АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-37548/2017

г. Краснодар

05 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – первого заместителя прокурора Ростовской области – Солдатова С.А. (удостоверение), от ответчика – Юртового казачьего общества «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ Войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» – Пустоветова А.И. (доверенность от 26.11.2016), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон» – Писанко Т.А. (доверенность от 19.12.2017), в отсутствие представителей ответчика – администрации Россошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (ИНН 6111981840, ОГРН 1056111018028), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу прокурора Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А53-37548/2017, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Ростовской области (далее – прокурор) в интересах муниципального образования Зерноградский район Ростовской области в лице администрации Зерноградского района (далее – район, администрация района) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к администрации Россошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (далее – поселение, администрация поселения), юртовому казачьему обществу «Мечетинский юрт» окружного казачьего общества Черкасский округ войскового казачьего общества «Всевеликое войско Донское» (далее соответственно – казачье общество, окружное казачье общество, войсковое казачье общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 21.10.2016 № 16 купли-продажи земельного участка площадью 1 121 200 кв. м с кадастровым номером 61:12:0601601:1134 (предыдущий кадастровый номер 61:12:601607:0030), расположенного по адресу (местоположение): Ростовская область, Зерноградский район, 2,95 км по направлению на юго-запад от х. Революционный от западной его окраины (далее – договор купли-продажи, земельный участок), о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем понуждения казачьего общества к возврату земельного участка администрации района по акту приема-передачи и погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости записи от 16.11.2016 с номером регистрации 61-61/015-61/015/003/2016-2974/5 о переходе к казачьему обществу права собственности на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Холдинг-Урал-Дон», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – общество, управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018, в иске отказано со следующей мотивировкой. Казачье общество приобрело земельный участок в аренду в 2004 году в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. На него не распространяется установленный земельным законодательством запрет на предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность казачьим обществам. В 2014 году договор аренды земельного участка заключен казачьим обществом в общем порядке продления арендных отношений. Земельный участок не относился к землям,  предоставляемым в аренду казачьим обществам без проведения торгов. Казачье общество надлежащим образом использовало земельный участок и регулярно вносило арендную плату. У казачьего общество возникло права на приобретение земельного участка в собственность по истечении трех лет аренды. Основания для отказа казачьему обществу в предоставлении земельного участка в собственность у администрации поселения отсутствовали.

Прокурор обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В 2014 году договор аренды земельного участка не мог быть заключен в соответствии с нормами земельного законодательства, вступившими в силу с 01.03.2015. Земельный участок был включен в целевой фонд для предоставления земель казачьим обществам, входившим в войсковое казачье общество и с 1997 года находился в аренде у казачьей общины «Дон» (далее – казачья община). В связи с прекращением деятельности казачьей общины в 2000 земельный участок передан в районный фонд перераспределения и предоставлен в пользование казачьему обществу. Земельный участок не выбывал из целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам. В связи с законодательным запретом на предоставление земельных участков казачьим обществам на праве постоянного (бессрочного) пользования, с казачьим обществом в 2004 году заключен договор аренды земельного участка. Казачье общество не реализовало право на получение земельного участка из целевого земельного фонда в постоянное (бессрочное) пользование. Казачьему обществу как специальному субъекту земельный участок мог быть предоставлен исключительно в аренду. В 2004, 2014 годах земельный участок предоставлялся казачьему обществу в аренду в порядке, предусматривающем запрет на приватизацию этого участка. 

В отзывах на кассационную жалобу казачье общество и общество выразили мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей прокурора, казачьего общества и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы администрации района от 20.03.1998 № 143 утверждено Положение о целевом земельном фонде для предоставления земель казачьим обществам, входящим в войсковое казачье общество. Постановлением главы администрации района от 31.08.1998 № 472 образован целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, входящим в войсковое казачье общество, в который вошли земли площадью 558 га, в том числе земельный участок. Постановлением главы Зерноградского района от 07.04.1997 № 34 земельный участок предоставлен казачьей общине в аренду до 31.12.2001. Сторонами заключен соответствующий договор аренды от 09.04.1997 № 17/10200. 

