ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-6626/2021

15 марта 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующей на основании доверенности от 30.12.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2021 по делу №А82-6626/2021,  

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица:  Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ярославской области 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об освобождении земельного участка, 

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – Предприниматель, ответчик) об обязании ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу:

- освободить земельный участок с кадастровым номером 76:20:120112:58, по адресу: 

<

...> и снести, расположенный на нем объект незавершенного строительством здания корпуса № 12, назначение - нежилое, площадь застройки 4316,7 кв.м;

- снять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:120112:127 с кадастрового учета;

- исключить сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:120112:127 из Единого государственного реестра недвижимости; 

- в случае неисполнения Предпринимателем заявленных требований  предоставить Департаменту право снести объект незавершенного строительством здания корпуса № 12, назначение - нежилое, площадь застройки 4316,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, со взысканием с него всех необходимых расходов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2021 Департаменту в удовлетворении иска отказано.

Департамент с принятым решением суда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2021 отменить и принять по делу новы судебный акт.

Ссылаясь на статью 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», заявитель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, строительство которого не ведется длительное время, при этом объект не законсервирован, что создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Заявитель жалобы также ссылается на статьи 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и указывает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Также Департамент указывает, что ИП ФИО4 права на земельный участок не оформлены, плата за использование земельного участка по настоящее время не вносится, земельный участок Предприниматель по назначению не использует.

В суд апелляционной инстанции Департаментом представлено заключение эксперта по результатам строительно-технического обследования состояния конструкций спорного объекта незавершенного строительством от 11.03.2022, которое истец ходатайствует принять к рассмотрению апелляционным судом в качестве дополнительного доказательства. При этом обоснования причин невозможности представления указанного доказательства в суде первой инстанции не указано.

Между тем заключение эксперта от 11.03.2022 составлено уже после вынесения оспариваемого решения суда, в связи с чем не может влиять на оценку судом апелляционной инстанции правильности решения, вынесенного судом в то время, когда заключение еще не существовало.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает правовых оснований для принятия заключения эксперта от 11.03.2022 к рассмотрению в качестве дополнительного доказательства.

В судебном заседании представитель Департамента поддержала доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП ФИО4 указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчик и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Предприниматель заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие Предпринимателя и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

 Из положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов с помощью способов, предусмотренных законом.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12 ГК РФ), которые направлены, в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений; при этом выбор способа защиты, реализуемый субъектом права, предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения (определение от 30.09.2019 № 2439-О).

Таким образом, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также обосновать право на избранный способ защиты права, поскольку по смыслу статьи 12 ГК РФ истец может использовать только те способы защиты права, которые предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 60 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в следующих случаях: 

признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 

самовольного занятия земельного участка; 

в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), предъявление иска о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок путем сноса самовольной постройки, представляет негаторный иск.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 45, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой (пункты 23, 24 постановления Пленума № 10/22).

Как следует из материалов дела, 26.11.2004 между ОАО «Рыбинский завод «Магма» (продавец), ФИО4 и ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность ФИО4 1/2 долю здания незавершенного строительством корпуса № 12, инв. № 10403, лит. Е; расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 76:20:120112:0001:010403/00, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость указанного имущества. 

Предмет договора расположен на земельном участке для эксплуатации основной промплощадки площадью 136 000 кв.м по адресу: 

<

...>, предоставленном в постоянное бессрочное пользование решением исполнительного комитета Рыбинского городского совета народных депутатов Ярославской области от 05.08.1991 N 580 (пункт 1.2 договора).

26.11.2004 объект недвижимости принят ответчиком по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

27.12.2004 зарегистрировано право собственности покупателей (по 1/2 доли) на указанный объект.

Постановлением главы Администрации городского округа город Рыбинск от 09.06.2009 № 1705 корпусу № 12, выделяемому в самостоятельный объект недвижимости из комплекса производственных зданий по адресу: 

<

...>, присвоен адрес: 

<

...>.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 22.02.2011 № 19/01 ФИО5 продана 1/2 доля в общей долевой собственности здания по адресу 

<

...> индивидуальному предпринимателю ФИО6. Переход права был зарегистрирован 24.04.2012.

31.03.2014 между ФИО4 (покупатель) и ФИО6 (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик приобрел 1/2 доли в праве собственности на здание незавершенного строительством корпуса № 12, расположенного по адресу. 

<

...>. Переход права собственности на долю зарегистрирован 04.04.2014.

Таким образом, в настоящее время ФИО4 является собственником всего объекта незавершенного строительства - производственного корпуса № 12.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются, и также установлены решениями в рамках дел № А82-23478/2019 и № А82-19596/2018.

