Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-29853/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   20 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   26 августа 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на постановление от 08.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-29853/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» (633011, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО6 Гюлизару Фатои (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Солвер» (630108, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- определить истцу долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок № 697);

- признать за истцом право собственности с 24.09.2019 на долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок № 697;

- прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Вилор» (далее – ООО «Вилор») на долю в размере 71/97, ФИО3 (далее – ФИО3) на долю в размере 25/97, Худоян Гюлизар Фатой (далее – ФИО6) на долю в размере 1/97 в праве общей долевой собственности на земельный участок № 697;

- определить ООО «Вилор» долю в размере 5015/7120, ФИО3 долю в размере 1766/7120, ФИО6 долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок 697;

в решении суда указать, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности истца на долю в размере 268/7120, ООО «Вилор» на долю в размере 5015/7120, ФИО3 на долю в размере 1766/7120, ФИО6 на долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок № 697.

Решением от 15.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в иске отказано.

Определением от 11.12.2023 Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4 (далее – ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – ИП ФИО5), общество с ограниченной ответственностью «Солвер» (далее – ООО «Солвер»).

Постановлением от 08.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 15.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Вилор» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В кассационной жалобе ООО «Вилор» ссылается на то, что срок давности по заявленному требованию истек 14.11.2000; согласно действовавшей на момент заключения данного договора редакции статей 273 и 552 ГК РФ допускалась продажа помещения в здании отдельно от земельного участка; действие принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов нельзя распространять на отношения, возникшие и зарегистрированные до начала его действия.

ИП ФИО2 в своем отзыве выразил возражения относительно доводов кассационной жалобы, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу от иных лиц, участвующих в деле, в материалы дела не представлены.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.07.1998 между ОАО «Вега» (продавец) и ООО «Муссон» (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель  приобретает нежилые помещение по адресу:  

<

...> («Венгерский модуль» площадью 9 949 кв.м и 4-этажная кирпичная пристройка, инвентарный номер 22741, котельная, площадью 600 кв.м, одно-трехэтажное здание, инвентарный номер 516) и земельный участок, занятый данным зданием и сооружениями, площадью 16 350 кв.м, согласно прилагаемому плану.

Здание построено открытым акционерным обществом «Вега» в 1982 году, а земельный участок приобретен у Фонда имущества Новосибирской области в 1998 году (договор от 11.09.1998 № 50).

14.11.2000 между ООО «Муссон» (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель приобретает нежилое помещение (часть здания административно-хозяйственного корпуса «Венгерский модуль») общей площадью 143,59 кв.м, расположенное на 1 этаже в отдельно стоящем кирпичном здании (номер 29 на поэтажном плане, техпаспорт инвентарный номер 5783), расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер нежилого помещения 54:32:01:0527:10:02:02.

14.08.2003 между ООО «Муссон» (продавец) и ООО «Вилор» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок, площадью 14 735 кв.м, кадастровый номер 54:32:01:0527:10, расположенный по адресу: 

<

...>, и расположенные на нем объекты недвижимости, перечисленные в пунктах 1.2, 1.3, 1.4 договора.

14.07.2005 между ИП ФИО5 (продавец) и ООО «Солвер» (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность недвижимое имущество – нежилое помещение в административно-хозяйственном корпусе «Венгерский модуль», общей площадью 264 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 54:32:010527:0010:5783е:02.

16.05.2012 между ООО «Солвер» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 356,2 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 54:32:010527:0070:5783е:02.

24.09.2019 между ФИО4  (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 5, по которому покупатель приобрел у продавца в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407, площадью 356,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, эт. № 1, № 2 (далее – помещение № 407), о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сделана запись государственной регистрации права собственности от 27.09.2019 № 54:32:010527:407-54/004/2019-2.

Приобретенное ФИО2 у ФИО4 нежилое помещение № 407 находится в нежилом здании с кадастровым номером 54:32:010527:413, площадью 9 447,3 кв.м, расположенном в пределах земельного участка № 697, вид разрешенного использования: производственная деятельность.

Право общей долевой собственности на земельный участок № 697 зарегистрировано за ответчиками – собственниками нежилых помещений в здании в следующих долях: ООО «Вилор» - 71/97, ФИО6 - 25/97, ФИО3 - 1/97.

Руководствуясь статьями 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установив, что ответчиками препятствия для оформления прав истца на земельный участок в виде доли не чинятся, исходя из того, что по существу между сторонами имеется спор о выкупной стоимости доли в праве на земельный участок, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При повторном рассмотрении настоящего спора, перейдя к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отменил решение суда первой инстанции, удовлетворив заявленные требования.

Суд округа полагает, что выводы апелляционного суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству, исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, в редакции от 26.01.1996, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 273 ГК РФ (в редакции от 30.11.1994) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с изложенными правовыми нормами покупатель здания, сооружения или иного недвижимого имущества с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. Если является, то передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором и может быть как право собственности, так и право аренды или иное право. Если в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

Нормы пунктов 1 и 2 статьи 552 ГК РФ и статьи 273 ГК РФ представляют собой реализацию принципа единства судьбы земельного участка и здания на нем.

При этом, до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее – Закон № 118-ФЗ) положениями статей 552 и 273 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности, если земельный участок и объект недвижимости принадлежали одному лицу на праве собственности. Однако указывать в договоре на то, что ни одно из предусмотренных законом прав на земельный участок не переходит к покупателю, что земельный участок не передается вместе с объектом недвижимости, в силу принципа единства судьбы недопустимо.

Изменениями, внесенными в ГК РФ Законом № 118-ФЗ, реализован принцип единства судьбы прав на земельный участок и здания, сооружения и другой недвижимости.

Таким образом, в силу принципа единства судьбы прав, если продавец собственник объекта недвижимости и земельного участка, то к покупателю переходит только право собственности на земельный участок, никакого иного права на земельный участок перейти не может, если иное не предусмотрено законом. При этом указанные нормы стали императивными и не допускают возможность сторонам предусмотреть иное в договоре купли-продажи. Ограничение перехода прав на земельный участок по смыслу законодателя возможно только в случаях, установленных законом.

Принцип единства судьбы прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не может быть исключен и в случае отчуждения нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, раздел которого невозможен. В таких случаях совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования. Но в таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя на основании пункта 4 статьи 244 ГК РФ.

Проанализировав на соответствие статьями 273 и 552 ГК РФ, действующим в момент заключения договора, пункт 3.3 договора купли-продажи от 14.11.2000, заключенного между ООО «Муссон» и ИП ФИО5, согласно которому нежилое помещение передано без занимаемого им земельного участка; учитывая, что ИП ФИО5 проигнорировал требование суда апелляционной инстанции о предоставлении договоров аренды земельного участка, заключенных с ООО «Муссон» в подтверждение позиции ответчиков о переходе к ИП ФИО5 права аренды на земельный участок; установив, что договор не содержит условий о переходе земельного участка под нежилым помещением на праве аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что условие договора купли-продажи от 14.11.2000 о раздельной судьбе объекта недвижимости и участка под ним является ничтожным как не соответствующее требованиям закона на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что в стоимость объекта, указанную в пункте 1.2 договора купли-продажи от 14.11.2000 включена стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Изучив содержание договоров купли-продажи, заключенных между ИП ФИО5 и ООО «Солвер» от 14.07.2005, между ООО «Солвер» и ФИО4 от 16.05.2012, по которым перешло право собственности как на нежилое помещение, так и на долю в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием, поскольку каждый предшествующий собственник нежилого помещения являлся собственником земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок), а также договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5, заключенного между ФИО4 и ФИО2, по которому совместно с правом собственности на нежилое помещение № 407 перешло право общей долевой собственности на земельный участок, суд апелляционной инстанции аргументированно заключил, что право собственности на долю в праве на земельный участок возникало у каждого покупателя в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Отклоняя довод подателя жалобы о возможности раздельного отчуждения земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости ввиду того, что положения земельного законодательства, устанавливающие принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, на момент совершения сделки 14.11.2000 введены не были, суд кассационной инстанции отмечает, что до вступления в силу Закона № 118-ФЗ статьей 553 ГК РФ допускалась продажа земельного участка без расположенной на нем недвижимости, в то время как здание, как в рассматриваемом случае, без земельного участка под ним по правилам статьи 552 ГК РФ отчуждено быть не могло.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что права на земельный участок в настоящее время зарегистрированы только за ООО «Вилор» (71/97 доли в праве), за ФИО3 (25/97 доли в праве), за ФИО6 (1/97 доли в праве), права ФИО2 на долю в праве не регистрировались, несмотря на их возникновение в силу закона, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что доля истца в праве на земельный участок составила 268/7120, признав права на доли на земельный участок ООО «Вилор» в размере 5015/7120, ФИО3 в размере 1766/7120, ФИО6 в размере 71/7120.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что, приобретая весь земельный участок в собственность, в том числе его часть, занятую не принадлежащим ему недвижимым имуществом, ответчики не учитывали, что правовой режим неделимого земельного участка не может быть различным для собственников расположенного на нем здания (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010). Поскольку все собственники объекта недвижимости не выразили намерения на заключение договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции на законном основании определил доли в праве собственности на участок для каждого из них.

Относительно довода ООО «Вилор» о пропуске срока исковой давности, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 196, 200 ГК РФ, установив, что в октябре 2022 года ИП ФИО2 стало известно о том, что с 05.05.2021 собственниками земельного участка являются ООО «Вилор», ФИО3, ФИО6; учитывая, что о нарушении своего права собственности и о том, что его право оспаривается другим собственником земельного участка – ООО «Вилор», ИП ФИО2 узнал в ноябре 2020 года; исходя из того, что исковое заявление направлено в суд 22.10.2022, пришел к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Аналогичные доводы подателя жалобы о пропуске срока исковой давности суд кассационной инстанции считает несостоятельными, поскольку спорный земельный участок расположен под принадлежащим истцу недвижимым имуществом и в рассматриваемой части принадлежит ему на праве собственности, вследствие чего из владения ИП ФИО2 не выбывал, следовательно, исковая давность на требования, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ), не распространяется.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как противоречащие материалам и фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции в процессе рассмотрения спора. Указанные доводы являлись предметом исследования и оценки арбитражного суда, их необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта в порядке статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанцией не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 08.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-29853/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              Е.Ю. Демидова

 

ФИО1