Постановлением главы района от 08.06.2000 № 411 договор аренды от 09.04.1997 № 17/10200 расторгнут, земельный участок изъят у казачьей общины в связи с ее прекращением, передан в районный фонд перераспределения, из которого предоставлен в пользование казачьему обществу. 

Решением комитета по управлению имуществом администрации района от 21.07.2004 № 134 земельный участок изъят из пользования казачьего общества и предоставлен ему в аренду на 10 лет. Комитет по управлению имуществом администрации района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства на 10 лет. Договор зарегистрирован 29.04.2008. В решении комитета по управлению имуществом администрации района от 21.07.2004 № 134 указано на относимость земельного участка к целевому земельному фонду для предоставления земель казачьим обществам, а в преамбуле договора аренды стороны сослались на статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статью 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

Решением комитета по управлению имуществом администрации района от 07.08.2014 № 363/1 земельный участок предоставлен казачьему обществу в аренду на новый срок со ссылкой на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет по управлению имуществом администрации района (арендодатель) и казачье общество (арендатор) заключили договор от 07.08.2014 № 72/1 аренды земельного участка на 10 лет до 06.08.2024. Договор зарегистрирован 25.08.2014.

По заявлению казачьего общества от 19.10.2016 постановлением главы поселения от 20.10.2016 № 359 расторгнут договор от 07.08.2014 № 72/1 аренды земельного участка, земельный участок предоставлен казачьему обществу в собственность за плату. Администрация поселения (продавец) и казачье общество (покупатель) заключили договор от 21.10.2016 № 16 купли-продажи земельного участка. Запись с номером регистрации 61-61/015-61/015/003/2016-2974/5 о переходе к казачьему обществу права собственности на земельный участок внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2016.

По заключенному казачьим обществом (залогодатель) и обществом (залогодержатель) договору от 07.12.2016 земельный участок передан в залог (ипотеку) с залоговой стоимостью 7 848 400 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Действовавшей на момент заключения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом договора от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка редакцией статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» допускалась передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае поступления только одного заявления о такой передаче при условии предварительного и заблаговременного опубликования соответствующего сообщения (пункт 4). Это положение не распространялось на случаи передачи названных земельных участков казачьим обществам для осуществления ими сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни. В этом случае выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускался (пункт 5). Аналогичный запрет сохранялся и в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Действовавшей на момент заключения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом договора от 21.07.2004 № 124 аренды земельного участка редакцией статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридическим лицам предписывалось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение их в собственность до 01.01.2006 (пункт 2). Признавались действительными и  имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также выданные после введения в действие этого закона до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (пункт 9).

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу 31.01.1998, государственная регистрация определялась как единственное доказательство существования зарегистрированного права (статья 2). Обязательной государственной регистрации подлежали права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (статья 4). Признавались юридически действительными при отсутствии государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (статья 6).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у казачьего общества до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Предусмотренное изданным после вступления в силу этого Закона постановлением главы района от 08.06.2000 № 411 право пользования земельным участком могло быть признано юридически действительными только при наличии государственной регистрации. В деле также отсутствуют доказательства соблюдения комитетом по управлению имуществом администрации района и казачьим обществом при заключении в 2004 и 2014 годах договоров аренды земельного участка в порядке, устанавливавшемся пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьей 34 Земельного кодекса. На момент заключения договора аренды земельного участка в 2014 году не действовала норма подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. В отсутствие таких доказательств у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что казачье общество при заключении договоров аренды земельного участка действовало на общих основаниях, а не как специальный субъект, для которого пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривался особый неконкурентный порядок заключения договоров аренды с запретом на приватизацию объекта аренды. Договор купли-продажи, при совершении которого был нарушен названный запрет, посягает на публичные интересы и имеет признаки ничтожной сделки (в отсутствие иных доказательств). 

Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанции, в том числе основанные на положениях Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» в редакции Областного закона от 29.06.2016 № 552-ЗС о неопределенности территории, на которой земельные участки предоставляются в аренду казачьим обществам без проведения торгов, на момент заключения договора аренды земельного участка в 2014 году, об утрате этим участком принадлежности к целевому земельному фонду для предоставления земель казачьим обществам, о заключении договоров аренды в общем порядке, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2018 по делу № А53-37548/2017 отменить. Дело № А53-37548/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин