Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-6632/2020

город Мурманск

27 января 2021 года

Дело рассмотрено, резолютивная часть решения вынесена 21.01.2021

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Тарасова А.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гудовой М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «Нефтеперевалочная база «Причальное» к МТУ Росимущества в Мурманской области и республике Карелия о признании недействительным и не подлежащим применению уведомления от 16.12.2019, признании отчета об оценке от 24.10.2019 № 19С/0519 недостоверным, признании отчета «об оценке № 001-20 от 25.06.2020 согласно которому рыночная стоимость права аренды спорного участка составляет 7 000 000 рублей, утвердить его в соответствии с нормативно установленным порядком в рамках определения платы за предоставленный в аренду участок», утверждении расчета и установлении размера арендной платы согласно отчету от 25.06.2020

3-и лица: - индивидуальный предприниматель ФИО1,

- ООО «Мурманское землеустроительное предприятие»,

при участии в заседании представителей

от истца: ФИО2, доверенность от 30.12.2020,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.12.2020 № 110,

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом

установил:

АО «Нефтеперевалочная база «Причальное» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) на стадии оставления иска без движения (т. 1, л.д. 37), к МТУ Росимущества в Мурманской области и республике Карелия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о - признании недействительным и не подлежащим применению уведомления ответчика от 16.12.2019 № 51ДЕ-059022, - признании отчета об оценке от 24.10.2019 № 19С/0519 недостоверным, - признании отчета «об оценке № 001-20 от 25.06.2020 согласно которому рыночная стоимость права аренды спорного участка составляет 7 000 000 рублей, утвердить его в соответствии с нормативно установленным порядком в рамках определения платы за предоставленный в аренду участок», - утверждении расчета и установлении размера арендной платы согласно отчету от 25.06.2020 № 001-20 на период с 01.01.2020 по 31.12.2025 в размере 280 000 рублей в год.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены оценщики ответчика и истца, а именно соответственно: - индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1), и - ООО «Мурманское землеустроительное предприятие» (далее – ООО «МЗП», Предприятие).

В обоснование иска истец указал, что оспариваемым уведомлением ответчик уведомил истца об изменении арендной платы за арендуемый им земельный участок, размер которой определил на основании оспариваемого отчета. Полагая не достоверным отчет оценщика ответчика, истец просит принять для расчета арендной платы его отчет оценщика.

Ответчик представил отзыв на иск и дополнения по делу, в которых иск не признал, указав в том числе, на не обоснованность не принятия отчета ответчика, отсутствие экспертизы по делу и неправильном определении истцом размера арендных платежей.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора в судебное заседание не явились.

В судебное заседание со стороны третьего лица ООО «МЗП» явился ФИО4, предъявивший паспорт, который судом к участию в процессе не допущен в виду отсутствия полномочий по представлению Предприятия (доверенность суду не представлена). ФИО4 допущен в судебное заседание в качестве слушателя.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей истца и ответчика, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд определил рассмотреть спор в отсутствие представителей третьих лиц.

К судебному заседанию от истца в порядке статьи 49 АПК РФ поступило ходатайство об уточнении иска, в котором он в окончательном варианте просил суд:

- признать недействительным и не подлежащим применению уведомление ответчика от 16.12.2019 № 51ДЕ-059022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 250 от 19.04.2006 дополненного соглашением от 13.07.2015 о переводе на Российскую Федерацию в лице ответчика прав и обязанностей по договору аренды от 19.04.2006 № 250 земельного участка с кадастровым номером 51:01:0201001:0021,

- признать Отчет об оценке от 24.10.2019 № 19С/0519 выполненный ФИО1 недостоверным,

- принять Отчет об оценке от 25.06.2020 № 001-20 для изменения арендной платы по действующему договору аренды земельного участка от 19.04.2006 № 250 дополненного соглашением от 13.07.2015,

- установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 51:01:0201001:0021 на основании Отчета от 25.06.2020 № 001-20, согласно пункту 6 Правил Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска, с учетом его уточнения, настаивал. Указал на наличие представленного истцом отрицательного экспертного заключения на оспариваемую оценку проведенную ответчиком. На неоднократные предложения суда о назначении по делу судебной экспертизы, категорически против ее назначения возражал.

Представитель ответчика против уточнения иска не возражал. Возражал против его удовлетворения, поддержав доводы отзыва на иск. По вопросу назначения судебной экспертизы сослался на состязательность сторон, указав, что спорную оценку оспаривает именно истец.

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнения иска судом приняты.

Из материалов дела следует, что 19.04.2006 между ЗАО «Синтез-Петролеум» (Арендатор) и Администрацией муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (Арендодатель) заключен договор аренды № 250 (далее – Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:01:0201001:21 имеющий адресные ориентиры: Мурманская область, Кольский район, г.п. Мурмаши (далее – Земельный участок, Участок), под производственные объекты прирельсовой перевалочной базы в границах, указанных в кадастровой карте Участка, общей площадью 86 558 (восемьдесят тысяч пятьсот пятьдесят восемь) м2. Срок аренды Участка устанавливается с 05.12.2005 по 05.12.2030 (пункты 1.1. и 2.1. Договора).

В ходе реорганизации ЗАО «Синтез Петролеум» было выделено ЗАО «Нефтеперевалочная база «Причальное» - истец по настоящему делу, к которому согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по Договору.

13.07.2015 между истцом и ответчиком подписано соглашение б/н (далее – Соглашение) о переводе на Российскую Федерацию в лице ответчика прав и обязанностей по Договору.

Пунктом 3.4. Соглашения сторонами согласовано, что арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке по требованию Арендодателя ежегодно не чаще 1 раза в год в следствие изменения, в том числе, рыночной стоимости земельного участка.

16.12.2019 в адрес истца поступило уведомление ответчика № 51-ДЕ-05/9022 (далее – Уведомление) которым ответчик известил об изменении с 01.01.2020 размера годовой арендной платы по Договору аренды Участка.

В приложении к уведомлению истцу были представлены расчет арендной платы за Участок с 01.01.2020 (далее – Расчет) и выписка из отчета оценщика от 24.10.2019 № 19С/0519 об оценке рыночной стоимости права аренды Земельного участка (далее – отчет ФИО1).

Согласно расчета размер годовой арендной платы за участок составил 4 369 807,07 ₽ в год, а согласно отчета ФИО1 рыночная стоимость права аренды Участка за период с 01.01.2020 по 04.12.2030 составляет 47 650 000 ₽.

Не согласившись с указанной оценкой арендной платы, истец провел свою оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – Участка, которую поручил ООО «МЗП», по результатам которой составлен отчет от 25.06.2020 № 001-20 (далее – отчет Предприятия), согласно которого, по мнению истца, арендная плата за Участок в год должна составлять 280 000 ₽.

Установив совокупность указанного, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора, в указанном выше виде.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 39.7. Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Основные принципы) и «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

При заключении Соглашения к Договору стороны предусмотрели, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем (пункт 3.4. Соглашения).

Указанный пункт Соглашения сторон соответствует пункту 8 Правил, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, право на одностороннее изменение размера арендной платы за Участок прямо предусмотрено как пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, так пунктом 3.4. Соглашения и пунктом 8 Правил.

На момент заключения Соглашения сторон, пунктом 6 Правил, было установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 в Постановление № 582 внесены изменения и пункт 6 Правил изложен в иной редакции, в соответствии с которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом внесения указанных изменений Росимуществом – истцом было принято решение о пересмотре размера арендной платы за Участок в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом того, что статьей 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) прямо оговорено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Размер годовой арендной платы за Участок определен ответчиком на основании отчета ФИО1, о чем ответчик уведомил истца, в том числе, в оспариваемом уведомлении об изменении арендной платы за Земельный участок.

Доводы истца по настоящему спору сводятся с несогласием последнего с размером арендной платы определенной ответчиком на основании отчета ФИО1

В тоже время, в соответствии со статьей 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 17.1. Закона об оценке предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

При этом, по совокупному смыслу статей 17.1. и 24.3. Закона об оценке, под экспертизой отчета оценщика понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, довод истца о невозможности использования отчета ФИО1 в качестве определения размера арендной в отсутствие отрицательного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, непосредственно в которой состоит ФИО1, надуман.

Отрицательное экспертное заключение на отчет ФИО1, представленное в дело истцом (представлено к судебному заседанию и сформировано в деле) и составленное Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент» суд не может принять в качестве допустимого и достаточного доказательства по спору по многочисленному ряду причин, в том числе, указанных ниже.

Статьей 13 Закона об оценке предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзацах 4 и 8 пункта 1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Однако пунктом 2 Информационного письма судам прямо рекомендовано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» судам разъяснено, что в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям АПК РФ экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При наличии настоящего спора, указанных правоприменительных подходов и действующего нормативного регулирования по настоящему спору, а также представленного истцом своего отчета Предприятия и положительного экспертного заключения на него, учитывая наличие двух разных отчетов на объект оценки, суд, не многозначно, определениями по делу предложил сторонам провести по настоящему делу судебную экспертизу.

