ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-14363/2020-ГК

Дело № А40-286954/19

г. Москва

23 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2020 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" Д.У. АО «Альфа-Банк»на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 января 2020 года по делу № А40-286954/19, принятое судьей Скачковой Ю.А. (37-2065), по иску ООО "ЭСТЕЙТ ПРОПЕРТИ" Д.У. АО «Альфа-Банк» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "СПОРТМАСТЕР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить договор аренды нежилых помещений

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 29.04.2020г.; 

диплом номер ВСГ5352321 от 25.06.2010, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.04.2016г.; 

диплом номер ДВС1921255 от 20.06.2003,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Проперти» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (далее - ответчик) об обязании заключить основной договор аренды нежилых помещений № 79 -5,3 кв.м., № 80 - 15,8 кв.м., № 82 - 3,6 кв.м, № 83 - 2,6 кв.м., № 84 - 2,6 кв.м., части нежилых помещений № 81- 1544,98 кв.м., части нежилых помещений № 85 - 87,48 кв.м., части нежилых помещений № 155 - 8,59 кв.м. общей площадью 1 670,95 кв.м., расположенных на 2 этаже Объекта по адресу: 

<

...> по форме и на условиях, указанных в Приложении № 1 к настоящему иску в соответствии с подписанным сторонами соглашением от 06 ноября 2018 г. Договор аренды считать заключенным с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 января 2020 года по делу № А40-286954/19 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; 

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, АО «АЛЬФА-БАНК» является собственником помещений в нежилом здании торгово-развлекательного комплекса «КомсоМОЛЛ», расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается записью в ЕГРН № 66:41:0608010:3263-66/001/2018-64 от 08 июня 2018 года.

Собственник передал помещение в доверительное управление ООО «Эстейт Проперти», о чём сторонами 08 июня 2018 года заключен Договор доверительного управления №5-ДДУ. Передача помещения в доверительное управление зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 10 июля 2018 года внесена запись № 66:41:0608010:3263-66/001/2018-69.

06 ноября 2018 г. между Истцом и Ответчиком заключено соглашение (коммерческие условия аренды).

В соответствии с соглашением Истец взял на себя обязательство предоставить в аренду Ответчику помещение с условным обозначением F 1 площадью 1 670,95 кв.м., расположенное на 2 этаже Объекта по адресу: 

<

...>. Помещение схематично обозначено в Приложении № 1 к настоящим коммерческим условиям аренды.

Дополнительно сторонами согласованы следующие условия:

- состояние помещения, которое передается в аренду;

- срок аренды;

- размер арендной платы;

- порядок компенсации затрат за коммунальные услуги, потребляемые арендатором в помещении;

- срок проведения отделочных работ;

- порядок предоставления рекламных вывесок Арендатору;

- порядок размещения логотипа Арендатора на Объекте;

- способ обеспечения исполнения обязательства;

- порядок возмещения капитальных вложений Арендатора.

Истец полагает, что подписывая вышеуказанное соглашение, Стороны подтвердили свое согласие на заключение Договора аренды на данных условиях.

Письмом от 28 января 2019 г. исх. № 77/19/дн Истец получил отказ Ответчика заключать договор аренды на согласованных коммерческих условиях.

05 февраля 2019 г. исх. № 1 в адрес Ответчика было направлено письмо о необходимости заключения договора аренды на согласованных коммерческих условиях.

28 июня 2019 г. Истец направил в адрес Ответчика договор аренды, подписанный со своей стороны и составленный на основании соглашения от 06 ноября 2018 г.

Проект договора аренды нежилого помещения, направленный Ответчику, представлен истцом в материалы дела.

Ответчик направил письмо исх.№ 571/10/ди от 24.07.2019 г., в котором выразил свои возражения.

02 сентября 2019 г. Истец направил ответ на возражения Ответчика (письмо исх. № 213-19/ЭП от 21.08.2019 г.), дополнительно предоставил согласие на заключение договора (согласие № 703.703.3/1397/19.08.19) и повторно направил договор аренды, подписанный со своей стороны и составленный на основании соглашения от 06 ноября 2018 г.

Письмом от 05 сентября 2019 г. исх. № 719/19/дн Истец получил отказ Ответчика заключить договор аренды нежилого помещения на основании подписанного 06 ноября 2018 г. соглашения.

По мнению истца, соглашение, заключенное между сторонами, по содержанию подпадает под понятие предварительный договор аренды.

Также истец полагает, что соглашение, заключенное между Истцом и Ответчиком 06 ноября 2018 г., содержит все существенные условия договора аренды. Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован в данном соглашении.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и текст соглашения сторон, с доводами истца не согласился, придя к выводу об отсутствии в исследуемом соглашении сторон признаков, необходимых для признания его в качестве предварительного договора аренды конкретных помещений.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Таким образом, для квалификации договора как предварительного, он должен отвечать следующим критериям: намерение сторон заключить основной договор в определенный период, согласование сторонами всех существенных условий будущего договора, в том числе и тех условий, которые для одной из сторон являются существенными, а также принятие сторонами обязательств по заключению основного договора в определенный срок.

В отсутствии всех указанных критериев любые соглашения сторон при ведении переговоров должны квалифицироваться как документ, закрепляющий условия ведения переговоров в силу пункта 5 ст. 434.1.ГК РФ либо заверения об обстоятельствах.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как пояснил Ответчик, на протяжении 2018 года между Истцом и Ответчиком велись переговоры о возможности заключения договора аренды в ТРЦ «КомсоМолл», расположенный в 

<

...>. В рамках этих переговоров Сторонами обсуждались различные условия возможной аренды, часть из которых были закреплены в согласованном 6 ноября 2018 года документе «Коммерческие условия аренды».

Поведение Сторон никогда не давало основания полагать, что спорное соглашение они признают как предварительный договор. Стороны продолжали вести переговоры по заключению договора аренды, обсуждая его форму и иные существенные для обеих сторон условия. Стороны не согласовывали форму договора аренды и иным образом не вели какие-либо приготовления к заключению договора. Также Стороны никогда не ссылались в своей переписке или переговорах на указанные коммерческие условия как форму предварительного договора.

«Коммерческие условия аренды» не определяют сам по себе предмет аренды, поскольку между Сторонами не было достигнуто окончательное соглашение по площади арендуемого помещения. Если в самом соглашении предполагаемая площадь аренды указана как 1 670, 95 кв.м, то в Приложении №1, устанавливающим возможное размещение магазина «Спортмастер», площадь указана как 1 631, 97 кв.м. Такое расхождение является существенным, поскольку влияет на стоимость аренды помещения, затраты на эксплуатационное обслуживание и фактическое использование арендованных площадей. 

Также не было достигнуто соглашение о цене аренды, что является существенным условием для такого типа договора в силу ст. 654 ГК РФ. Коммерческие условия аренды определяют только общие договоренности Сторон относительно арендной платы - 7 процентов от товарооборота, однако, таких существенных условий как период расчета, включение в товарооборот интернет заказов, условия о возврате товара, реализация подарочных карт, что существенным образом отражается на показателе товарооборота магазина и в конечном итоге на арендной плате, не содержат.

Говоря о непосредственной воле Сторон на заключение предварительного договора, необходимо отметить, что у Сторон отсутствовали какие-либо препятствия на заключение основного договора аренды и необходимости в заключении предварительного договора не имелось. Отсутствовали экономические, технические и иные условия, которые могли бы объяснить необходимость заключения предварительного договора аренды, в связи с чем, стороны не могли рассматривать «Коммерческие условия аренды» как предварительный договор.

Обычная практика заключения предварительного договора аренды, в том числе и между сторонами спора, основывается на заключении предварительного договора, когда по тем или иным причинам невозможно сразу заключить основной договор аренды. Например, отсутствие строительной готовности объекта аренды, отсутствие правоустанавливающих документов на объект аренды и иные причины. Однако в настоящем случае наличие таких препятствий не следует из обстоятельств дела.

Сами «Коммерческие условия аренды» не содержат обязательств сторон по заключению договора аренды, а лишь согласие на рамочные коммерческие условия, которые могут быть включены в договор, если он будет заключен, без указания необходимости и срока заключения такого договора.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом о том, что стороны в настоящем случае вели переговоры, в рамках которых заключили отдельное соглашение с условиями ведения переговоров (соглашение о намерении). Сторонами не были согласованы как существенные условия договора, так и иные, имеющие значение для сторон условия договора. При таких обстоятельствах требования истца о понуждении ответчика заключить указанный договор являются необоснованными.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит. 

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 января 2020 года по делу № А40-286954/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:  Н.И. Панкратова 

Судьи:  Г.С. Александрова 

 А.В. Бондарев