АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-10580/2019

15 октября 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена                                 08 октября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме                                  15 октября 2019 года

       Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Манхеттен», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

к Главному управлению «Государственная жилищная инспекция Челябинской области», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты», г. Челябинск

о признании незаконным решения от 22.02.2019 № 1977-в

при участии в заседании:

заявителя: ФИО2 – представителя по доверенности от 01.04.2019 № 165/МХТ/2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Манхеттен» (далее – ООО «УК «Манхеттен», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» (далее – ГУ «ГЖИ Челябинской области», заинтересованное лицо) от 22.02.2019 № 1977-в об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области многоквартирного дома № 11 (стр. №5), расположенного по адресу: 

<

...> за ООО «УК «Манхеттен».

В обоснование заявления указано, что оспариваемое решение противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере. 

ГУ «ГЖИ Челябинской области» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представило отзыв на заявление от 15.07.2019, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований, оспариваемое решение находит правомерным.

На основании статьи 51 АПК РФ определением суда от 07.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые горизонты» (далее – ООО Специализированный застройщик «Новые горизонты», третье лицо).

ООО Специализированный застройщик «Новые горизонты» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, представило письменное мнение от 08.10.2019, в котором поддержало доводы заявителя о признании оспариваемого решения незаконным.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей заинтересованного и третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО «УК «Манхеттен» поддержала позицию, изложенную в заявлении.

Заслушав пояснения представителя заявителя исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает требование заявителя подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

08.02.2019 в адрес ООО УК «Манхеттен» от инициатора общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 11 (стр.5), по ул. Героя России Яковлева А.В., в г. Челябинске поступили подлинники решений очно-заочного голосования и протокол общего собрания от 08.02.2019 № 1.

Во исполнение части 1.1 статьи 46, части 2 статьи 198 ЖК РФ ООО «УК Манхеттен» направила в адрес ГУ «ГЖИ Челябинской области» подлинники Протокола общего собрания собственников помещений от 08.02.2019 № 1 и бланки решений собственников помещений, а также приложения к указанному протоколу, с целью включения многоквартирного дома № 11 (стр.5), по ул. Героя России Яковлева А.В., г. Челябинск в Реестр лицензий Челябинской области за ООО УК «Манхеттен».

По результатам рассмотрения указанного заявления ГУ «ГЖИ Челябинской области» было принято решение от 22.02.2019 № 1977-в (т.1 л.д.11-12) об отказе во внесении изменений в реестр лицензий (включении многоквартирного дома по указанному адресу в реестр лицензий за ООО «Манхеттен»).

Основанием для принятия указанного решения по мнению ГУ «ГЖИ Челябинской области» послужило отсутствие кворума при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 11 (стр. 5) расположенного по адресу: г .Челябинск ул. Героя России Яковлева А.В. результаты решения которого, были оформлены протоколом общего собрания собственников помещений от 08.02.2019 № 1, а именно: «При проверке решений собственников помещений в указанном многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании, оформленном протоколом № 1 от 08.02.2019, установлено, что внеочередное общее собрание собственников было проведено по инициативе ООО «Новые горизонты» в лице управляющего индивидуального предпринимателя Исмаилова Мубариза Елчу-Оглы, который с учетом части 1.1 статьи 44 ЖК РФ является собственником помещений в указанном многоквартирном доме (разрешение на строительство № RU74315000-133-ж-2013 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является правоустанавливающим документом, позволяющим участвовать в голосовании).

Не согласившись с данным отказом заинтересованного лица, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО УК «Манхеттен» обратилось в суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

Статьей 192 ЖК РФ, подпунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» установлено, что деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора по решению лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Реестр лицензий должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий установлены статьей 198 ЖК РФ, а также Порядком, принятым во исполнение положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 198 ЖК РФ определено, что сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (часть 2 статьи 198 ЖК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 198 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с частью 3 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938/пр).

В соответствии с пунктом 2 Порядка № 938/пр изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее - орган государственного жилищного надзора) на основании представленного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений в реестр.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о внесении изменений в реестр, содержится в пункте 3 названного Порядка № 938/пр.

В силу пункта 3 Порядка № 938/пр к заявлению о внесении изменений в реестр прилагаются следующие документы:

а) копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией и заключении договора управления с лицензиатом либо об изменении способа управления многоквартирным домом или расторжении договора управления с лицензиатом в случае проведения такого собрания;

б) копия протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат onpeделён победителем конкурса, в случае проведения указанного конкурса;

в)копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме, а в случае выбора лицензиата управляющей организацией по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляй организации для управления многоквартирным домом - копия договора управления, подписанного заявителем;

г)копия акта приема-передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирнымдомом, в случае, если лицензиат подает заявление об исключении многоквартирного дома из реестра;

д)документ, подтверждающий полномочия представителя лицензиата (в случае, если от имени лицензиата обращается его уполномоченный представитель) оформленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

е)опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата).

Пунктом 5 Порядка № 938/пр установлено, что в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий: соответствия заявления и документов положениям 2 и 3 названного Порядка; достоверности сведений, содержащихся в заявлении; отсутствия противоречий сведений, представленных лицензиатом, уже содержащимся в реестре; отсутствия судебных споров по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом, сведения о котором указаны в заявлении; выполнение лицензиатом требования о размещении информации, указанной в заявлении, на официальном сайте для раскрытия информации в соответствии с частью 2 статьи 198 ЖК РФ.

По результатам рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора принимает одно из следующих решений: а) о внесении изменений в реестр; б) об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления; в) о приостановлении рассмотрения заявления (пункт 7 Порядка № 938/пр).

Согласно пункту 9 Порядка № 938/пр основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов являются: несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «а», «г» - «е» пункта 5 названного Порядка; несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «б» и «в» пункта 5 названного Порядка, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной в соответствии с пунктом 15 Порядка № 938/пр.

В силу подпунктов «а», «в» пункта 5 Порядка № 938/пр в ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется, в том числе проверка соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 названного Порядка.

При осуществлении правового анализа представленных ООО «УК «Манхеттен» документов, ГУ ГЖИ Челябинской области» исключило из общего количества участников общего собрания собственников многоквартирного дома № 11 по ул. Героя России ФИО3 в г. Челябинске от 08.02.2019 года 64 решения собственников помещений из представленных 79, что повлияло на отсутствие необходимого кворума.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5. ГК РФ решение собрания ничтожно, если принято при отсутствие необходимого кворума.

Однако, при вынесении решения по настоящему делу, судом установлено. 

Спорный многоквартирный дом по указанному адресу был введён в эксплуатацию 24.12.2018 на основании Разрешения от 24.12.2018 № RU74315000-300-2018.

Статьей 218 Гражданского кодекса российской Федерации (далее-ГК РФ) установлены основания приобретения права собственности, в частности в соответствии с частью 1 указанной статьи, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом, в соответствии с частью 2 право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан в соответствии со статьёй 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передать помещения участникам долевого строительства по соответствующим передаточным актам. У участников долевого строительства, право на участие в общем собрании собственников помещений возникает с момента приемки квартир как у лиц, являющихся фактическими собственниками, однако из этого не следует наличия права у застройщика принимать участие в общих собраниях в отношении тех квартир, финансирование строительства которых производилось за счет участников долевого строительства и которые не переданы в установленном порядке соответствующим участникам.

Для всех участников долевого строительства установлен единый срок передачи квартир (часть 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик в установленном порядке вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (часть 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), с составлением которого бремя несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг подлежит возложению на участника долевого строительства.

При этом, в силу пункту 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Указанное положение закона не может рассматриваться как предоставляющее право застройщику принимать участие в общем собрании как фактическому собственнику в связи с тем, что помещения, построенные с привлечением денежных средств в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не переданы участникам долевого строительства.

Из приведенных положений в их совокупности и взаимосвязи следует, что застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями, установленными статьёй 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, невыполнение застройщиком мер по передаче объектов участникам долевого строительства не предоставляет застройщику права действовать за лицо, за чей счет осуществлено строительство.

Таким образом, с учётом приведённых выше норм права суд считает, что застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома после окончания строительства, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на собственные средства вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения и его следует рассматривать как фактического собственника вновь созданных объектов недвижимости (статья 218 ГК РФ), то есть в таком же порядке как и участники долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Из материалов настоящего дела следует, что в отношении помещений (квартир) № 5, 6, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 26, 27, 33, 34, 35, 36, 43, 44, 45, 55, 63, 73, 82, 92, 93, 96, 99, 102, 103, 104, 105, 112, 116, 118, 122, 124, 128, 130, 131, 134, 137, 140, 142, 144, 145, 146, 148, 149, 151, 152, 154, 155, 156, 157, 158, 160, 161, 164, 165, 166, 168, 169, 170, 171, 172 в указанном многоквартирном доме не заключались договора долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли продажи.

Указанные помещения (квартиры) были возведены застройщиком (ООО «Новые горизонты») на собственные средства, вследствие чего ООО «Новые горизонты» является собственником указанных помещений (квартир) и вправе в соответствии со статьей 44 ЖК РФ быть инициатором проведения общего собрания собственников, принимать участие в общем собрании собственников.

Таким образом, суд считает, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома № 11 по ул. Героя России ФИО3 в г. Челябинске от 08.02.2019 принято с соблюдением законодательства Российской Федерации, обязательно для всех собственников указанного многоквартирного дома и является основанием для внесения ГУ «ГЖИ Челябинской области» изменений в реестр лицензий Челябинской области многоквартирного дома № 11 (стр. №5), расположенного по адресу: 

<

...> за ООО «УК «Манхеттен».

При таких обстоятельствах, проанализировав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности, арбитражный суд считает, что оспариваемый отказ ГУ «ГЖИ Челябинской области» от 22.02.2019 № 1977-в по внесению изменений в реестр Челябинской области за ООО «УК «Манхеттен» не правомерен и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности. 

При таких обстоятельствах требование заявителя следует удовлетворить.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» от 22.02.2019 №1997-в о внесении изменений в реестр лицензий Челябинской области.

Взыскать с Главного управления «Государственная жилищная инспекция Челябинской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Манхеттен» 3 000 руб. – государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению от 27.03.2019 № 110 при обращении в арбитражный суд. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья           О.Г. Наконечная