Последствия не заявления ходатайства о проведении экспертизы или согласия на ее проведение сторонам разъяснялось, в частности прямым текстом в определении суда от 15.10.2020 (т. 1, л.д. 57-58).

Истец в письменном виде возразил против проведения экспертизы (т. 2, л.д. 112).

В настоящем судебном заседании (21.01.2021) суд дополнительно, неоднократно предлагал истцу провести по делу судебную экспертизу, от проведения которой представитель истца категорически отказался, о чем, в том числе, имеется запись в протоколе судебного заседания и многократно зафиксировано на аудиозаписи процесса.

Между тем, отчет Предприятия суд не принимает как допустимое и в совокупности как достаточное доказательство, поскольку он имеет противоречия к числу которых относятся следующие.

Лист 4 отчета Предприятия указывает на период Аренды Участка с 19.04.2006 по 05.12.2030. На странице 9 указывается на обременение Участка арендой на иной период с 05.12.2005 по 05.12.2030. Вывод отчета Предприятия об арендной плате за Участок в размере 7 000 000 ₽ не содержит период за который следует такая арендная плата.

Положительное экспертное заключение на отчет Предприятия и отрицательное экспертное заключение на отчет ФИО1, выполненные одной и той же Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», в которой помимо прочего ФИО1, в нарушение указанных выше норм, не состоит, при сравнении имеют ряд несопоставимых разногласий.

В частности, в пункте 1 раздела 4.1.3.10. положительного экспертного заключения на отчет Предприятия (т. 1, л.д. 118 оборот) указано на соответствие отчета предприятия п. 8к ФСО № 3, в то время как в аналогичном пункте отрицательного экспертного заключения на отчет ФИО1 (лист 13 заключения, сформирован в деле) имеется ссылка, что данные требования к отчету не требуются, в то время как и тот и другой отчет составлялись на основании сравнительных подходов к оценке. И т.д.

Более того, экспертное заключение на отчет ФИО1 производился по заказу и на основании договора от 09.12.2020 № 435-51-2020/с заключенного между ООО «МПЗ» и Ассоциацией саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», в которой состоит непосредственно ООО «МПЗ» (не ФИО1), что дополнительно может вызвать сомнения в его беспристрастности. Истец, как непосредственная сторона настоящего спора, заказчиком такого экспертного заключения не являлся и не был.

Иные доводы истца (т. 2, л.д. 113-114), судом также проверены и нашли своего подтверждения, в частности для достаточности признания оспариваемого отчета ФИО1 недостоверным и признании недействительным и не подлежащим применению оспариваемого уведомления ответчика.

В частности, ссылка истца на отсутствие в отчете ФИО1 сведений о наличии улучшений на объекте оценки не состоятельна, поскольку аналогичных сведений нет и в отчете Предприятия. Ссылка на завышение по одному из объектов аналогов (первый из трех) в отчете ФИО1 (т. 2, л.д. 79) ежегодной арендной платы в 12 раз не соответствует проведенному аукциону на право аренды. Источник информации на который опирался ФИО1 судом проверен, соответствует указанной в отчете цене аренды, о чем судом сделана соответствующая распечатка с сайта и приобщена к материалам дела (сформирована в деле перед последним протоколом судебного заседания). Указанный аукцион признан несостоявшимся. В отчете ФИО1 фотографии объекта оценки имеются и говорить о том, что объект оценки не осмотрен не приходится.

Суд находит достойной внимания ссылку истца на имеющуюся практику по подобным спорам, в частности имеющей место при судебном разбирательстве по делу № А26-12029/2019, на которую истец сослался.

Аналогичные указанной практике подходы имели место и в иных спорах, в частности в деле № А09-16627/2017 (определение ВС РФ от 14.08.2019 № 310-ЭС19-12630).

Между тем, по всем указанным делам назначалась и имела место судебная экспертиза по спору, именно на основании которой суд приходил к выводу к обоснованности того, либо иного размера арендной платы.

Поскольку, по настоящему делу судебная экспертиза не проведена, против ее проведения истец возражает, согласия не дает, а достаточных и совокупных оснований, в совокупности статей 8, 9, 65, 68 и 71 АПК РФ, для признания размера платы ответчика не обоснованной и признания арендной платы истца правомерной не имеется, то оснований для удовлетворения настоящего иска суд не усматривает.

С учетом совокупности изложенного, иск заявлен не обосновано и в его удовлетворении следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в сумме 24 000 ₽ (п/п от 30.07.2020 № 698 и от 10.08.2020 № 714) остаются за последним.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167, 173 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия.

СудьяА.ФИО5