/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А82-11693/2015

28 февраля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме  28.02.2018.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Ногтевой В.А.,

судей Прытковой В.П., Чиха А.Н.,

 

в отсутствие участвующих в деле лиц 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы

некоммерческого партнерства «Консалтинговая группа «2012» и

некоммерческой организации «Фонд «Институт проблем устойчивого развития городов и территорий»

 

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2017,

принятое судьей Фроловичевой М.Б.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017,

принятое судьями Сандаловым В.Г., Пуртовой Т.Е., ШаклеинойЕ.В.,

по делу № А82-11693/2015 

 

по заявлению акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» 

в лице Костромского регионального филиала

(ИНН: 7725114488, ОГРН: 1027700342890)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волгарь» 

(ИНН: 7604207554, ОГРН: 1117604010006) 

 

об установлении требования, как обеспеченного залогом имущества должника,

 

третьи лица - Мишанина Светлана Петровна, 

Нимгирова Ирина Анатольевна, 

Долинин Алексей Николаевич, 

Красильников Александр Борисович, 

открытое акционерное общество «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области»,

некоммерческое партнерство «Консалтинговая группа «2012» и 

некоммерческую организацию «Фонд «Институт проблем устойчивого развития городов и территорий»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Волгарь» (далее – ООО «Волгарь», должник) в Арбитражный суд Ярославской области обратилось акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Костромского регионального филиала (далее – Банк) с заявлением, в котором просило учесть как обеспеченное залогом имущества должника требование в размере 40 959 266 рублей 24 копеек. 

Определением от 05.09.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Мишанину Светлану Петровну, Нимгирову Ирину Анатольевну, Долинина Алексея Николаевича, Красильникова Александра Борисовича, открытое акционерное общество «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области», некоммерческое партнерство «Консалтинговая группа «2012» (далее – НП «Консалтинговая группа «2012») и некоммерческую организацию «Фонд «Институт проблем устойчивого развития городов и территорий» (далее – Фонд).

Определением от 07.08.2017 суд удовлетворил заявление и установил требование Банка в размере 40 959 266 рублей 24 копейки (36 959 715 рублей 44 копейки суммы кредита, 3 856 709 рублей 69 копеек процентов и 142 841 рубль 11 копеек комиссии за обслуживание кредита), включенное в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченное залогом имущества должника (объект незавершенного строительства: трехэтажное здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки 1160,8 квадратного метра с инженерными коммуникациями, степень готовности 23 процента) и право аренды земельного участка, на котором расположен закладываемый объект, кадастровый номер 76:21:010149:265, общая площадь 2761 квадратный метр, что соответствует квартирам № 4, 8, 10, 13, 16, 17, 21, 22, 24, 25, 28, 29, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 48 по адресу: город Тутаев, ул. Медовая, д. 8. 

Суд руководствовался статьями 334 и 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» и исходил из  того, что предметом залога явился объект незавершенного строительства. На момент рассмотрения спора жилой дом достроен и сдан в эксплуатацию, залогом обременены квартиры жилого дома, в отношении которых отсутствуют притязания третьих лиц. 

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.11.2017 оставил определение от 07.08.2017 без изменения по тем же мотивам.

 НП «Консалтинговая группа «2012» и Фонд обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить определение от 07.08.2017 и постановление от 01.11.2017 и принять новый судебный акт: установить требование Банка, как обеспеченное залогом лишь в части 560,2 квадратных метров многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тутаев,                          ул. Медовая, д. 8, что соответствует суммарной площади квартир № 4, 16, 17, 21, 24, 28, 32, 37, 40 и 47.

По мнению заявителей жалоб, суды не приняли во внимание следующие обстоятельства. Предметом залога явился объект незавершенного строительства: здание трехэтажного многоквартирного жилого дома, степень готовности 23 процента.  Строительство объекта завершено, дом сдан в эксплуатацию, часть квартир реализована по договорам инвестирования, участия в долевом строительстве и купли-продажи. При отчуждении квартир застройщиком и банком изменения в предмет договора ипотеки в части исключения из него отчуждаемых квартир не вносились. В тексте правоустанавливающих документов застройщиком и правоприобретателями не указано на наличие обременений на отчужденные квартиры. Единственной согласованной застройщиком и банком долей в площади жилого дома, относящейся к определению площади заложенного имущества, является доля в размере 23 процента, что составляет 560,17 квадратного метра.  Указанная площадь менее площади оставшихся свободными от притязаний квартир и соответствуют суммарной площади квартир 4, 16, 17, 21, 24, 28, 32, 37, 40 и 47, на которые вправе претендовать Банк, как залогодержатель.

