Арбитражный суд Московской области

       107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-28084/20

30 октября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 07 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению 

КИЗО Администрации городского округа Подольск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 304507402300010 ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды от 01.12.2011 № 321ф-11; обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202,

при участии в заседании представителей согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованиями о взыскании по договору аренды от 01.12.2011 № 321ф-11 задолженности по арендной плате за период с 11.02.2019 по 10.07.2019 в размере 102739,71 руб., неустойки (пени) за период с 12.02.2019 по 24.07.2019 в размере 4568,22 руб., расторжении договора аренды от 01.12.2011 № 321ф-11; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отказе от иска, в части требований о взыскании основного долга и неустойки, представив ходатайство в письменном виде, просил расторгнуть договор аренды от 01.12.2011 № 321ф-11, обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202 по акту приема-передачи.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Проверив ходатайство, полномочия лица, подписавшего заявление, суд считает, что поскольку заявленный отказ от иска в части требований о взыскании основного долга не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то данный отказ принимается судом, а производство по делу в данной части подлежит прекращению.

Представитель истца в судебном заседании заявил об уточнении исковых требований в оставшейся части, просил расторгнуть договор аренды от 01.12.2011 № 321ф-11, и обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202. Суд, в порядке статьи 49 АПК РФ, принял уточнения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Руководителя Администрации Подольского муниципального района Московской области от 22.09.2011 № 2048 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 01.12.2011 № 321ф-11 земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020714:202 общей площадью 1648 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного в п. Подольской машино-испытательной станции, сельского поселения Лаговское, Подольского муниципального района Московской области, для строительства производственно-складского комплекса малогабаритных металлических конструкций.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.08.2019 договор аренды от 22.09.2011 № 2048 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.1 договора аренды, срок действия договора составляет с 22.09.2011 по 22.09.2021.

В соответствии с Разделом 4 и Приложением № 1 к договору аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 20 числа текущего месяца.

Пунктом 4.6 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 24.07.2019 № 31/2943-исх истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил погасить задолженность в добровольном порядке. 

Претензией от 04.09.2019 № 31/3575-исх истец повторно уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложила досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком. 

Как установлено судом, претензиями от 24.07.2019 № 31/2943-исх и от 04.09.2019 № 31/3575-исх истец уведомлял ответчика о наличии задолженности по договору аренды и предлагал досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации и указанному адресу в реквизитах договора аренды.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Кроме того, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату, а именно шесть раз подряд за период с 11.02.2019 по 10.07.2019.

Сотрудниками истца проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020714:202 на предмет использования арендатором земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Согласно акту осмотра от 13.07.2020 земельного участка 50:27:0020714:202 данный участок огорожен глухим забором из металлического профлиста, доступ на участок ограничен. Участок частично замощен бетонными плитами, захламлен. На территории расположены некапитальные нежилые сооружения (бытовки). Объекты капитального строительства в пределах участка отсутствуют.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Поскольку земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Судом установлено, что спорный земельный участок передан ответчику в 2011 года в целях строительства производственно-складского комплекса малогабаритных металлических конструкций. 

Срок выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства градостроительного плана от 01.12.2017 № RU50341000-MSK007528 истекает 01.12.2020.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела информационному письму Комитета по строительству и архитектуре Администрации городского округа Подольск сведения о выдаче разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020714:202 отсутствуют (письмо от 20.12.2019 № 35/21/3163). Иных доказательств освоения земельного участка в целях строительства в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Таким образом, обязанность, предусмотренная пунктами 1.3, 5.2.1 договора аренды земельного участка до настоящего времени арендатором не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, а также неиспользование арендуемого земельного участка для целей строительства на протяжении длительного срока (более 9 лет), в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды от 01.12.2011 № 321ф-11.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание длительность и систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды, а также нецелевое использование ответчиком арендуемого земельного участка, суд приходит к выводу, что исковые требования в части расторжении договора аренды от 01.12.2011 № 321ф-11 и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ КИЗО Администрации городского округа Подольск от требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 11.02.2019 по 10.07.2019 в размере 102739,71 руб., неустойки (пени) за период с 12.02.2019 по 24.07.2019 в размере 4568,22 руб.

Производство по делу в этой части прекратить.

2. Требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.12.2011 № 321ф-11.

Обязать ИП ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020714:202 от принадлежащего ей имущества.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                    Ю.С. Таранец