17.06.2011 между Департаментом (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор № 2-6144 общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 76:20:120112:58, общей площадью 9 097 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская обл., 

<

...>, для проектирования и строительства производственного здания (л.д. 19-22).

Пунктом 1.3 договора установлено, что передача земельного участка производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором не позднее 15 дней с момента подписания договора и является его неотъемлемой частью.

Истец полагает, что объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 76:20:120112:58, является самовольной постройкой, нахождение объекта незавершенного строительства на спорном участке препятствует городскому округу Рыбинск распоряжаться земельным участком.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Доводы заявителя о том, что объект недвижимости является самовольной постройкой, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

К признанию постройки самовольной приводит, в том числе частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю) (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458). Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2019 № 2803-О).

Вместе с тем, земельный участок предоставлялся ФИО5 по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 17.06.2011 именно для проектирования и строительства производственного здания.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей до 01.01.2017, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных нормативных и правоприменительных положений, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно статьям 420, 421, 453 ГК РФ является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Из материалов дела следует, и судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - проектирование и строительство производственного здания, площадь 9 097 кв.м.

Сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок в ЕГРН не имеется.

Незавершенный строительством корпус № 12 с кадастровым номером 76:20:120112:127, расположенный по адресу: 

<

...>, имеет следующие характеристики: площадь застройки 4 316,7 кв.м, степень готовности объекта - 30%, инвентарный номер 011996, принадлежит на праве собственности ФИО4 на основании договоров купли-продажи недвижимости, о чем в ЕГРН внесена запись от 04.04.2014 № 76-76-08/018/2014-114.

В материалы дела представлен технический паспорт на незавершенный строительством объект. Паспорт составлен по состоянию на 25.05.2010. По информации из паспорта год начала строительства 1988 (л.д. 177-184).

Доказательств того, что спорный объект незавершенный строительством возводился на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, возводился без получения необходимых разрешений, а также с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, Департаментом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незавершенного строительством объекта недвижимости самовольной постройкой. 

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в ходе рассмотрения спора в рамках дела № А82-19596/2018 Департаменту отказано в удовлетворении иска о прекращении права собственности на спорный объект незаверешенного строительства и изъятии его путем продажи с публичных торгов. Судом установлено, что оснований для прекращения права собственности на объект незавершенного строительства корпуса № 12, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Ярославский тракт, 64, на земельном участке с кадастровым номером 76:20:120112:58, не имеется.

Ссылаясь на статью 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», заявитель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, строительство которого не ведется длительное время, при этом объект не законсервирован, что создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Указанные доводы отклоняются апелляционным судом, поскольку факт нарушения Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 № 802 подлежит установлению уполномоченным органом (Ростехнадзор) и указанное обстоятельство является основанием для  назначении административного наказания за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.4 КоАП РФ.

Учитывая вышеизложенное, апелляционным судом также отклоняется ссылка Департамента на акт обследования земельного участка от 04.02.2021. 

Доводы Департамента о том, что ИП ФИО4 права на земельный участок не оформлены, плата за использование земельного участка по настоящее время не вносится, земельный участок Предприниматель по назначению не использует, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Кроме того, как указывалось выше, необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует.

При этом апелляционный суд учитывает, что задолженность по арендной плате взыскивается Департаментом в судебном порядке, что подтверждается решением суда от 08.08.2020 по делу № А82-23478/2019 и другими решениями.

Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворении требований Департамента об освобождении спорного земельного участка, сносе расположенного на нем объекта незавершенного строительства - здания корпуса № 12, что в свою очередь также влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании соответствующих расходов с ответчика за неисполнение решения суда. 

Требование истца о снятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:120112:127 с кадастрового учета и исключению сведений о нем из Единого государственного реестра недвижимости обоснованно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению по причине отказа в требовании о сносе объекта, а также с учетом изложенной в отзыве правовой позиции Управления Росреестра по Ярославской области об отсутствии процедуры исключения сведений из ЕГРН.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015        № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в ЕГРН, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в ЕГРН, ранее внесенные сведения сохраняются. Указанные нормы закона, а также Порядок ведения ЕГРН, утвержденный Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241, не предусматривает исключение (аннулирование) записей и (или) сведений из ЕГРН и допускают лишь «погашение» записи о вещном праве в реестре прав ЕГРН, например, в случае, если судом право прекращено или признано отсутствующим, признано право иного лица, признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) либо присвоение статуса «архивные» измененным сведениям об объекте недвижимости в кадастре недвижимости ЕГРН.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал Департаменту в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2021 по делу №А82-6626/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО7

ФИО1