АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-6841/2019

г. Йошкар-Ола

18» ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Светлаковой Т.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Звезда»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга по арендной плате и неустойки

с участием представителей:

от истца – директор ФИО2 на основании протокола общего собрания,

от ответчика – адвокат Насонов С.А. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Звезда», о взыскании основного долга по арендной плате за март-июнь 2019 года в сумме 831 162 рубля 82 копейки, неустойки за период с 21.02.2019 по 05.08.2019 в сумме 28 283 рубля 39 копеек и с 06.08.2019 по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора на аренду нежилых помещений и оборудования от 12.01.2015 обязательства по внесению постоянной части арендной платы за март-июнь 2019 года и переменной части - платы по коммунальным платежам, за март-май 2019 года.

Истцом указано, что в расчет переменной части арендной платы входили затраты по газоснабжению арендуемого здания, которое осуществлялось от автономной котельной, а именно: расходы по техническому обслуживанию котельной, расходы по оплате потребленного природного газа, расходы по оплате электроэнергии, потребленной для обеспечения работы автономной котельной, а также амортизация основных средств (газовой котельной). При этом участником спора особо отмечено, что амортизация относится к прочим обоснованным расходам, возмещение которых предусмотрено подпунктом «б» пункта 5.1 договора аренды.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 307, 309, 310, 606, 614 ГК РФ (т.1, л.д. 8-9, 58-59, 139).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил о доказанности передачи имущества в аренду и незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы (протокол и аудиозапись судебного заседания от 11 ноября 2019 года).

Ответчик письменный отзыв на иск не представил, в судебном заседании не согласился с представленным истцом расчетом переменной части арендной платы. Им указано, что амортизация по своей природе является постоянной величиной, поэтому расходы на амортизацию, по его мнению, включены в постоянную часть арендной платы (протокол и аудиозапись судебного заседания от 11 ноября 2019 года).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 12 января 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Звезда» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилых помещений и оборудования, по условиям которого истец как арендодатель обязался передать ответчику как арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 715,1 кв.м., в том числе: помещения подвала – 383,4 кв.м., номера помещений с № 19 по 47; помещения первого этажа – 331,7 кв.м., номера помещений № 10-13, 16-24, расположенные по адресу: 

<

...>, для размещения ресторана «Людовико Моро», а также оборудование и другие технические средства в исправном состоянии в соответствии с номенклатурой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, сопровождаемой технической документацией, а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 5 договора (т.1, л.д. 11-15). 23 ноября 2018 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым стороны изложили пункт 5.1 в новой редакции (т.1, л.д. 19).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды, по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Кроме того, в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложением и дополнительным соглашением, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ. Договор заключен на период с 15 января 2015 года по 14 января 2022 года (пункт 2.1 договора). По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается отметкой на акте приема-передачи оборудования, мебели и инвентаря (оборотная сторона т.1, л.д. 18).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений и оборудования в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актами приема-передачи от 12 января 2015 года (т.1, л.д. 16-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Приемопередаточные акты подписаны истцом и ответчиком 12 января 2015 года, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по актам арендатором не оспаривался и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ достоверно доказанным. 

4 июня 2019 года по соглашению сторон договор аренды от 12.01.2015 расторгнут и нежилые помещения и оборудования возвращены арендодателю по акту приема-передачи (т.1, л.д. 20-22).

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ и раздела 5 договора от 12.01.2015 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом аренды.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. 

Дополнительным соглашением от 23.11.2018 стороны изменили размер фиксированной части арендной платы по договору от 12.01.2015 и с 01.01.2019 установили его в сумме 350 000 рублей в месяц (т.1, л.д. 19).

Кроме того, подпунктом «б» пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2018 предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает арендодателю переменную часть, которая включает в себя фактические расходы на теплоснабжение и коммунальное обслуживание (электроэнергия, вода и стоки). Расчеты по теплоснабжению производятся на основании сумм затрат, понесенных арендодателем пропорционально занимаемой арендатором площади. Арендатор производит возмещение коммунальных платежей (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и прочие обоснованные расходы) арендодателю на основании показаний приборов учета, счетов-фактур и актов снабжающих и обслуживающих организаций.

По смыслу пунктов 12 и 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор Практики разрешения споров, связанных с арендой» условие договора об обязанности арендатора уплачивать коммунальные услуги не может быть квалифицировано в качестве самостоятельного договора или специального размера арендной платы, а должно юридически оцениваться как соглашение сторон о порядке участия арендатора в расходах собственника на исполнение им обязанности по договору снабжения тепловой или электрической энергией.

Истцом представлены договоры, акты и счета с ресурсоснабжающими организациями, доказательства несения им расходов по оплате коммунальных услуг, а также счета на оплату дополнительной арендной платы с расшифровкой затрат за март-май 2019 года (т.1, л.д. 24-26, 60-129). 

Вопреки требованиям статей 309, 614, 650 ГК РФ и условиям договора арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей, и с учетом частичной оплаты постоянной части арендой платы в сумме 306 800 рублей путем зачета встречных однородных требований (т.1, л.д. 27) и переменной части арендной платы в сумме 6 919 рублей 64 копейки на момент рассмотрения дела в суде по расчету истца за ним числится долг в сумме 831 162 рубля 82 копейки, в том числе долг по арендной плате за март-июнь 2019 года – 778 200 рублей, долг по коммунальным платежам – 52 962 рубля 82 копейки (т.1, л.д. 8-9, 58-59).

При этом в дополнении к иску от 02.10.2019 и в судебном заседании истец пояснил, что в переменную часть арендной платы входят расходы по техническому обслуживанию котельной, расходы по оплате потребленного природного газа, расходы по оплате электроэнергии, потребленной для обеспечения работы автономной котельной, а также амортизационные отчисления по газовой котельной (т.1, л.д. 58-59, протокол и аудиозапись судебного заседания от 09.10.2019). Арендодателем также со ссылкой на пункт 5.2.1 договора и Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99» указано, что расходы в виде амортизационных отчислений за котельную относятся к прочим обоснованным расходам, подлежащим возмещению в составе переменной части арендной платы (т.1, л.д. 139, протокол и аудиозапись судебного заседания от 29.10.2019).

Ответчик в судебном заседании возражал против расчета истца относительно переменной части арендной платы, пояснил, что амортизация по своей природе является постоянной величиной, поэтому расходы на амортизацию, по его мнению, включены в постоянную часть арендной платы и не подлежат дополнительному возмещению.

Позиция истца в части наличия у ответчика обязанности по возмещению амортизационных отчислений по газовой котельной признается арбитражным судом юридически ошибочной.

Так, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Тем самым указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды. Между тем газовая котельная в аренду ООО «Звезда» не передавалась. 

При этом, проанализировав условия договора аренды от 12.01.2015, арбитражный суд приходит к выводу о том, что выплата амортизационных отчислений по котельной сторонами не согласована.

По утверждению истца, амортизация относится к прочим обоснованным расходам, возмещение которых предусмотрено подпунктом «б» пункта 5.1 договора аренды.

Между тем подпунктом «б» пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.11.2018 предусмотрено, что дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает арендодателю переменную часть, которая включает в себя фактические расходы на теплоснабжение и коммунальное обслуживание (электроэнергия, вода и стоки). Расчеты по теплоснабжению производятся на основании сумм затрат, понесенных арендодателем пропорционально занимаемой арендатором площади. Арендатор производит возмещение коммунальных платежей (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и прочие обоснованные расходы) арендодателю на основании показаний приборов учета, счетов-фактур и актов снабжающих и обслуживающих организаций.

Осуществив толкование данного условия договора по правилам части 1 статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, арбитражный суд делает заключение о том, что арендатор принял на себя обязательство по возмещению фактически понесенных истцом расходов по содержанию арендованного объекта.

Вместе с тем амортизационные отчисления - это условные расходы, то есть они не материальны, не соответствуют фактическим расходам и фактическому износу имущества, а применяются в целях бухгалтерского учета для определения себестоимости производимой продукции, работ или услуг; в целях налогового учета признаются расходами, уменьшающими налог на прибыль.

Таким образом, амортизационные отчисления не являются фактически понесенными расходами истца за спорный период.

При указанных обстоятельствах возложение на ответчика обязанности по возмещению истцу амортизационных отчислений по газовой котельной, не являющейся предметом аренды, не соответствует условиям договора, поскольку стороны не договаривались об их возмещении. 

Ссылка истца на включение амортизации в прочие расходы отклоняется арбитражным судом, поскольку не позволяет определить основания, порядок и размер таких выплат. Кроме того, в судебном заседании 11.11.2019 ООО «Звезда» пояснило, что до судебного разбирательства ему не было известно о включении данных затрат в размер переменной части арендной платы.

Между тем в соответствии с пунктом 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Истец в судебном заседании 11.11.2019 подтвердил, что именно он как арендодатель готовил проект договора (аудиозапись судебного заседания). Тем самым ответчик как арендатор является контрагентом арендодателя. Поэтому с учетом данных разъяснений условие договора о расходах, подлежащих возмещению в составе переменной части арендной платы, не может быть истолковано против него.

В связи с этим расчет переменной части арендной платы признается арбитражным судом неверным.

В соответствии с произведенным арбитражным судом расчетом переменная часть арендной платы за март 2019 года составляет 26 439 рублей 39 копеек: 186 403 рубля 78 копеек (стоимость газа) + 20 024 рубля (техобслуживание котельной) + 25 580 рублей 66 копеек (электроэнергия для обеспечения работы котельной) = 232 008 рублей 44 копейки / 6364,1 кв.м. × 3595,5 кв.м. = 131 077 рублей 55 копеек / 3545,18 кв.м. × 715,1 кв.м;

- переменная часть арендной платы за апрель 2019 года составляет 19 044 рубля 54 копейки: 125 160 рублей 73 копейки (стоимость газа) + 20 024 рубля (техобслуживание котельной) + 21 932 рубля 60 копеек (электроэнергия для обеспечения работы котельной) = 167 117 рублей 33 копейки / 6364,1 кв.м. × 3595,5 кв.м. = 94 414 рублей 24 копейки / 3545,18 кв.м. × 715,1 кв.м.;

- переменная часть арендной платы за май 2019 года составляет 6 988 рублей 67 копеек: 34 961 рубль 14 копеек (стоимость газа) + 20 024 рубля (техобслуживание котельной) + 6 336 рублей 58 копеек (энергия для обеспечения работы котельной) = 61 321 рубль 72 копейки / 6364,1 кв.м. × 3595,5 кв.м. = 34 646 рублей 24 копейки / 3545,18 кв.м. × 715,1 кв.м.

Таким образом, долг по переменной части арендной платы с учетом частичной оплаты в сумме 6 919 рублей 64 копейки, получение которой подтверждено истцом в судебном заседании от 29.10.2019 (аудиозапись судебного заседания), составляет 45 552 рубля 96 копеек.

В остальной части долг по арендной плате (постоянная часть) рассчитан истцом верно.

Итоговая сумма долга по арендной плате по расчету суда составляет 823 752 рубля 96 копеек и подлежит взысканию с ООО «Звезда». В остальной части требование удовлетворению не подлежит.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 6.5) определено, что в случае нарушения оплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает неустойку. Размер неустойки определяется учетной ставкой Центрального банка РФ на день исполнения денежного обязательства (т.1, л.д. 12).

Общая сумма неустойки согласно расчету истца составила 28 283 рубля 39 копеек за период с 21.02.2019 по 05.08.2019 (т.1, л.д. 8-9). При этом неустойка в твердой денежной сумме рассчитана истцом только на долг по постоянной части арендной платы. Расчет неустойки проверен арбитражным судом и признается верным. Возражений по расчету либо встречного расчета ответчиком не представлено. Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика законной неустойки, начисленной на основной долг исходя из учетной ставки Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с 06.08.2019 по день фактической уплаты основного долга.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Основной долг составляет 823 752 рубля 96 копеек. Учитывая, что неустойка в твердой сумме рассчитана истцом по 05.08.2019, началом периода начисления неустойки по день уплаты долга обществом указано 06.08.2019. Ставка неустойки указана истцом исходя из учетной ставки Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму долга 823 752 рубля 96 копеек исходя из учетной ставки Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с 6 августа 2019 года и по день фактической уплаты долга.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции (статьи 11, 12 ГК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины с удовлетворенной суммы иска в размере 20 041 рубль взыскиваются арбитражным судом с ответчика, не в пользу которого принято решение. В остальной части (148 рублей) расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца и возмещению не подлежат в связи с частичным отказом в иске.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 ноября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Звезда» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) долг по арендной плате в сумме 823 752 рубля 96 копеек и неустойку в сумме 28 283 рубля 39 копеек, всего – 852 036 рублей 35 копеек, а также неустойку, начисленную на сумму долга 823 752 рубля 96 копеек исходя из учетной ставки Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, начиная с 6 августа 2019 года и по день фактической уплаты долга.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Звезда» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 041 рубль.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                 Т. Л. Светлакова