АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А84-423/2017

город Калуга

30» ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена               29.11.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме                30.11.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

Председательствующего

ФИО1

Судей

ФИО2

ФИО3

 

При участии в судебном заседании

 

от истца:

Департамент по имущественным и

земельным отношениям города

Севастополя

 

от ответчика:

общество с ограниченной ответственностью "СэндИнтерМарин"

 

представитель не явился, извещены надлежащим образом;

 

 

ФИО4, представитель по доверенности от 07.02.2017, сроком на 1 год;

 

       рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "СэндИнтерМарин", на решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.06.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017  по делу № А84-423/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сэндинтермарин» (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2005, зарегистрированного в Книге регистрации договоров аренды земли 30.12.2005 под №0406659 (далее - договор аренды) и понуждении освободить (возвратить) земельный участок площадью 0,2000 га, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - спорный земельный участок), предоставленный ответчику в аренду для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей». Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок не был освоен арендатором в установленные договором аренды сроки.

Общество с ограниченной ответственностью «Сэндинтермарин» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконными действий по отказу в заключение договора аренды на земельный участок, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> и  обязании Департамента устранить нарушение прав общества путем заключения договора аренды спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.06.2017 (судья Погребняк А.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Сикорская Н.И.), исковые требования Департамента удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка. Общество обязано в течение тридцати дней с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить за счёт собственных средств, привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить Департаменту спорный земельный участок; в удовлетворении встречного иска общества отказано. 

Общество с ограниченной ответственностью "СэндИнтерМарин", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержала, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца,  надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился. 

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Судебные инстанции, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела,  05.10.2005 Севастопольским городским советом было принято решение №3856 о передаче обществу спорного земельного участка в аренду, сроком до 01.07.2013 для строительства торгово-культурного центра «Колизей» с отнесением земель к категории жилой и общественной застройки.

Между Севастопольским городским советом (арендодатель) и обществом (арендатор) 05.12.2005 был заключен договор аренды земельного участка со сроком действия до 01.07.2030.

В разделе 5 договора определено целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей».

В соответствии с подпунктом г) пункта 9.2.2 договора, арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Сторонами определено, что изменение условий договора осуществляется в письменной форме по взаимному согласию сторон.

Пунктом 12.3 договора стороны согласовали, что действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором. В пункте 12.4 договора, указано, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

15.12.2005 между сторонами согласован акт приема-передачи земельного участка.

Дополнением №3 к договору аренды земельного участка является акт определения границ земельного участка в натуре (на местности) с указанием на то, что состояние земельного участка соответствует кадастровому плану.

Решением Севастопольского городского совета от 05.05.2011 №921 «О расторжении договора аренды от 05.12.2005, зарегистрированного 30.01.2006 под №00018, земельного участка, площадью 0,2000 га, расположенного по проспекту Октябрьской Революции для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей» ООО «Сендинтермарин» - решено расторгнуть договор аренды от 05.12.2005 в связи с нарушением существенных условий договора, в том числе систематической неуплатой арендной платы за пользование земельным участком. В адрес ООО «Сендинтермарин» было направлено предложение о намерении расторгнуть договор аренды.

20.05.2011 ООО «Сендинтермарин» было получено комплексное градостроительное заключение Управления Градостроительства и архитектуры Севастопольского городской государственной администрации относительно изменения целевого назначения земельного участка по проспекту Октябрьской Революции (в районе дома №19), площадью 0.2000 га «Строительство торгово-культурного комплекса «Колизей» на «Строительство многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания по проспекту Октябрьской Революции (в районе дома № 19)». 15.07.2011 Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации выдано заключение о согласовании проекта организации строительства указанного объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 12.11.2013 решением Севастопольского городского Совета №6412 решение городского совета от 05.05.2011 №921 «О расторжении договора аренды от 05.12.2005, зарегистрированного 30.01.2006 земельного участка, площадью 0,2000 га по адресу: проспект Октябрьской Революции, 19 для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей» отменено в связи с погашением ООО «Сендинтермарин» задолженности по арендной плате.

По результатам обследования спорного земельного участка Управлением земельного контроля города Севастополя 31.07.2015 составлен акт №ОБ-0101/07-15, в котором указано, что по состоянию на 22.07.2015 обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены.

На основании указанного акта обследования 27.08.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя в адрес ООО «Сендинтермарин» направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а именно, с требованием начать освоение спорного земельного участка, завершить строительство торгово-культурного центра «Колизей».

В ответ на обращение ООО «Сендинтермарин» 30.11.2015 об утверждении плана границ спорного земельного участка, 15.03.2016 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя утвержден план границ указанного земельного участка.

19.01.2016 Департаментом в адрес общества направлено предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, не начато освоение земельного участка, строительство торгово-культурного центра на земельном участке не было завершено, а также проект соглашения о расторжении договора.

22.06.2016 общество обратилось в адрес Департамента с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей».

Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя утвержден градостроительный план земельного участка для строительства и обслуживания торгово-культурного центра «Колизей» от 14.07.2016.

07.07.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя было зарегистрировано право собственности города федерального значения Севастополь на указанный земельный участок.

В адрес общества 06.12.2016 Департаментом направлено уведомление об отказе в предоставлении государственной услуги, с указанием на отказ в перезаключении договора аренды земельного участка в связи с не освоением земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли от 30.01.2006 №00018, не выполнением существенного условия договора - не использования земельного участка для осуществления строительства в течение срока свыше 10 лет, что подтверждается Актом обследования земельного участка от 21.07.2016.

Истец, полагая, что ответчиком противоправно на протяжении более десяти лет не исполняются обязательства в части освоения и застройки земельного участка в срок, установленный договором, обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.

При этом, общество, полагая, что ему незаконно отказано департаментом в заключении договора аренды земельного участка в новой редакции, а также нарушены права арендатора при рассмотрении его обращений, обратилось в арбитражный суд с требованиями встречного искового заявления.

Судебные инстанции, руководствуясь положениями ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ, ст.4, ст.422 Гражданского кодекса РФ, ст. 14 АПК РФ  верно указали,  что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, то есть нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом, исходя из положений ст.27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», п.4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ст.1, ч.1 ст.2, ч.8 ст.8,11 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», суды обоснованно указали, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и его освобождении.

В обоснование исковых требований, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка - до 15.12.2007, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Как верно указали суды, по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

Согласно акту обследования земельного участка от 31.07.2015 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, а доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства и подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта не имеется.

Вместе с тем, как отметили суды, на совершение арендодателем противоправных действий (бездействий), препятствующих освоению земельного участка, общество не ссылается, но не оспаривает факт нарушения срока строительства по предмету договора аренды, а ссылается на то, что обществом предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, а строительству объекта препятствовали обстоятельства, находящиеся вне влияния общества.

Как установлено судами, арендатором предпринимались меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, но указанные работы являются лишь подготовительными к строительству, при этом, отдельные действия по оформлению проектной документации, разрешений и согласований, совершены обществом уже после истечения срока для завершения строительства на земельном участке.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу,  что доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях и в определенный договором срок - до 15.12.2007 ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупного анализа ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Украины, ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли», ч.2 ст.450, ст.619 Гражданского кодекса РФ, с учетом п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований Департамента, указав, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, а установленный договором срок аренды на период строительства истек, при этом,  доказательств, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке ответчиком не представлено.

Кроме того, суды верно указали, что поскольку материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с тем, что в рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей, то требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования,  в связи с чем, руководствуясь ст.785 Гражданского кодекса Украины, принимая во внимания условия спорного договора земли,  суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для его удовлетворения.

Исходя из положений ч.1 ст.198, п.3, 4 ч. 1 ст. 199 АПК РФ следует, что для признания действий незаконными, необходимо соблюдение двух условий: несоответствие действий закону и нарушение данными действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суды, оценивая требования встречного искового заявления, правомерно указали, что  обществом не предоставлено в материалы дела доказательств, подтверждающих факт нарушения его законного интереса, при этом, избранный истцом по встречному иску способ защиты фактически направлен на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части изменения условий о сроке завершения застройки земельного участка.

Кроме того, как верно указали суды, обращение ООО «Сендинтермарин» с заявлением в адрес арендодателя о заключение договора о предоставлении в аренду спорного земельного участка для строительства и обслуживания торгово-культурного центра состоялось в 2016 году, после истечения срока, отведенного для освоения земельного участка и завершения строительства (декабрь 2007 года), после направления арендодателем предложения о расторжении договора аренды, связанного с существенным нарушением его условий.

Поскольку был установлен факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды на протяжении длительного времени, то суды обоснованно указали на правомерность отказа Департамента в предоставлении земельного участка в аренду на условиях, предложенных ООО «Сендинтермарин», в связи с чем, обоснованно отказали в удовлетворении требований истца по встречному иску.

Более того, поскольку обществом на протяжении длительного времени допускались нарушения договорных обязательств, что само по себе является основанием для расторжения договора аренды спорного земельного участка, а именно не использования земельного участка для осуществления строительства в течение срока 10 лет, то фактически обществу обоснованно было отказано в переоформлении права аренды спорного земельного участка, поскольку данное решение было принято Департаментом ввиду отсутствия оснований для предоставления такой услуги в связи с расторжением договора аренды спорного земельного участка.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14.06.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2017  по делу № А84-423/2017 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3