 кв. м для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: г. Смоленск, мкр. «Семичевка» юго-восточного района, ул. 2-ая Киевская – проспект Гагарина, собственность публично-правовых образований; с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 площадью                            8375 кв. м для многоэтажной застройки, расположенном по адресу: г. Смоленск,                            мкр. «Семичевка» юго-восточного района, ул. 2-ая Киевская – проспект Гагарина, собственность публично-правовых образований.

Указанные земельные участки были предоставлены администрацией в аренду обществу для строительства многоквартирных жилых домов: земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030708:38 по договору аренды от 20.04.2011 № 1355/з с учетом договора о переуступке прав (т. 2, л. 36–42); земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 по договору аренды от 06.11.2015 № 104н (т. 2, л. 30–33).

Постановлением администрации от 30.10.2020 № 2382-адм был утвержден проект планировки и проект межевания застроенных и подлежащих застройке территорий города Смоленска в границах проспекта Гагарина – ул.2-ая Киевская – до пересечения с                                  ул. Марии Октябрьской – вдоль реки Ясенной.

Согласно пунктам 18, 20 и 21 раздела 2 «Образуемые и изменяемые земельные участки» данного проекта земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38, 67:27:0000000:2565 подлежали изменению путем изменения их конфигурации и площади с образованием трех земельных участков (т. 1, л. 35). При этом причины таких изменений в проекте не отражены.

Между администрацией и обществом 17.05.2022 подписаны соглашения о расторжении договоров аренды от 06.11.2015 № 104н  и  от 20.04.2011 № 1355/з  (т. 2, л. 34, 43).

За обществом 03.06.2022 зарегистрировано право собственности на все квартиры в построенном МКД по адресу: 

<

...>, а также 03.06.2022 в ЕГРН внесена запись № 67:27:0000000:2565-67/111/2022-294 о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565.

В ЕГРН  15.06.2022 внесены записи о постановке на государственный кадастровый учет образованных в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38 и 67:27:0000000:2565 (при этом характер сведений ЕГРН об образованных земельных участках носит временный характер (дата снятия с учета 15.06.2027):

– земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 площадью           6172 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 67627:0030708:1576 – 10 этажный 4-х секционных жилой дом № 18 в микрорайоне Семичевка, расположенный по адресу: 

<

...>, год завершения строительства – 2021, поставлен на кадастровый учет 25.04.2022;

– земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 площадью                   2145 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; свободен от застройки;

– земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:1747 площадью                     4281 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 32 %, принадлежит обществу на праве собственности.

Общество 15.06.2022 обратилось в администрацию с заявлением о перераспределении земельных участков и заключении соответствующего соглашения.

Между администрацией и обществом 30.06.2022 подписано соглашение о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38, 67:27:0000000:2565 в соответствии с постановлением администрации от 30.10.2020 № 2382-адм. Указано, что в результате перераспределения образовались земельные участки:

– с кадастровым номером 67:27:0030708:1747 площадью 4281 кв. м, право на распоряжение которым принадлежит администрации;

– с кадастровым номером 67:27:0000000:6953 площадью 6172 кв. м, который переходит в собственность общества;

– с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 площадью 2145 кв. м, который переходит в собственность общества.

Между администрацией и обществом 30.06.2022 подписан договор аренды от 30.06.2022 № 807/н земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030708:1747 площадью 4281 кв. м, на котором расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 32 %, принадлежащий обществу на праве собственности (т. 2, л. 45–47).

Обществом 04.07.2022 как единственным собственником земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6954 принято решение о продаже данного участка ФИО5, договор купли-продажи от 04.07.2022 (т. 2, л. 2, 6).

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 70 ЗК РФ предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом                       «О государственной регистрации недвижимости».

В силу статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой (в том числе перераспределение между земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и землями и земельными участками, которые не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута) и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимость перераспределения земельных участков мотивирована администрацией  положениями статьи 39.28 ЗК РФ (без конкретизации оснований).

В указанной статье перечислены случаи и основания перераспределения земель и/или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, а именно:

1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Однако, как верно указал суд первой инстанции, из  материалов дела не усматривается наличие какого-либо из указанных оснований.

