СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12690/2023-ГК

г. Пермь

21 декабря 2023 года

Дело № А60-32541/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Поляковой М.А., Семенова В.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

до перерыва - третье лицо ФИО2, паспорт; после перерыва – не явилась;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «СК Интег»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 02 октября 2023 года

по делу № А60-32541/2023  

по иску общества с ограниченной ответственностью «СК Интег» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица:  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

о признании сделки недействительной 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СК Интег» (далее – истец, ООО «СК Интег») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявление к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик, Министерство) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0108111:0151, выраженного в письме № 17-01-25/12157 от 17.05.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

Решением арбитражного суда от 02.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «СК Интег» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о недобросовестном поведении арендодателя. Указывает, что истец исправно оплачивал все арендные платежи; арендатор потерял почти два года из-за невозможности зарегистрировать договор уступки по вине Министерства; Министерство знало о некорректном межевании земельного участка, и о том, что строительство на участке невозможно без оформления сервитута. Подписав договор уступки прав по договору аренды земельного участка, истец не получил никакого встречного исполнения, а лишь понес убытки в виде арендной платы, хотя фактически не пользовал земельный участок. Истец полагает односторонний отказ от договора злоупотреблением правом.

Министерство просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным. 

От третьих лиц, ФИО2, ФИО3, ФИО5, поступили письменные пояснения. 

Третье лицо, ФИО2, в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

В судебном заседании 13.12.2023 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 20.12.2023.

Судебное заседание после перерыва проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 25.01.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Спецпромцентр» (первоначальный арендатор, ООО «Спецпромцентр) и Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 1-886, в соответствии с условиями которого арендатор принял во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок площадью 2271 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в 50 метрах на север от ориентира дом 4 корпус Б, с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 для строительства и эксплуатации медицинского центра.

Срок действия договора установлен с 08.12.2006 по 07.12.2009 (п. 6.1 договора аренды).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 по делу А60-57076/2011 ООО «Спецпромцентр» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Права и обязанности ООО «Спецпромцентр» по договору аренды были выставлены на продажу посредством публичного предложения. 

Протоколом о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника РАД-73077 от 24.12.2015 ООО «СК Интег» признано победителем, которому перешло право аренды земельного участка по договору аренды для строительства и эксплуатации медицинского центра.

25.12.2015 между ООО «Спецпромцентр» (цедент) и ООО «СК ИНТЕГ» (цессионарий) заключен договор № 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007, согласно которому ООО «СК Интег» переданы права и обязанности по договору аренды, на условиях и в порядке, указанном в договоре аренды земельного участка. 

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 передан ООО «СК Интег» по акту приема-передачи от 01.02.2016. 

14.11.2017 Министерство в письме (исх.№ 17-01-82/13477) согласовало передачу прав и обязанностей по договору аренды № 1-886 от 25.01.2007 в пользу ООО «СК Интег».   

Министерством в адрес ООО «СК Интег» направлено письмо (исх.№ 17-01-82/8178 от 17.05.2019) об отказе от договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007 на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса российГК РФ по истечении  трех месяцев с даты получения настоящего уведомления.

 Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007, выраженный в письме от 17.05.2019 № 17-01-82/8178, является незаконным, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007, изложенного в письме от 17.05.2019 № 17-01-82/8178.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.02.2020 по делу № А60-66804/2019 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным отказ Министерства от договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007, выраженный в письме от 17.05.2019 исх. № 17-01-82/8178. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из неправомерности оспариваемого отказа. Судом при рассмотрении дела установлено, что в рамках освоения земельного участка арендатором с момента получения возможности приступить к освоению земельного участка были осуществлены и осуществляются мероприятия для обеспечения строительства объекта.

Письмом от 17.05.2023 № 17-01-25/12157 Министерство уведомило арендатора об отказе от договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка, изложенный в письме от 17.05.2023 № 17-01-25/12157, противоречит закону, ООО «СК Интег» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), поскольку к моменту уступки срок аренды истек (п. 6.1 договора аренды).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, после 01.03.2015 регулируется положениями Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, с 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключение из общего правила предусмотрено в случаях, определенных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено следующее.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), сформулирован правовой подход, согласно которому положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

В силу общего принципа земельного законодательства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В пункте 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи.

Таким образом, положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Министерство письмом от 17.05.2023 № 17-01-25/12157 уведомило арендатора об отказе от договора аренды земельного участка № 1-886 от 25.01.2007 на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении  трех месяцев с даты получения настоящего уведомления.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0108111:0151 предоставлен ООО «СК Интег» для целей строительства без торгов на основании договора аренды и не представлено доказательств наличия у арендатора права на заключение нового договора аренды без проведения торгов по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, установив, что разрешение на строительство на момент рассмотрения настоящего спора не получено, правомерно возведенный объект/незавершенный строительством объект на спорном земельном участке отсутствует, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признания отказа арендодателя от договора недействительным.

Доводы истца о наличии препятствий в освоении земельного участка судом не приняты во внимание, поскольку оценивались при рассмотрении дела № А60-66804/2019. 

Как верно указал суд, с момента вступления решения по указанному делу в силу - 15.05.2020 и до момента повторного отказа от договора прошло три года, что свидетельствует о том, что арендодатель предоставил арендатору срок для завершения строительства (аналогично пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ), в связи с чем оснований полагать, что арендодатель злоупотребил своим правом на отказ не имеется.  

Доводы истца о недостатках земельного участка суд также отклонил. 

При рассмотрении дела № А60-6618/2022 истец представил в материалы дела ГПЗУ от 06.04.2018 и экспликацию зданий и сооружений, подготовленной ООО «Центр Капитал», которые наглядно демонстрируют, что арендованный земельный участок находится в окружении жилых домов, следовательно, об отсутствии доступа к дорогам общего пользования истец узнал в 2018 году, а должен был узнать в момент приобретения прав и обязанностей арендатора по договору аренды, т.е. в 2015 году. Условия договора аренды были известны истцу, т.к. право аренды реализовано в процедуре банкротства. Принимая решение об участии в торгах и приобретении имущества банкрота на предложенных им условиях, истец, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все риски, связанные с таким решением.

Доводы истца о наличии в действиях Министерства признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ) отклоняются. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из содержания приведенных норм следует, что признаком злоупотребления правом является исключительность намерений при совершении сделки причинить вред другим лица, однако таких обстоятельств в рамках настоящего дела не установлено.

Из представленных документов следует, что общество «СК Интег», будучи арендатором участка, предоставленного для строительства и эксплуатации медицинского центра, с 2018 года разрешение на строительство не получило, строительство на участке не начало, в связи с чем Министерство вправе было отказаться от договора. 

При таких обстоятельствах в отсутствие оснований полагать, что отказ от договора совершен с единственной целью - причинить вред обществу, и при наличии у Министерства такого права (ст. 610 ГК РФ), апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным одностороннего отказа Министерства от договора аренды земельного участка, ввиду чего признает правомерным отказ в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы общества «СК Интег» повторяют доводы, приводимые в суде первой инстанции. Этим доводам дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, которая соответствует представленным в дело доказательствам и положениям действующего законодательства. Оснований для иной оценки апелляционный суд не усматривает.

Суд апелляционной инстанции считает, что имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства установлены судом первой инстанции правильно, представленные доказательства исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям статьи 270 АПК РФ могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют. Решение суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 октября 2023 года по делу № А60-32541/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

В.В. Семенов