ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-43022/2023

30 мая 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  30 мая 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей  М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  Общества представителя ФИО2 (доверенность от 05.03.2024), генерального директора ФИО3

от  Администрации представителя ФИО4 (доверенность от 09.01.2024),

от КУМИ представителей ФИО5, ФИО6 (доверенность от 09.01.2024),

прокурора Махмудова Э.Т.

апелляционную жалобу потребительского общества «Торговый центр «Слава» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.02.2024 по делу № А56-43022/2023 (судья А.Г. Сайфуллина) и апелляционную жалобу администрации Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области на дополнительное решение от 01.03.2024 по настоящему делу по иску:

 потребительского общества «Торговый центр «Слава» (187342, Ленинградская область, Кировск, бульвар Партизанской славы, д. 9, кв. 10; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации муниципального образования Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области  (187342, Ленинградская область, Кировский район, Кировск, ул. Новая, д. 1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности

и встречному исковому заявлению администрации муниципального образования Кировского городского поселения Кировского муниципального района  Ленинградской области  

к потребительскому обществу «Торговый центр «Слава» 

о сносе (демонтаже) объектов,

третьи лица:

Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.3; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

Комитет  по управлению  муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (187342, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

установил:

потребительское общество «Торговый центр «Слава» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования  Кировского городского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о  признании права собственности на объекты капитального строительства, нежилые здания 2006 года постройки: площадью 171,6 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:422 (инв. 8451, лит. А), площадью 167,5 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:419 (инв. 8451, лит. Б), площадью 129,1 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:426 (инв. 8451, лит. В),  площадью 67,1 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:423 (инв. 8451, лит. Д).

Администрация  обратилась со встречным исковым заявлением   об обязании Общества в тридцатидневный срок со дня  вступления в законную силу решения суда осуществить снос (демонтаж) объектов, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Кировск, ул. Молодежная, в районе плавательного бассейна, восстановить благоустройство места размещения и прилегающей территории,  которое определением от 18.08.2023 принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и Комитет  по управлению  муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области(далее - КУМИ).

Решением от 09.02.2024 Обществу в иске отказано.

Дополнительным решением от 01.03.2024  суд обязал Общество  в течение шести месяцев с даты вступления решения в законную силу  привести в соответствие со строительными и санитарными нормами и правилами спорные объекты, в иске о сносе объектов отказал.

Не согласившись с решением от 09.02.2024 Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой  просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Общества.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции не дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам, земельный участок  предоставлен Обществу  06.05.2004 по результатам проведенных торгов для организации торговой зоны, Общество предпринимало  действия к легализации постройки и выполнению требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, однако судом не дана оценка законности отказа Администрации в выдаче разрешения на строительство, а также добросовестного поведения застройщика,  постановлением Администрации изменен  вид разрешенного использования, в связи с изменением вида разрешенного использования между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области и Обществом заключен договор аренды,  спорные объекты недвижимости расположены в территориальной зоне ТД-2, допускающей строительство на земельном участке спорных объектов, суд не дал надлежащую оценку выводам судебной экспертизы, экспертом не исследован вопрос о наличии у объекта признаков объекта капитального строительства, постройка соответствует параметрам, установленным  правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории или обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом, в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности, суд не дал оценки доводу  Общества о пропуске срока исковой давности.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой на дополнительное решение от 01.03.2024, в которой просит дополнительное решение отменить, принять по встречному иску  новый судебный акт о сносе спорных объектов.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не дал оценку тому, что спорные объекта являются нестационарными торговыми объектами,  на которые не распространяются положения статьи 222  ГК РФ, земельный участок предоставлен Обществу в порядке статей 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ),  разрешение на строительство торговой зоны Обществом не получалось, а вид разрешенного строительства не предполагал такого строительства,  по условиям договора от 17.08.2010 Обществу предоставлен земельный участок для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, не являющихся объектами недвижимости, 19.01.2023 Администрацией  направлен отказ от договора, вывод эксперта о том, что спорный объект не нарушает права и охраняемые  законом интересы других лиц, носит противоречивый характер, суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 12.12.2023 № 44  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения,  указанный судом срок для приведения объекта в соответствие с градостроительными, строительными и т.п. нормами не является разумным.

В отзывах на апелляционные жалобы  КУМИ полагает апелляционную жалобу Администрации подлежащей удовлетворению, апелляционную жалобу  Общества просит оставить без удовлетворения, указывает, что  спорный земельный участок не предоставлялся в целях строительства, а только для размещения нестационарных объектов-павильонов, самовольным является возведение объектов на земельном участке, не предоставленном для этих целей, согласно заключению экспертизы  спорные объекты не соответствуют градостроительным, строительным, санитарным  нормам и правилам на момент осмотра, не соответствуют требованиям технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, соблюдение которых является обязательным.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство прокурора о вступлении в дело.

В судебном заседании  представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации возражал, не оспаривал, что земельный участок не предоставлялся для строительства объектов капитального строительства, заявил о пропуске Администрацией срока исковой давности,  заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу Администрации, против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал, указал, что земельный участок для целей строительства объектов капитального строительства не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, договор аренды земельного участка в настоящее время прекращен, земельный участок снят с кадастрового учета. 

Прокурор и представители КУМИ полагали апелляционную жалобу Администрации подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведенных торгов 06.05.2004 Обществу  в аренду предоставлен земельный участок площадью 1999 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в районе плавательного бассейна, с разрешенным использованием для организации торговой зоны.

Договор аренды № 942-з указанного земельного участка заключен 26.05.2004 сроком до 15.04.2009 с распространением его условий на отношения сторон с 06.05.2004.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора устанавливать торговый павильон. 

В 2004 году Обществом разработан проект по строительству торговой зоны «Торговый центр Слава»; проект  согласован главным архитектором Кировского района ФИО7, главным врачом ЦГСЭН, начальником ОГПН, начальником ОГИБДД, ГУП «Водоканал». 

05.11.2004 года Общество обратилось в администрацию муниципального образования Кировский район Ленинградской области за разрешением на строительство торгового центра, в ответ на обращение был получен ответ о необходимости представить в Управление архитектуры и градостроительства проектную документацию, согласованную в ГУ ЦГ СЭН и 35 ОПО. 

Как указывает Общество, строительство торговой зоны осуществлялось привлеченными средствами членов (пайщиков) Общества, в 2006 году; были возведены на бетонном монолитном фундаменте стены из металлического профнастила по металлическому каркасу с утеплением, крыша по металлическим балкам из металлочерепицы, оконные проемы - стеклопакеты, дверные проемы и двери заводского изготовления, внутри помещений - кафельные полы; объекты оборудованы коммуникациями: отопление и горячее водоснабжение от электрокотла, водоснабжение осуществляется от центрального водопровода, сток - в центральную канализацию; участок под застройку благоустроен, у зданий имеются отмостки, на участке оборудованы проезды и площадки, пешеходные дорожки. 

На основании распоряжения администрации муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области от 11.04.2006  № 476 в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части местоположения границ вышеуказанного земельного участка, с присвоением нового кадастрового номера: 47:16:01-01-004:0069 взамен старого 47:16:01-01-004:0046. 

Объекты поставлены на государственный кадастровый учет (ГКН), являются ранее учтенными, дата постановки на кадастровый учет 08.07.2012. 

Постановлением Администрации от 21.07.2009 № 413 разрешенное использование земельного участка площадью 1 999 кв. м с кадастровым номером 47:16:01-01-004:0069, расположенного по адресу: 

<

...> в районе плавательного бассейна с «организации торговой зоны» изменено  на «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». 

В связи с уточнением вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка (для размещения объектов торговли, общественное питание и бытовое обслуживание) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кировский муниципальный район Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор)  заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных целей от 17.08.2020 № 1632-з под размещение  объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, не являющихся  объектом недвижимости. 

Письмом от 19.01.2023 Администрация уведомила Общество об отказе от договора аренды.

Полагая, что спорные объекты являются объектами капитального строительства, возведены на земельном участке, разрешенное использование которого предполагает строительство таких объектов, Общество обратилось с иском о признании за ним права собственности на спорные объекты.

В свою очередь, Администрация, ссылаясь на то, что спорные объекты являются объектами самовольного строительства, обратилась с иском о сносе (демонтаже) указанных объектов.

Суд первой инстанции в удовлетворении требования Общества о признании   права собственности на спорные объекты отказал, отказал в удовлетворении требования Администрации о сносе объектов, обязал Общество привести указанные объекты в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Законность и обоснованность  обжалуемых судебных актов проверены в апелляционном порядке.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44)  признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 

Возведение (создание) постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, является в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самостоятельным основанием для признания ее самовольной, (абзац второй пункта 2 Постановления № 44).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 5, 6 Постановления № 44, положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. 

Между тем вопрос о том, являются ли спорные объекты объектами недвижимости и был ли земельный участок предоставлен для целей строительства, не был предметом исследования судом первой инстанции.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды), осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.

Процедура предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, урегулирована нормами статьи 34 ЗК РФ. 

При решении вопроса о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков (пункт 1 названной статьи ЗК РФ). 

В силу пунктов 2, 3 статьи 34 ЗК РФ лица, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. 

Как следует из  представленного договора аренды от 17.08.2010, арендатору предоставлено право установить торговый павильон, по договору аренды от 26.05.2004 земельный участок предоставлен под размещение объектов, не являющихся объектами недвижимости.

Таким образом,  условия договора аренды не предусматривали возможность возведения на арендованном земельном участке объектов недвижимости, спорные объекты возведены на земельном участке, который в установленном земельном законодательством порядке не предоставлен для целей строительства объектов недвижимости.

В настоящее время договор аренды земельного участка расторгнут, что сторонами не оспаривается.

Поскольку целью иска Администрации являлось освобождение  земельного участка после прекращения действия договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в иске о демонтаже (сносе)  возведенных на нем объектов.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства Общества о назначении повторной экспертизы.

Несостоятелен довод Общества о пропуске Администрацией срока исковой давности, поскольку в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления  № 44, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка. Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию об освобождении земельного участка после прекращения действия договора аренды.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба Администрации подлежит удовлетворению, в удовлетворении апелляционной жалобы Общества следует отказать.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

в удовлетворении ходатайства потребительского общества «Торговый центр «Слава»  о проведении повторной экспертизы  отказать.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2024 по делу № А56-43022/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу  потребительского общества «Торговый центр «Слава» - без удовлетворения.

Дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.03.2024  по настоящему делу отменить.

Обязать потребительское общество «Торговый центр «Слава» в течение трех месяцев  с момента вступления в силу постановления снести (демонтировать) торговые павильоны площадью 171,6 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:422 (инв. 8451, лит. А), площадью 167,5 кв.. м с кадастровым номером 47:16:0101004:419 (инв. 8451, лит. Б), площадью 129,1 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:426 (инв. 8451, лит. В),  площадью 67,1 кв. м с кадастровым номером 47:16:0101004:423 (инв. 8451, лит. Д).

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева