АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1950/22 

Екатеринбург

19 июня 2023 г.

 

Дело № А07-24211/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Артемьевой Н.А., 

судей Морозова Д.Н., Плетневой В.В.

при ведении протокола помощником судьи Мурзалиной Д.А. рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационные жалобы ФИО1 и ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-24211/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа в сети «Интернет».

В судебном заседании в режиме веб-конференции приняли участие:

ФИО1 – лично (паспорт);

представитель ФИО3 –                      ФИО4.(доверенность от 23.05.2023).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2019 ФИО5 (далее также – должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО6. 

В арбитражный суд поступило заявление ФИО3 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и заключенного по их результатам договора купли-продажи от 05.02.2021 с ФИО1, а также заключенного ФИО1 с ФИО2 договора купли-продажи от 02.06.2021 и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения требований). 

Также в арбитражный суд поступило заявление ФИО7 о признании незаконными действий организатора торгов ФИО6 в признании по результатам проводимых на Электронной торговой площадке https://ba№krot.cdtrf.ru торгов № 073118 победителем ФИО1, а протокола о результатах проведения торгов № 73118 - недействительным; о признании ФИО7 победителем торгов № 73118 по продаже имущества - нежилое здание, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино; об обязании организатора торгов ФИО6 заключить с ФИО7 договор купли-продажи указанного нежилого здания; о признании недействительной сделки купли-продажи с названным нежилым зданием, совершенной                   с ФИО1 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                   от 23.07.2021 указанные заявления ФИО3 и ФИО7 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                   от 08.11.2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022, в удовлетворении требований ФИО3 и ФИО7 отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2022 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.11.2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                    от 09.02.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                   от 07.12.2022 в удовлетворении заявления ФИО7 отказано. Уточненные требования ФИО3 удовлетворены. 

Суд определил:

 признать недействительными результаты торгов № 73118 (объявление о проведении торгов на сайте ЕФРСБ от 04.12.2020 № 5846334), договор             от 05.02.2021 купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв. м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, заключенный между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО1, и договор от 02.06.2021 купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Акбердинский,      д. Блохино, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

применить последствия недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу должника ФИО5 нежилого здания, площадью      400 кв. м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино; 

обязать финансового управляющего ФИО6 заключить договор купли-продажи с ФИО3 на нежилое здание, площадью 400 кв.м., кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Акбердинский, д. Блохино, с указанием в договоре положения об обязанности ФИО3 оплатить стоимость данного имущества в размере 300 000 руб. в пользу ФИО2

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда     от 27.03.2023 определение Арбитражного суда Республики Башкортостан         от 07.12.2022 оставлено без изменения.

Не согласившись с вынесенными определением от 07.12.2022 и постановлением от 27.03.2023, ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят указанные судебные акты отменить.

В кассационных жалобах заявители приводят доводы об отсутствии оснований для признания за ФИО3 права на преимущественное приобретение спорного нежилого здания, обязания финансового управляющего заключить договор купли-продажи с ФИО3 вне процедуры торгов, а также выражают несогласие с отсутствием вывода судов о ничтожности в силу закона проведенных торгов, предметом которых являлся земельный участок и по результатам которых с ФИО3 05.10.2020 заключен договор купли-продажи имущества - земельного участка.

В отзыве ФИО3 просит обжалуемые акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Проверив законность судебных актов в порядке, установленном   статьями 284 – 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего обособленного спора, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2020 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО5 в редакции, предложенной финансовым управляющим. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан                  от 20.11.2020 утверждены дополнения в положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника. 

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) финансовым управляющим ФИО6 15.09.2020 опубликовано объявление (сообщение № 5470699) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке «Российский аукционный дом». Предметом торгов являлся земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы, в капитальных зданиях, площадь 1494 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – кадастровый квартал 02:26:161001, участок находится примерно в/от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино, кадастровый (условный) номер: 02:26:161001:769 (лот № 2). Прием заявок осуществлялся в период с 16.09.2020 по 21.10.2020. 

В соответствии с протоколом о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника от 23.09.2020 победителем торгов признано общество с ограниченной ответственностью «Полистрой» с предложением о цене имущества в размере 605 000 руб. 

В соответствии с агентским договором от 17.09.2020 № 01/2020 с ФИО3 05.10.2020 заключен договор купли-продажи имущества - земельного участка с кадастровым номером 02:26:161001:769, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, д. Блохино. 

Финансовым управляющим ФИО6 04.12.2020 в ЕФРСБ опубликовано объявление (сообщение № 5846334) о проведении торгов в форме публичного предложения с закрытой формой представления предложения о цене на электронной площадке акционерного общества «Центр дистанционных торгов». Предметом торгов являлось нежилое здание, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский,          д. Блохино (лот № 1). Прием заявок осуществлялся в период с 05.12.2020          по 14.01.2021. 

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов                  от 14.01.2021 № 73118 участник торгов ФИО7 подал заявку 14.01.2021 в 02:35 час с предложением о цене имущества 151 000 руб., участник торгов ФИО1 подала заявку 14.01.2021 в 08:52 час с предложением о цене имущества 300 000 руб. 

Победителем торгов признана ФИО1, первой представившая в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене, не ниже начальной цены имущества, установленной для определенного периода проведения торгов. 

С ФИО1 05.02.2021 заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 400 кв. м, кадастровый номер 02:26:161001:2190, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с/с Акбердинский, д. Блохино. 

ФИО7, полагая, что организатором торгов финансовым управляющим ФИО6 незаконно признана победителем торгов ФИО1, так как в соответствии с аукционной документацией победителем торгов должен быть признан ФИО7, первым представивший в установленный срок заявку на участие в торгах, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Суды отказали в удовлетворении требований ФИО7 

В данной части судебные акты не оспариваются.

ФИО3, обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, ссылалась на то, что реализованный ей земельный участок и расположенное на нем спорное нежилое здание должны быть реализованы совместно единым лотом, в обоснование чего указала на положения    подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также указала, что финансовым управляющим должно быть предоставлено ФИО3 как собственнику земельного участка преимущественное право покупки расположенного на нем нежилого здания.

Удовлетворяя требования ФИО3 при новом рассмотрении спора, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Основания признания торгов недействительными установлены        статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Так, в частности, торги, проведенные с нарушением положений закона могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, а также если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Под правилами проведения торгов понимаются процедурные требования, к которым следует относить нормы, определяющие подготовку торгов, непосредственный порядок их проведения, порядок фиксации результатов торгов и заключения договора с победителем торгов. 

Вместе с тем торги могут быть оспорены и по общим основаниям, указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации в отношении недействительности сделок. 

При этом, если соответствующая норма закона, формирующая основание для недействительности сделки, говорит о ничтожности последней, то и торги должны признаваться ничтожными. 

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. 

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. 

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. 

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункты 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Судами установлено, что по результатам спорных торгов покупателю подлежит передаче нежилое здание, расположенное на земельном участке, который ранее уже реализован и передан ФИО3 

Применительно к вышеприведенным положениям законодательства и соответствующим разъяснениям, реализация нежилого здания без земельного участка, на котором оно возведено, противоречит статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а сделка, направленная на отчуждение такого нежилого здания без соответствующего земельного участка, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Установив, что проведенные финансовым управляющим спорные торги по отчуждению имущества на земельном участке, который уже был отчужден в рамках предыдущих торгов, фактически допустили выход в гражданский оборот двух неразрывно связанных объектов по отдельности,  суды заключили, что данное обстоятельство противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку оба объекта ранее находились в собственности одного лица - должника. 

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, неуказание финансовым управляющим в конкурсной документации по продаже земельного участка на продажу совместно с ним нежилого помещения само по себе не влечет ничтожности сделки, поскольку отдельной продажи объектов не произошло. Разделение неразрывно связанных объектов происходит именно на вторых торгах, когда после заключения договора купли-продажи земельного участка с ФИО3 финансовый управляющий выставляет на торги прочно связанное с этим земельным участком нежилое помещение.

Таким образом, доводы, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению. Оснований для вывода о ничтожности торгов по продаже земельного участка не имеется.

Суды верно указали на то, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации здание, расположенное на данном земельном участке, должно быть передано приобретателю земли.

При этом суды отметили, что договор купли-продажи с ФИО1 независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор, нарушающий требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Суды также пришли к выводу о том, что в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка с ФИО2 совершена на основании ничтожной сделки, в связи с чем также является ничтожной. 

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, принимая во внимание установленные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для признания спорных торгов недействительными (ничтожными) и, учитывая согласие ФИО3 на приобретение здания за 300 000 руб., правильно применили последствия недействительности сделки в виде возложения на ФИО2 обязанности возвратить здание в конкурсную массу должника, возложения на финансового управляющего обязанности заключить договор купли-продажи здания с ФИО3 и возложения на ФИО3 обязанности возместить ФИО2 300 000 руб.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2022 по делу № А07-24211/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                      Н.А. Артемьева 

 

Судьи                                                                                   Д.Н. Морозов 

 

                                                                                              В.В. Плетнева