﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А29-10970/2015

21 мая 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме  21.05.2020.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Ногтевой В.А.,

судей Елисеевой Е.В., Жегловой О.Н.,

 

при участии представителя

от ООО «Лузалес»: Исаевой Н.В. по доверенности от 09.01.2019 № 02/2020

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» Осауленко Евгения Николевича

 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 

по делу № А29-10970/2015 Арбитражного суда Республики Коми

 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» 

(ИНН: 1112003481. ОГРН: 1021101006630)

о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и

о признании права собственности на нежилые помещения

в деле о несостоятельности (банкротстве) 

общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» 

(ИНН: 1101118917, ОГРН: 1041100416720),

 

иные участники спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми и 

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пригород»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

в рамках дела о несостоятельности общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» (далее – ООО «Томстрой», должник)  в Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью «Лузалес» (далее – ООО «Лузалес»)  с заявлением о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве объекта от 08.04.2016 № 111 и о признании права собственности на нежилые помещения № П18, П19, П23, П24, П25, П26 и П27, расположенные в городе Сыктывкаре, улица Тентюковская, дом 110. 

Определением от 26.08.2019 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд руководствовался пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), и исходил из того, что спорные нежилые помещения расположены на техническом этаже жилого дома, которые в силу пункта 2.10 изменений в проектную декларацию входят в состав общего имущества в доме. Проведенная  перепланировка  не повлекла утрату у данных нежилых помещений статуса общего имущества. Суд также принял во внимание возражение конкурсного управляющего о том,  что договор от 08.04.2016 № 111 заключен после возбуждения производства по делу о несостоятельности должника (застройщика) на невыгодных для должника  условиях по цене, значительно ниже средней стоимости помещений. 

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.01.2020 отменил определение от 26.08.2019, удовлетворил заявленные требования: признал за ООО «Лузалес» право собственности на спорные нежилые помещения и обязал осуществить государственную регистрацию договора от 08.04.2016 № 111.

В обоснование своей позиции суд указал, что при строительстве дома в техническую документацию были внесены изменения, в соответствии с которыми спорные помещения были выведены из состава общего имущества дома и приобрели статус нежилых помещений. Квалифицировав требование ООО «Лузалес» как текущее, установив, что удовлетворение этого требования не приведет к нарушению прав иных кредиторов по текущим платежам, суд признал заявленные требования обоснованными. При этом возражения относительно наличия у договора от 08.04.2016 № 111 признаков подозрительной сделки отклонены, поскольку данная сделка не оспорена в установленном законом порядке. 

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО «Томстрой» Осауленко Н.Е. обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 23.01.2020.

Со ссылкой на пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 (далее – Обзор от 24.04.2019), заявитель жалобы указывает, что одним из условий для удовлетворения спорного требования является отсутствие нарушения очередности удовлетворения иных текущих требований. Податель жалобы не согласен с  выводом суда о соблюдении данного условия.  Согласно отчету конкурсного управляющего по состоянию на 16.01.2020 у должника имеется имущество балансовой стоимостью 101 361 000 рубль, в том числе дебиторская задолженность в размере 55 434 294 рублей 70 копеек. При этом текущие обязательства должника составляют 50 596 000 рублей. В результате проведения претензионной работы большая часть задолженности не подтвердилась. В отношении одного из крупнейших дебиторов (ООО ССМУ «Краснодар») открыто конкурсное производство. 

По утверждению конкурсного управляющего,  он указывал, что по условиям договора от 08.04.2016 № 111 стоимость одного квадратного метра передаваемых помещений составляет 16 770 рублей 25 копеек при средней стоимости помещений в доме 45 000 рублей.  Договор не оспаривался им в рамках дела о банкротстве должника, в том числе по основаниям, предусмотренным в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку он не прошел государственную регистрацию и не считался заключенным в установленном законом порядке. 

ООО «Лузалес» в отзыве и устно в судебном заседании отклонило доводы, приведенные в кассационной жалобе, просило оставить в силе обжалованный судебный акт, как законный и обоснованный. 

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу № А29-10970/2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Республики Коми определением от 28.10.2015 возбудил производство по делу о несостоятельности ООО «Томстрой».

Определением от 22.07.2016 введено наблюдение.

Решением от 05.04.2017 должник признан несостоятельным и в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

ООО «Томстрой» (застройщик) и ООО «Лузалес» (дольщик) заключили договор на долевое участие в строительстве объекта от 08.04.2016 № 111, предметом которого явилось долевое участие дольщика в финансировании строительства объекта – многоквартирного жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями на пересечении улиц Петрозаводская – Тентюковская в городе Сыктывкаре,  и принятие по окончании строительства в собственность нежилых помещений, расположенных на 15 этаже дома со строительными номерами 1/15, 2/15, 3/15, 4/15, 5/15, 6/15 и 7/15, общей проектной площадью 288,01 квадратного метра.

Цена договора составила 4 830 000 рублей. Стоимость одного квадратного метра – 16 770 рублей 25 копеек (пункт 3.4 договора). 