В судебном заседании от 19.02.2018 объявлялся перерыв до 16 часов 26.02.2018 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2017 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 по делу № А82-11693/2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Банк и предприниматель Даниленко А.Б. (заемщик) заключили договор от 21.12.2011 № 115106/0055, по условиям которого Банк открывает заемщику кредитную линию на общую сумму (лимит выдачи), не превышающую 40 млн рублей, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере 13,5 процента годовых. Окончательный срок возврата кредита – 22.11.2013. 

В обеспечение исполнения заемщиком кредитных обязательств Банк и ООО «Волгарь» (поручитель, залогодатель) заключили договоры поручительства от 21.12.2011 № 115106/0055-8 и договор об ипотеке от 21.12.2011 № 115106/0055-7.

В залог Банку передано следующее имущество:

- объект незавершенного строительства – трехэтажное здание многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, площадь застройки 1160,8 квадратного метра, степень готовности 23 процента, объект расположен по адресу: Ярославская область, город Тутаев, улица Волжская  набережная, у КНС-2;

- право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, - кадастровый номер 76:21:010149:265, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома, общая площадь 2761 квадратный метр. 

Залоговая стоимость имущества определена сторонами в размере 49 435 414 рублей (дополнительное соглашение от 20.04.2012 № 3). 

Арбитражный суд Ярославской области определением от 19.08.2015 возбудил производство по делу о несостоятельности ООО «Волгарь».

Определением от 09.10.2015 введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кузнецов Владимир Емельянович.

В определении от 04.12.2015 суд указал, что к должнику применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (Банкротство застройщика).

Определением от 05.09.2016 суд включил требование Банка в размере 36 959 715 рублей 44 копеек суммы кредита, 3 856 709 рублей 69 копеек процентов и 142 841 рубля 11 копеек комиссии за обслуживание кредита в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Предметом настоящего спора явился вопрос о признании требований Банка обеспеченными залогом имущества должника.

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

При решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (абзац 6 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58).

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, договор об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства  от 21.12.2011 и дополнительные соглашения к нему заключены в установленном законом порядке, в том числе прошли государственную регистрацию. Основания для прекращения залога, предусмотренные в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Вместе с тем предмет залога (объект незавершенного строительства) претерпел изменения. В результате завершения строительства возведен трехэтажный 48-квартирный жилой дом. 31.07.2014 дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: город Тутаев                    ул. Медовая, д. 8. 

В соответствии со статьей 76 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ                         «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации  влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон                              «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. По смыслу статьи 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Как следует из материалов дела, часть квартир реализована застройщиком по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве, купли-продажи. В отношении 20 квартир в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о собственниках квартир (квартиры № 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 11, 12, 14, 15, 18, 20, 23, 26, 27, 30, 31, 34, 46). Определением суда от 04.09.2017, принятым в рамках дела о банкротстве ООО «Волгарь», признано право собственности                                Нимгировой И.А. на квартиру № 19. В отношении оставшихся 27 квартир (квартиры № 4, 8, 10, 13, 16, 17, 21, 22, 24, 25, 28, 29, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47 и 48)  первичная регистрация права собственности за должником не осуществлялась  по причине отсутствия денежных средств. При этом все обособленные споры в деле о банкротстве ООО «Волгарь» судом рассмотрены, притязания в отношении указанных квартир отсутствуют.

С учетом изложенного суды двух инстанций правомерно признали права Банка, как залогодержателя, на названные 27 квартир в жилом доме № 8 по улице Медовая в городе Тутаеве.

Согласно отчетам об оценке рыночная стоимость 27 квартир превышает 40 959 266 рублей 24 копеек – размер требования Банка, включенного в четвертую очередь реестра требований кредиторов.  Таким образом, суды правомерно признали это требование обеспеченным залогом имущества должника.  

Довод заявителей жалобы о том, что предметом залога являлся объект незавершенного строительства (степень готовности 23 процента) и последующие изменения не вносились сторонами в договор об ипотеке от 21.11.2011 и не регистрировались в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а потому у Банка в залоге находится лишь 10 квартир общей площадью 560,17 квадратного метра (23 процента от общей площади дома), отклоняется как несоответствующий приведенным нормам права. 

Оспоренные судебные акты приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил. 

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 07.08.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 по делу №  А82-11693/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы некоммерческого партнерства «Консалтинговая группа «2012» и некоммерческой организации «Фонд «Институт проблем устойчивого развития городов и территорий» - без изменения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

           Председательствующий

 

В.А. Ногтева

 

 

Судьи

 

В.П. Прыткова

А.Н. Чих