В силу пункта 3 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Расширительное толкование пункта 3 статьи 39.28 ЗК РФ в данном случае недопустимо, поскольку оно противоречит буквальному толкованию подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, который предусматривает случаи перераспределения исключительно в целях приведения границ земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории и до утверждения указанного проекта применяться не может.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019, для осуществления перераспределения судам необходимо установить наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств, является необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения земельных участков.

При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ обстоятельств.

Между тем администрация и общество указывают на то, что перераспределение земельных участков было необходимо для приведения в соответствие с Проектом планировки и межевания территорий, утвержденного постановлением администрации   30.10.2020, до 03.06.2022 (момента регистрации права собственности на квартиры в МКД) земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030708:38 и 67:27:0000000:2565 находились в неразграниченной государственной собственности и могли быть перераспределены с учетом положений статьи 39.27 ЗК РФ.

Однако суд установил, что, несмотря на это перераспределение земельных участков было произведено именно после введения МКД по адресу: 

<

...> в эксплуатацию 19.04.2022 (т. 2, л. 109) и регистрации права собственности на все квартиры за застройщиком – обществом. Именно общество дало согласие на перераспределение земельных участков, несмотря на то, что в данном случае впоследствии будут затронуты интересы собственников-жильцов в данном доме.

 Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ                                    «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                      № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 5 статьи 40 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Поскольку представителем управления в судебном заседании было заявлено о том, что по имеющимся у него сведениям данный МКД заселен и квартиры проданы и продаются, судом правомерно было предложено обществу представить сведения о том, заключены ли в настоящее время договоры купли-продажи квартир с целью выявления лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении настоящего спора.

В связи с этим в суд первой инстанции 12.12.2022  поступила справка б/н от 23.11.2022 за подписью директора общества ФИО6 о том, что по состоянию на 23.11.2022 в доме № 43В по проспекту Гагарина в г. Смоленске действующих договоров купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи не имеется.

Между тем суд первой инстанции с учетом изложенного обосновано посчитал,  что оформление обществом права собственности на все квартиры в МКД, отсутствие факта продаж квартир будущим жильцам, подписание администрацией и обществом соглашения о перераспределении земель в отсутствие каких-либо оснований, а также сам по себе факт осуществления перераспределения земельных участков после принятия обществом в долевую собственность как собственника помещений земельного участка под домом с кадастровым номером 67:27:0000000:2565, свидетельствует о создании администрацией и обществом искусственной ситуации с целью получения последним бесплатно в собственность в обход законодательно установленных процедур выделенного в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6954, в отношении которого обществом уже подписан договор о его продаже физическому лицу.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

С учетом сказанного суд первой инстанции справедливо указал, что такие  обстоятельства уже сами по себе являются основанием для отказа обществу в защите его прав в рамках данного спора.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, приведенным в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»    разъяснениям, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании пункта 3 статьи 212 ГК РФ особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16 Закона № 189-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290  ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Законе № 189-ФЗ – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16). Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12).

За собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены права владения, пользования и в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 290 ГК РФ.

В силу частей 2 и 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений дома и принадлежит им на праве общей долевой собственности и в силу закона не может быть разделен по требованию одного из собственников и продан иному лицу.

Раздел земельного участка под МКД нарушает права и законные интересы собственников многоквартирного жилого дома (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.08.2019 № 308-ЭС19-13352 по делу № А53-3676/2017).

Кроме того, с учетом норм ЗК РФ и Федерального закона  от  25.10.2001 №              137-3                   «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» основания для возникновения права на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:6954. не занятый никакими объектами недвижимого имущества, ни у собственников помещений МКД, ни у общества, не усматривается.

Согласно части 3 статьи 41 Закона о государственной регистрации снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.

Таким образом, как указано в обжалуемых уведомлениях о приостановлении, государственная регистрация права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми № 67:27:0000000:6954 и № 67:27:0000000:6953 невозможна без прекращения прав на исходные земельные участки с одновременным снятием их с кадастрового учета.

При этом довод общества о том, что оставшийся земельный участок под МКД является достаточным, судом по праву отклонен, поскольку на недостаточность площади земельного участка под домом управление в оспариваемых актах не ссылается.

Также государственным регистратором указано, что представленное на государственную регистрацию прав собственности на образованные земельные участки соглашение о перераспределении заключено в соответствии с постановлением, которым утвержден Проект планировки и проекта межевания, застроенных и подлежащих застройке территорий в городе Смоленске (далее – проект планировки).

Согласно Проекту планировки изначально подлежали перераспределению два земельных участка с кадастровыми номерами  67:27:0000000:2565 и 67:27:0030708:38, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду обществу. Однако 03.06.2022 в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в МКД (общество является единственным правообладателем всех помещений в МКД) на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:2565, что не соответствует утвержденному постановлением проекту планировки, в котором данный земельный участок указан как собственность публично-правовых образований. Кроме того, в ЕГРН имеются сведения, что земельный участок с кадастровым участком № 67:27:0000000:2565 является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

При указанных обстоятельствах суд первый инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку оспариваемые уведомления вынесены управлением в соответствии с действующим законодательством, нарушений прав общества с учетом вышеизложенных выводов о создании искусственной ситуации не имеется, то заявление общества подлежит оставлению без удовлетворения.

В апелляционной жалобе в качестве довода о законности заключения соглашения о перераспределения обществом указана норма подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, что нельзя признать верным ввиду следующего.

Согласно абзацу 4 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей  13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ                                      «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Статьями 39.27 и 39.28 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев и оснований, при которых допускается перераспределение земель и (или) земельных участков. Причем статьей 39.27 ЗК РФ установлены случаи перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой, а статьей 39.28 ЗК РФ – случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. При этом, перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Между тем, как указано ранее, подобных оснований в деле не установлено. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:2565 и 67:27:0030708:38 на момент утверждения Проекта межевания являлись собственностью публично-правовых образований и были предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу, что полностью согласуется с требованием пункта 3 части 1 статьи 39.27 ЗК РФ (все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу).

Как установлено судом первой инстанции, никакие иные сведения относительно обоснования перераспределения спорных земельных участков в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ Проект межевания не содержит.

На момент составления межевого плана от 07.06.2022 аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 прекращена 26.05.2022 на основании соглашения о расторжении договора аренды от 17.05.2022. Также в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:2565 03.06.2022 на основании статьи 36 ЖК РФ в ЕГРН внесены сведения о том, что указанный земельный участок является общим имуществом собственников МКД. 

Ссылка в жалобе на то, что постановка на кадастровый учет спорных земельных участков была осуществлена управлением, не подлежит принятию во внимание, так как для рассмотрения настоящего спора не имеет правового значения. К тому же, на что обращено внимание управления, должностное лицо, осуществившее такую постановку, привлечено к дисциплинарной ответственности. 

Также управлением в ходе рассмотрения апелляционной жалобы обращено внимание апелляционной инстанции на следующее.

По информации, имеющейся в органе регистрации, спорный МКД заселён. При этом помещения в МКД передавались обществом собственникам на основании договоров беспроцентного займа и предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Но до настоящего времени помещения гражданам, приобретшим помещения, не переданы, права не зарегистрированы. С указанными договорами граждане обращались в орган регистрации на консультативный прием.

Кроме того, что в Промышленном районном суде г. Смоленска на рассмотрении находится дело № 2-325/2023 по иску ФИО7 к обществу о признании недействительным договора беспроцентного займа и признании права собственности на квартиру, расположенную в указанном доме (приложение). По указанному гражданскому делу управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. По мнению управления, имеющиеся в материалах дела документы (договоры беспроцентного займа и предварительные договоры купли-продажи помещений в МКД с кадастровым номером 67:27:0030708:1576 (наименование: многоквартирный дом – 10-этажный 4-х секционный жилой дом № 18 в микрорайоне «Семичевка» в г. Смоленске), свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества при представлении в суд первой инстанции информации, не соответствующей действительности.

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, изучены апелляционной инстанцией, они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а лишь сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.  

При этом иных доводов, способных повлечь за собой отмену судебного акта, в жалобе не приведено, а судом апелляционной инстанции не установлено.    

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. 

            Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Смоленской области от 14.12.2022 по делу № А62-7180/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвестпроект»                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 1500 руб. за подачу апелляционной жалобы, излишне уплаченную по платежному поручению от 29.12.2022 № 2786.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

            Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.Н. Тимашкова

Д.В. Большаков

Ю.А. Волкова