ООО «Томстрой» и ООО «Лузалес» 08.04.2016 подписали соглашение о зачете взаимных требований. Обязательства дольщика по финансированию строительства объекта недвижимости прекращаются путем зачета встречного требования к застройщику по договору поставки бетона от 30.07.2015. Размер погашаемых взаимных требований составил 4 830 000 рублей. 

Управление Росреестра по Республике Коми 26.08.2016 отказало ООО «Лузалес» в регистрации договора на долевое участие в строительстве объекта от 08.04.2016 № 111, поскольку согласно изменениям в проектную декларацию от 29.02.2016 спорные нежилые помещения расположены на техническом этаже, который в соответствии с пунктом 2.10 изменений в проектную декларацию является общим имуществом многоквартирного дома. 

Впоследствии в письме от 12.10.2017 № 100/17 ООО Архитектурная мастерская ООО  «Модулор» сообщило ООО «Лузалес» о выполнении в период с октября 2016 года по апрель 2017 года работ по модификации проектной документации по объекту – многоквартирный жилой дом о встроенными торгово-офисными помещения. Согласно выполненным  работам произведена корректировка функционального назначения, объемно-планировочные решения этажа отм.43.200 (15 этаж) с выделением помещений, относящихся к общедомовому имуществу многоквартирного жилого дома. Данные работы получили положительное заключение негосударственной экспертизы от 10.05.2017. Застройщику выдано новое разрешение на строительство от 22.05.2017 с учетом модифицированной проектной документации. 

Сославшись на указанные обстоятельства, ООО «Лузалес» обратилось к конкурсному управляющему ООО «Томстрой» с требованием принять участие в регистрации договора долевого участия от 04.08.2016 № 111.

Уклонение конкурсного управляющего от совершения названных действий послужило основанием для обращения ООО «Лузалес» с настоящим заявлением.

Заявление о признании права собственности на нежилое помещение, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе четвертой очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Если же обязательство передать нежилое помещение носит текущий характер, судом в рамках дела о банкротстве застройщика может быть рассмотрен по существу вопрос о допустимости отобрания у застройщика индивидуально-определенной вещи в пользу участника долевого строительства (покупателя). Текущим такое требование признается в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен и оплата за помещения произведена после возбуждения дела о банкротстве застройщика при условии, что целью совершения сделки является дофинансирование в строительство объекта (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 5 Закона о банкротстве). Суд может удовлетворить требование такого кредитора, если строительство объекта на момент рассмотрения спора завершено и не нарушается очередность удовлетворения иных текущих требований (пункт 14 Обзора от 24.04.2019).

Суд апелляционной инстанции установил, что спорные нежилые помещения находятся на 15 этаже многоквартирного жилого дома, являющемся техническим этажом. На момент заключения договора на долевое участие в строительстве от 08.04.2016 № 111 технический этаж указан в составе общего имущества в доме. Однако впоследствии в проектную документацию были внесены изменения и помещения на 15 этаже дома разделены на технические, которые необходимы для обслуживания многоквартирного дома и относятся к общедомовому имуществу, и на нежилые помещения, которые не являются общедомовым имуществом. На модифицированную проектную документацию 10.05.2017 получено положительное заключение экспертизы № 35-2-1-2-0083-17; 22.05.2017 получено новое разрешение на строительство объекта № 11-RU11301000-464б-2017. 28.09.2017 выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Спорные нежилые помещения 11.10.2017 поставлены на кадастровый учет. Согласно представленному ГБУ Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» техническому плану в отношении объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями на пересечении улиц Петрозаводская-Тентюковаская, дом 110»  помещения П18, П19, П23-П27 отнесены к нежилым помещениям, которые не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Договор на долевое участие в строительстве объекта от 08.04.2016 № 111 заключен и оплата по нему произведена дольщиком  после возбуждения в отношении застройщика дела о банкротстве, а потому требование ООО «Лузалес» о признании за ним права собственности на спорные нежилые помещения имеет текущий характер. Следовательно, необходимое условие для удовлетворения данного требования дольщика – отсутствие нарушения очередности удовлетворения  требований иных кредиторов по текущим платежам. 

Полно и всесторонне исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что в конкурсную массу должника включены активы балансовой стоимостью 101 361 000 рублей, текущие обязательства должника составляют 50 596 000 рублей. Удовлетворение требований ООО «Лузалес» не повлечет нарушения прав иных имеющих приоритет кредиторов в связи с достаточностью у должника имущества для удовлетворения этих требований.

При этих обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные ООО «Лузалес» требования.

Возражения конкурсного управляющего о нарушении прав кредиторов по текущим платежам свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Иная оценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

 Довод  конкурсного управляющего о том, что договор на долевое участие в строительстве дома имеет признаки подозрительной сделки, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции. По смыслу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве подозрительная сделка по своей природе относится к оспоримым сделкам, а потому является недействительной с момента признания ее таковой судом. 

Обжалованный судебный акт приняты при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил. 

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа    

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу №  А29-10970/2015 Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» Осауленко Евгения Николаевича – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

В.А. Ногтева

 

 

Судьи

 

Е.В. Елисеева

О.Н. Жеглова